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2011年國家統(tǒng)計局公布的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月1日零時，我國總?cè)丝跒?3.4億人，其中60歲及以上人口占比為13.26%，65歲及以上人口也已經(jīng)達到8.87%。根據(jù)國際通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個城市或國家60歲以上人口所占比重達到或超過總?cè)丝跀?shù)的10%時，標(biāo)志著這個城市或國家進入了“老齡化社會”。綜合以上數(shù)據(jù)來看，未來很長一段時間內(nèi)，我國將是世界上老年人口規(guī)模最大的國家。

人口老齡化促使我國人口紅利逐漸消失，勞動力成本呈現(xiàn)上升的趨勢，但是也發(fā)掘出一個巨大的“銀發(fā)市場”。與之相關(guān)的醫(yī)療、養(yǎng)生、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等也顯現(xiàn)出巨大投資潛力和發(fā)展空間。養(yǎng)老地產(chǎn)項目由于體量大、產(chǎn)業(yè)鏈條深且廣，潛在的長期收益穩(wěn)定且客觀，得到業(yè)內(nèi)外眾多投資者的關(guān)注。不僅有保利、萬科、遠洋等地產(chǎn)界大佬積極進入、開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，更有以泰康、新華、平安等為首的險資進入該領(lǐng)域。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉指出，保險（放心保）企業(yè)資金實力雄厚，養(yǎng)老地產(chǎn)項目與企業(yè)主營業(yè)務(wù)也有很大的關(guān)聯(lián)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，投資回報周期長，投資收益穩(wěn)定，相對于股票其市場風(fēng)險要小，相對于債券等其投資收益要高。養(yǎng)老地產(chǎn)大的發(fā)展方向和前景毋庸置疑，險資的“不差錢”，讓其有資本進入該領(lǐng)域。

藍海領(lǐng)域從來都不缺乏投資者。敢于“吃螃蟹”的第一個人，除了勇氣可嘉之外，更要有智慧。尤其針對像“養(yǎng)老地產(chǎn)”這樣的項目，沒有巨大的財力、物力、人脈等資源做支撐，難以“玩的轉(zhuǎn)”。養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展還有諸多障礙需要克服。

首先，社會保障制度不健全制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的面太廣，但是需要明確的是養(yǎng)老地產(chǎn)并不是一個養(yǎng)老方案，其也僅僅是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個強有力的“分枝”。它的發(fā)展壯大需要養(yǎng)老保障體系的完善以及配套設(shè)施的建設(shè)。養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡單的賣住宅，住宅屬性只是其根本屬性中的一個，其次還有人文屬性，投資屬性等。人文關(guān)懷等方面僅僅依靠開發(fā)商是做不來的。一些醫(yī)療、康復(fù)以及一些非營利性質(zhì)的配套設(shè)施建設(shè)，需要政府給予一定的支持。而當(dāng)前國內(nèi)的醫(yī)療資源等基本上都掌握在國家手里，企業(yè)很難“插手”?？v觀國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，均有一個強大的養(yǎng)老制度作為支撐。可見，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的軟環(huán)境劣勢明顯。

其次，有效的盈利模式尚在探索中。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)雖然得到各界的關(guān)注，但大多依然是面上工程，并沒有深入，養(yǎng)老地產(chǎn)的功利性變得突出和明顯，沒有有效的運作模式，養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進行的純房地產(chǎn)項目，而沒有被當(dāng)成一條可持續(xù)挖掘和管理并盈利的產(chǎn)業(yè)鏈，最重要的是滿足人們“老有所居，老有所樂，老有所為”的需求。由于缺乏可操作、可復(fù)制的有效模式，房企的資金鏈條也備受壓力，一些企業(yè)要么采取租售并舉模式；要么就直接“賣房子”，只是在樓盤無障礙設(shè)計等方面有所重視；還有就是發(fā)展中高端客戶，采取會員制，入住者需要繳納高額的會費，只能滿足一小部分人群的需求。這些模式也只是在探索中，開發(fā)商往往缺乏養(yǎng)生、護理和治療等方面的技術(shù)資源，難以有效滿足戶主需求，當(dāng)然也很難介入到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條中，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的盈利。

最后，政府作用尚需凸顯。當(dāng)前不能說沒有關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的優(yōu)惠政策，反而出現(xiàn)兩種情況，一種是政策涉及到多個部門，如民政局、國土資源部等，政出多門，反而難以協(xié)調(diào)和落實，很多稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。另一方面，一些地區(qū)規(guī)劃中沒有涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一用途，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)獲得土地的方式和商業(yè)地產(chǎn)項目相同，導(dǎo)致前期拿地成本居高不下，后期運營壓力大。

中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出，養(yǎng)老地產(chǎn)因其屬性不同，進入門檻較高，無形中將一些中小企業(yè)擋在門外，一些大型房企及資金實力雄厚的投資者將擁有優(yōu)先進入市場的優(yōu)勢。機遇明顯，但是需要跨越的障礙也很大，養(yǎng)老地產(chǎn)“面熱心冷”等現(xiàn)狀一時難以改變，投資者不能盲目跟風(fēng)，進入還需謹慎。（作者系中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉）

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