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房地產(chǎn)行業(yè)“敲鐘人”萬科，再度為房企拉響預(yù)警。

2月11日，一份《郁亮主席在萬科集團(tuán)2022年會上的總結(jié)發(fā)言》流出。一名接近萬科的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，該文件內(nèi)容屬實(shí)。

繼2014年提出“白銀時(shí)代”后，郁亮又一次為房地產(chǎn)行業(yè)劃分新階段。

郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，進(jìn)入縮表出清階段。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，縮表出清即去金融化，是發(fā)展的必然趨勢。

“2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時(shí)代的開始?！庇袅林毖?，背水一戰(zhàn)即要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)必須快速、堅(jiān)決出清，能解決過去累積的包袱，就有開始新征程的機(jī)會，包袱甩不掉就活不下去。

“黑鐵時(shí)代”，萬科倡導(dǎo)節(jié)衣縮食，打造戰(zhàn)時(shí)氛圍。

2021年11月，萬科內(nèi)部發(fā)出倡議，對不產(chǎn)生價(jià)值的開支做減法，花小錢辦大事。為減少不必要開支，全體員工按費(fèi)用最優(yōu)原則合理規(guī)劃差旅出行。

以郁亮為代表的萬科管理層以身作則，將節(jié)衣縮食進(jìn)行到底。

郁亮透露，目前他定機(jī)票不會選擇頭等艙，如果有時(shí)間接近的航班會“哪班便宜買哪班”。2022年，萬科員工的收入將大幅下調(diào)，福利、補(bǔ)貼等要跟“黑鐵時(shí)代”相匹配。

行業(yè)規(guī)模開始萎縮

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。

郁亮對“新的發(fā)展模式”的理解為一個中心、三個基本點(diǎn)。一個中心即解決老百姓居住問題；三個基本點(diǎn)分別是房住不炒、租購并舉和人地房匹配。

具體而言，房住不炒可分為“房住”和“不炒”。對“房子是用來住的”，要切實(shí)解決居民的合理居住需求。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制，但仍不允許炒作，漲幅限制還會保留。

郁亮認(rèn)為，租購并舉對租賃住房而言是機(jī)會，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，將分流買房子的需求。即使租房需求增多，也對沖不了開發(fā)業(yè)務(wù)賣房子規(guī)模的下降。

“在新發(fā)展模式中，人地房之間的關(guān)系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應(yīng)會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。”郁亮指出，要適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸民生屬性的現(xiàn)實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。

“房住不炒”之下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)周期，規(guī)模快速擴(kuò)張模式不再。國際評級機(jī)構(gòu)穆迪在近日發(fā)布的報(bào)告中稱，預(yù)計(jì)2022年中國房地產(chǎn)開發(fā)商的全國合約銷售額將下降5%-10%。

在郁亮看來，房地產(chǎn)市場將面臨兩個重大變化，即市場分化會越來越明顯、行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

面對重大變化，萬科將做相應(yīng)改變。郁亮指出，萬科在投資方面需要進(jìn)一步思考，市場分化萎縮、利潤非常有限的時(shí)候，要進(jìn)行更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實(shí)做不好，或要整建制撤銷，收回“番號”。

向比亞迪取經(jīng)

隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目和資本化利息步入結(jié)算，房企營業(yè)成本、利潤空間承壓。近年來，房企盈利能力減弱，利潤增速維持低位。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)80家典型上市房企的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下行趨勢。

其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2021年上半年毛利率中位數(shù)同比降低1.6個百分點(diǎn)至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降至9.3%和6.5%。與歷年相比，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率指標(biāo)均已降至2015年以來的最低水平。

微利階段，萬科該何去何從？對此，郁亮向比亞迪集團(tuán)董事長兼總裁王傳福“取經(jīng)”。

在一次拜訪比亞迪的過程中，王傳福告訴郁亮，比亞迪除輪胎和玻璃之外，其它產(chǎn)品均由自家生產(chǎn)。郁亮此前認(rèn)為，汽車部件已經(jīng)相當(dāng)成熟，可以從外部購買使用。但王傳福表示，每個產(chǎn)品都有廠家，每個廠家都要賺利潤，拼起來比亞迪難以賺錢。

受此啟發(fā)，郁亮認(rèn)為萬科需要進(jìn)行流程再造，即減少外包環(huán)節(jié)，拒絕“二傳手”文化，凡事做到親力親為，摒棄黃金時(shí)代的慣性思維。

行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，萬科應(yīng)如何尋找新的錨定點(diǎn)？郁亮對萬科的要求是，做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。

做專業(yè)高手，意味著不能滿足于做業(yè)余的好手，不要和自己過去比較，要與行業(yè)中的標(biāo)桿比較；全能冠軍指的是靠一招鮮吃天下的時(shí)代已結(jié)束，現(xiàn)在要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這也是萬科新的“鐵人三項(xiàng)”；長跑勝將則是長期堅(jiān)持、長期堅(jiān)守做正確的事，不違反紀(jì)律。

“如果我們敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”郁亮總結(jié)道。