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前景分析

開發(fā)商現(xiàn)在房子賣不出去了

現(xiàn)在房價已經(jīng)不漲了。如果這兩年貨幣增長都是15%，（房價）不降才有鬼呢。

首先這里頭要去掉一個房地產(chǎn)商，怎么叫去掉房地產(chǎn)商呢？

很多城市房價還在漲，所以開發(fā)商把房子都賣了很高的價。結(jié)果他現(xiàn)在賣不出去了，為什么？沒有那么多需求。

貸款一卡，就沒那么多需求。貸款數(shù)額卡在這兒，買二套房、三套房的人不貸款給你（需求自然就降下來了）。

各位，那么不貸款給你了，房地產(chǎn)商的房子就賣不出去了，對不對？賣不出去了，他的問題在哪？

現(xiàn)在有個數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)商，就那些大的房地產(chǎn)商他們的資產(chǎn)負(fù)債率是70%，70%是什么？就比如我包括房子貸款什么的有100塊錢資產(chǎn)的話，70%就相當(dāng)于我在銀行的貸款就是70塊。

銀行會向你要利息的，你要還錢的對吧？你還錢要還利息，那么房地產(chǎn)商如果把房子賣出去了當(dāng)然沒有問題，還貸款。

房子賣不出去，你還不了貸款。別人問你要貸款，那我們當(dāng)然知道還有辦法，還有什么辦法？再貸款。

可現(xiàn)在是貸款緊縮了，特別是對不聽話的房地產(chǎn)商，政府也不貸給他。而且銀行一看你負(fù)債率太高，也不敢貸給你。

我們說資金鏈其實(shí)說白了就是借新債還老債。

那么新債借不了，老債你就沒法還，怎么辦呢？房地產(chǎn)商就只好降價，降價才能賣出去一部分房子，然后把錢收回來。

要不就是降價賣房 要不就是破產(chǎn)倒閉

所以像我說的兩年信貸15%的話，整個社會資金籌集，一定會讓一大批房地產(chǎn)商只有兩條路選擇，要不趕快降價賣房子，要不就破產(chǎn)倒閉。

如果房地產(chǎn)商破產(chǎn)，不降價他也得降，房子拿出來破產(chǎn)拍賣。

中國房地產(chǎn)商是干什么的？他們說是蓋房子的，房子是他們蓋的嗎？你去問問房地產(chǎn)商不管多大的房地產(chǎn)商，你問他房子是他蓋的嗎？不是。

他的工程都轉(zhuǎn)包出去了，都是包工隊給蓋的。你要說真是蓋房子做貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)商還不如那些包工頭，包工隊包工頭他們干的。

投資買房的人應(yīng)該叫投機(jī)買房

房地產(chǎn)投機(jī)，我原來以為房價一定會上漲，如果房價一定會上漲的話，我最合理的行為是借錢買房子，是吧？

這還不是房地產(chǎn)商，這是投機(jī)買房的人，有人說他們是投資買房，我說不對，投資買房應(yīng)該是什么人？真正的投資買房是我買房子把它租出去，這像個資本家，這叫投資。

買這個房子把它租出去，然后收房租再收回來。

現(xiàn)在中國大多數(shù)所謂的投資買房人應(yīng)該叫投機(jī)買房，投機(jī)買房什么想法，干投機(jī)生意的，就和買股票一樣，股票低點(diǎn)買進(jìn)高點(diǎn)賣出。一只股票10塊錢買進(jìn)，15塊錢賣出，他們就想干這個事。

我認(rèn)為房地產(chǎn)市場過兩天會漲20%，如果是這樣的話，那么利息10%我都可以借。

他買這個房子，買了房子一年以后賣出去，房價漲20%，我還有10%，這才叫真正的空手套白狼。

這個玩意頭幾年房地產(chǎn)投機(jī)的時候，有很多人賺錢其實(shí)很厲害，兩套房子算下來，幾百萬上千萬來了。

你想一套房子北京一套房子本身就好幾百萬，你這么倒騰兩套來，每一套漲價10%的話，幾百萬就這么到手了。

但是我說這一切都是房價在不斷上漲，如果反過來，房價不斷下跌，你那點(diǎn)錢可能都不夠賠。