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話題6 土地與樓價

背景新聞：

1、2011年11月，太原宗地編號為CG－1135地塊由于買家競價太低而流拍。這是9月份宗地編號CG—1125、CG—1126、LG—1128三塊地相繼流拍之后，太原又一宗土地陷入流拍的尷尬境地。

2、2011年11月9日，太原市首次以“限房價，競地價”方式對原山西電機廠的兩宗地塊進行公開出讓。這兩塊地卻因為之前溢價率太高而中止拍賣，在二次拍賣時仍然拍出高價。當時的報道稱：此次競買，不僅實現(xiàn)了國有資產最大化，成交價實現(xiàn)12.04億元，為企業(yè)搬遷改造發(fā)展提供了資金支持；而且實現(xiàn)了土地成交后對房價的有效控制，避免了高房價的出現(xiàn)，保障了民生。

樓市觀察員：袁綸華、李春光

開發(fā)商拿地謹慎

為了防止出現(xiàn)新“地王”，政府在土地出讓前期也做了充分的準備工作。例如2011年備受關注的原山西電機廠兩宗地塊，就是在首次拍賣時溢價率過高而中止。在二次出讓時，太原市政府首次采用了“限地價、競房價”的方式，有效防止了地價出現(xiàn)新高，維護了土地市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

也正是因為政府層面的正面引導，2011年，開發(fā)商們拿地開始謹慎、理性，不再如此前“瘋狂”。在全國范圍內看，開發(fā)商拿地熱情都在不同程度地迅速減弱，全國各大城市土地流拍、底價成交屢屢出現(xiàn)。

拿地謹慎的原因是：目前，房地產市場正處在宏調的風口浪尖之上，開發(fā)商拿地時保持比較穩(wěn)的心態(tài)，不會出現(xiàn)過分抬高地價的現(xiàn)象；此外，在國家調控政策趨緊的情況下，開發(fā)商資金鏈吃緊。更多的購房者持幣觀望，導致商品住房成交量下滑，資金回籠更加困難。

樓市觀察員：張建華

樓價跟著地價漲

作為樓盤開發(fā)重要成本之一，土地成本更是驚人，并帶動得樓價節(jié)節(jié)攀升。省城在售項目的土地平均成本已經達到160萬元/畝至200萬元/畝，樓面地價平均水平為800元至1000元/平方米。平陽南路、龍城大街、濱河東西兩路南延段、晉陽湖周邊等規(guī)劃熱點區(qū)域的城中村，開發(fā)商不僅要支付政府土地出讓金，村民對拆遷賠償款標準的預期也節(jié)節(jié)攀高。部分在售在建項目實際投入的土地成本已達到1200萬元/畝，即樓面地價達到5000元/平方米，這比部分在售城中村項目的價格還要高。

樓市觀察員：李峰

土地市場表現(xiàn)一般

中國信息集團太原機構近期統(tǒng)計了一組數(shù)據(jù)：2010年11月至2011年11月，太原土地供應面積為293.52萬平方米，而成交面積為236.43萬平方米。從2011年前11個月土地市場看，土地總供應量相比2010年增加，但土地總成交量卻減少，土地市場整體表現(xiàn)一般。供大于求，開發(fā)商拿地謹慎。

話題7 團購與散戶

背景新聞：

1、曾經利潤點豐厚、不接受團購的名盤們，眼下紛紛放下身段，主動尋找團購“大客戶”。一些實力不濟的中小房地產開發(fā)商，項目還未開發(fā)，就以超低價格四處尋找單位職工團購。

2、2011年11月，記者先后致電省城多個待售項目，售樓人員稱主要房源已團購給實力不凡的幾家企事業(yè)單位。

樓市觀察員：袁綸華、張建華

團購有風險 出手要謹慎

2011年，商品住房成交下滑得厲害，開發(fā)商打折、優(yōu)惠，以期在快速銷售中回籠資金并拉高人氣——“商品房團購”在市民眼中已不再遙不可及。以單位之名召集、房產網站組織的火爆團購比比皆是。經常就聽到某某單位員工說：“單位在某樓盤團購房，你要嗎？”可是，就是這樣的團購，雖然價格優(yōu)惠，但到底是否靠譜，還有待商榷。

一般這種情況下的團購，都是小產權房，還有城中村的房子，沒有保障，即使是單位團購也有一定程度上的風險。試想一下，圖便宜買了證件不全、沒保障的房子，后續(xù)問題將會一直困擾購房者，例如延期交房、開發(fā)商隨意變更規(guī)劃、交房標準與承諾標準不符等。

實際上，搞團購就相當于是隱性降價。以城北某盤為例，團購價比報價要便宜15%—20%，甚至更多。開發(fā)商害怕直接降價會對市場產生負面的影響，還會引發(fā)老業(yè)主的不滿，為了兩全其美，只能假借“內部團購”之名給特定客戶一些優(yōu)惠，實際上是給降價、促銷一個好聽的“說法”。

話題8 名企與中小房企

背景新聞：

1、2011年10月30日，業(yè)界和購房者期待的首開·國風上觀項目正式開盤。業(yè)界人士曾預測，首開·國風上觀的銷售價格將達10000元/平方米以上。但在首開·國風上觀的開盤現(xiàn)場，放量的566套房源中，最高標價為8880元/平方米，最低價為6250元/平方米，客戶付全款可以享受9.6折，低于業(yè)主心理預期。

2、2011年12月4日，萬科首個入并項目“金域國際”正式開盤。至中午12時，350余套房源僅有不足十套大戶型未找到婆家，其他房源全部售罄。

3、2011年12月18日上午10時，省城新蘭路某項目售樓處，上百平方米的售樓處內，僅有4位銷售顧問接待客戶。該項目已經連續(xù)數(shù)月未推出新房源，項目銷售已多月未見起色。

樓市觀察員：康敏、方先生

大牌房企靠品牌、促銷支撐

小房企在此輪調控中面臨著尷尬的局面——如果小盤降價幅度小，和大盤價格差不多，那么銷量還是無法保證；如果小盤降價幅度大，銷量上來了，但開發(fā)商面臨著虧本。

以城北的一個小房企項目和大盤項目作對比：2011年上半年，兩個項目均為在售，小房企毛坯房均價為5600元/平方米-5700元/平方米，而該項目附近的某大盤，在優(yōu)惠打折后比這個價位還要低。由于品牌力度的支撐，在同等價位下，購房者更傾向于購買大盤產品，因此，本土的小盤在品牌力度上支持不夠的情況下敗北。

因此，有品牌支撐的房子，如果價格低于購房者心理預期，那也是很有優(yōu)勢的。例如近期萬科、首開降到了購房者的心理預期價位上，表現(xiàn)就不錯。

樓市觀察員：袁綸華、李春光

開發(fā)商“?！闭邽橥?/strong>