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話題5

高端住宅與普通住宅

背景新聞：

在售高端項目銷售放緩，待售項目延期開盤。省城本打算2011年亮相的多個高端名盤，其開盤日期已由上半年推至下半年，甚至是2012年。而2009、2010年開盤的數(shù)個均價過萬元的項目，2011年成交慘淡，四季度的月均成交套數(shù)以個位數(shù)計，甚至為零。

樓市觀察員：方先生

好產(chǎn)品經(jīng)得住市場考驗

省城乃至山西市場并不缺高端樓盤的購買力。以2011年4月公布的《群邑智庫·2011胡潤財富報告》顯示，截至2010年年底，山西共有億萬富豪1250人，比上一年增加140人，排名全國第十位，占到全國總數(shù)的2%。另外，根據(jù)胡潤百富統(tǒng)計，截至2010年年底，山西共有千萬富豪14000人，比上一年度增加700人，排名全國第13位。如此巨大的消費人群，造就了省城高檔百貨店林立，山西煤老板一線城市購房甚至開發(fā)的種種傳奇。

商品房市場發(fā)展了十幾年，但是在山西市場卻很難找到細致精致、與高端客戶需求相匹配的產(chǎn)品。2011年的三限政策出臺之后，對太原高端樓盤的銷售確實帶來巨大影響，僅有太原萬國城MOMA的銷售不錯，其它萬元樓盤乏善可陳。

在眾多樓盤全部銷售縮水的情形下，作為擅長打造高端項目的盛高集團，希望能把極致的好產(chǎn)品帶給山西客戶，雖然盛高·山鼎一期已經(jīng)完成，但項目沒有急于開盤。工程部對項目一期繼續(xù)進行產(chǎn)品精加工，包括園林的精致化、社區(qū)配套的舒適化等等。

這好比一個待字閨中的美女，在追求者數(shù)量下降的情形下，是應(yīng)該放低身價，隨便找一個男人嫁了算了，還是應(yīng)該繼續(xù)提高自己的素養(yǎng)，尋覓一個欣賞珍惜自己的青年才俊。所以，高端樓盤不能像普通樓盤一樣，通過降價來達到快速售罄的目的。從歷年調(diào)控看，貨真價實的高端產(chǎn)品比普通項目的抗跌性更強，能經(jīng)得住市場風(fēng)浪，這是由產(chǎn)品的稀缺性決定的。

樓市觀察員：李峰

高端項目銷售成交低迷

2011年省城在售高端項目的表現(xiàn)為成交低迷，新增供應(yīng)量加大，這種狀況會延續(xù)到2012年上半年。

省城在售的高端項目中，普遍存在供大于求的矛盾。這當(dāng)中，僅有萬國城MOMA供求比最高，為0.981，即供應(yīng)100套房源，98套可以成交，其它高端項目的供應(yīng)比僅在0.5上下。萬國城MOMA地處長風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，在中博會的推動下，產(chǎn)品地段價值今年再次拔高。同時，項目周邊成熟的城市配套，獨一無二的汾河景觀也給產(chǎn)品增加了賣點。

而省城其它高端樓盤顯然不具備萬國城MOMA“天時、地利、人和”的眾多優(yōu)勢，難免銷售遇阻。

地價高，樓面地價就高，房價也就水漲船高。2011年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，壓下了房價，卻沒壓下地價，城市中心的地塊，仍是不少開發(fā)商高價角逐的對象。

這一年，大小開發(fā)商在這“一高一低”的剪刀差中艱難地熬著。在這個時候，保證銷售量，是惟一、有效、快速回籠資金的辦法。于是乎，大大小小的項目都搞起了“團購”，大家不約而同地采取壓低利潤空間的方式爭取客戶。

可是，對于大型房地產(chǎn)名企和中小型房企來說，這樣做效果如何呢？大小房企之間又會產(chǎn)生怎樣的博弈呢？俗話說得好，笑到最后，才笑得最好。從現(xiàn)在起，大家拭目以待。