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（一）從短期來看，需求端政策仍將發(fā)力

1下調(diào)首付比例.

經(jīng)過2015年首付比例的調(diào)整，目前我國首套房和二套房的首付最低比例下調(diào)到25%和40%，但從中國家庭的資產(chǎn)負(fù)債表狀況上看，仍有加杠杠、降首付的空間。

2、降準(zhǔn)降息

2015年全年央行一共進(jìn)行了5次降準(zhǔn)降息，展望2016，降準(zhǔn)降息仍有可能，但空間不大。

3、個(gè)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅

（二）從中長期來看，加快戶籍制度的改革，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告，2014年全國農(nóng)民工總量為27395萬人，但在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工僅占1%。我們認(rèn)為，在加快戶籍制度改革的同時(shí)，應(yīng)深化住房制度的改革，如把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，降低農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的住房成本，把購房和落戶契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等政策掛鉤。

（三）加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)，從根本上解決農(nóng)民缺錢問題

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年我國農(nóng)村人均住宅面積37.09平方米，按照我國農(nóng)村人口6.7億推算農(nóng)村住房總面積近250億平方米，宅基地市場價(jià)值（含農(nóng)房及其附屬設(shè)施）超過20萬億。一旦農(nóng)民土地、房產(chǎn)能夠依法流轉(zhuǎn)，將為我國農(nóng)村人口帶來大量財(cái)富，形成新型城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動力量。

（四）一線城市推進(jìn)租賃市場資產(chǎn)證券化，解決白領(lǐng)生存問題

一線城市可以打破劃撥用地、工業(yè)用地等入市障礙，通過資產(chǎn)證券化的方式引入社會資金參與建設(shè)和管理，擴(kuò)大租賃市場，進(jìn)而滿足白領(lǐng)的租房需求。

數(shù)據(jù)來源：Wind，世聯(lián)研究

（五）從省市層面上看，加快區(qū)域的協(xié)同發(fā)展

對于處在城市群核心大城市周邊的三四線小城市，必須依托核心城市進(jìn)行發(fā)展，一方面要通過大城市的產(chǎn)業(yè)遷移引入更多的產(chǎn)業(yè)，做好產(chǎn)業(yè)功能的定位，加快自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市設(shè)施配套的建設(shè)，另一方面則要建立和完善與周邊城市間的交通體系，形成區(qū)域一體化，帶來更大的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，進(jìn)而拉動房地產(chǎn)市場的需求?？v觀日本三大都市圈的發(fā)展歷史，正是由于良好的城市布局規(guī)劃、城市間的產(chǎn)業(yè)定位及交通體系建設(shè)，三大都市圈占據(jù)了三分之一的國土，卻集聚了三分之二的人口和經(jīng)濟(jì)總量。

（六）從企業(yè)層面做足功課

對企業(yè)而言，要在三方面做足功課：

1、拿地

拿地的選擇在一定程度上決定了房企的生死存亡。從我們監(jiān)測的庫存來看：在住宅方面，非核心城市群的三四線城市庫存較嚴(yán)重，所以開發(fā)商在三四線城市的拿地需更有選擇性；在商辦方面，全國的庫存普遍嚴(yán)重，一線城市也不例外，所以商辦用地的購置需更慎重。

2、產(chǎn)品

從產(chǎn)品的角度上看，一方面，開發(fā)商需精準(zhǔn)定位，提升產(chǎn)品品質(zhì)，將產(chǎn)品配套做好做全；另一方面，一線城市產(chǎn)品豪宅化趨勢明顯，以深圳的數(shù)據(jù)來看，200平米以上的大戶型供應(yīng)量大幅增加，產(chǎn)品開發(fā)的功能，空間尺度還存在很大的優(yōu)化空間，在豪宅開發(fā)方面，可借鑒國際化大都市（香港、紐約等）成熟的豪宅市場經(jīng)驗(yàn)。

3、營銷

在互聯(lián)網(wǎng)大潮來臨之際，房企的營銷也需從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)+“模式，如大數(shù)據(jù)營銷、場景營銷、O2O營銷等。

展望3：2016年，中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)中前行

展望2016年，全國商品房銷售金額同比放大的預(yù)期仍然存在，但增長速度將放緩。從房地產(chǎn)政策面看，2015年短期刺激政策基本見底，2016年政策更傾向于長期的制度性構(gòu)建，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)正向刺激的基調(diào)。從市場供求面來看：

（一）提高城鎮(zhèn)化率、戶籍制度改革及開放二胎政策，中長期帶動新增需求

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)常住人口/總?cè)丝冢┮堰_(dá)54.8%，世界其他發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率平均水平在80%左右，城鎮(zhèn)化率低于發(fā)達(dá)國家平均水平25%左右。