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樓市觀察員：李春光

樓市調(diào)控不單是行業(yè)調(diào)整

政府高層、業(yè)界人士近期傳遞的聲音顯示：中國(guó)樓市將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，時(shí)間應(yīng)是三年左右。

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)整不僅僅是本行業(yè)的調(diào)整，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)調(diào)整期。國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展了30多年，成效顯著，這里有房地產(chǎn)業(yè)的突出貢獻(xiàn)。但現(xiàn)階段的情況是，城市快速擴(kuò)張，但基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)跟不上，比如道路交通建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生教育機(jī)構(gòu)的分布、社區(qū)服務(wù)體系健全等等。

房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展與城市基礎(chǔ)設(shè)施太過落后的矛盾不解決，城市居民的生活品質(zhì)、幸福指數(shù)肯定受到牽連。這不單單是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)需要反思的事情。

國(guó)家調(diào)整經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)是大勢(shì)所趨，我們需要站在更高的角度上來看待2011年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整。

樓市觀察員：康敏、張建華：

調(diào)控影響了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期

每一次調(diào)控的出臺(tái)，因?yàn)楣?yīng)成交量有限、銷售價(jià)格較低、產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后等原因，省城樓市往往波瀾不驚，市場(chǎng)對(duì)抑制或刺激政策的反應(yīng)期長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月至半年。本來以為這次調(diào)控會(huì)像以往一樣，經(jīng)歷過一兩個(gè)月短暫的銷售放緩后，會(huì)繼續(xù)蒸蒸日上，省城各項(xiàng)目在上半年的銷售業(yè)績(jī)還不錯(cuò)。但今年9月之后，省樓樓市急轉(zhuǎn)向下，全城的大中小項(xiàng)目會(huì)集體量?jī)r(jià)齊跌。

從業(yè)界各項(xiàng)目的反饋信息來看，市場(chǎng)上不是沒有購(gòu)買力，而是大家都對(duì)市場(chǎng)前景把握不準(zhǔn)，不敢出手，生怕自己買房買虧了。

話題2 房?jī)r(jià)漲與跌

背景新聞：

1、2011年，省城已給多個(gè)新項(xiàng)目發(fā)放了近百個(gè)商品房預(yù)售許可證。其中，有房源的項(xiàng)目均價(jià)八成在6000元以上，均價(jià)在5000元至6000元的項(xiàng)目不足5個(gè)。業(yè)界人士稱，樓盤各類開發(fā)成本不斷上漲背景下，省城樓市均價(jià)5000元時(shí)代將一去不復(fù)返。

2、2011年四季度，省城諸多項(xiàng)目因銷量下降，開始通過營(yíng)銷手段隱性降價(jià)，以價(jià)取量。在這場(chǎng)“風(fēng)潮”中，名企名盤首當(dāng)其沖，壓低了項(xiàng)目周邊及片區(qū)的實(shí)際成交價(jià)。

開發(fā)商慣用的手法主要是降低開盤成交價(jià)、更改裝修標(biāo)準(zhǔn)、增加返贈(zèng)力度等方式。以省城城北某精裝樓盤為例，2011年10月底推出一批毛坯房，價(jià)格僅為5000元/平方米上下，接近成本價(jià)。

樓市觀察員：張建華

5000元/平方米的樓價(jià)，已接近成本價(jià)

目前，省城在售五證齊全、銷售價(jià)格不超過6000元/平方米的普通項(xiàng)目，已接近成本價(jià)。

計(jì)算一下項(xiàng)目的開發(fā)成本，不難發(fā)現(xiàn)，近兩年，鋼材、水泥、木材、涂料、沙土、綠化、玻璃、管材等等成百上千種建筑安裝材料的價(jià)格均在大幅上漲，有些甚至翻了倍。開發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品營(yíng)銷上的投入只增無(wú)減，框架高層住宅項(xiàng)目每平方米的建安成本費(fèi)用已由2007年的2000元/平方米，達(dá)到現(xiàn)在的3500元/平方米。

另外，項(xiàng)目開發(fā)的土地投入、稅費(fèi)支出、財(cái)務(wù)支出壓力也非常大。開發(fā)商通過正常渠道貸款的年利率為12%-15%左右，但普通項(xiàng)目很難獲得銀行開發(fā)貸支持；如果借貸的是民間資本，開發(fā)商每年償還的利息會(huì)達(dá)到30%，即貸款1億元，次年償還的利息會(huì)高達(dá)3000萬(wàn)元。

銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于開發(fā)成本的項(xiàng)目，開發(fā)商有可能處于破釜沉舟的狀態(tài)，業(yè)主購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。在市場(chǎng)前景沒有好轉(zhuǎn)的情形下，開發(fā)商只能縮減開發(fā)量或撤場(chǎng)。

樓價(jià)暴跌，政府、購(gòu)房者、開發(fā)商沒有贏家。