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據(jù)統(tǒng)計，今年已披露年報的98家上市房企債務(wù)總額達1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。同時，業(yè)績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。(8月30日《廣州日報》)

房企今日的資金緊張局面是可以預(yù)見的。冰凍三尺非一日之寒，在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，各種“找錢”的途徑已逐漸被政策一一封堵：銀行房地產(chǎn)貸款的規(guī)模在收縮，且貸款成本還在增高；限購令等調(diào)控措施使售房環(huán)境迅速惡化；國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批已暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債也被叫停；信托房地產(chǎn)貸款被嚴格控制；私募房地產(chǎn)基金方面，雖有抬頭趨勢，但尚未形成氣候。

顯然，房企融資正在陷入“四面楚歌”的境地。缺錢，以至于負債率高企，對企業(yè)的生存發(fā)展構(gòu)成直接的威脅。理論上而言，房企要生存要發(fā)展必先解決資金斷裂的問題。現(xiàn)實上來看，似乎只有兩個出路，一是從市場上融來成本相對比較高的資金，比如民間借貸；二是通過降價增加回籠資金，提高自有資金比例。但是兩相比較，前者風(fēng)險無疑過大，屬于高危運行，若非十萬火急，恐難成企業(yè)的選擇。資金緊張，業(yè)績下滑，很多人認為，房價總要降了吧？但讓人不可思議的是，房子降價似乎總是遙遙無期。那么僅有唯一選項的房企，為何寧愿勒緊褲腰帶也不降價呢？

其實，關(guān)于房企“負債”，我們可能有一些誤解。大部分人理解的負債，可能還是通俗意義上的“欠了別人多少錢”，但實際上并非如此簡單。根據(jù)媒體之前的報道，由于“統(tǒng)計口徑”不同的問題，采用不同的統(tǒng)計方法，得出的負債率差異是非常大的。

在房企的“債單”里，有很多都是隱形的債務(wù)。比如土地款(開發(fā)商向政府支付的買地費用)，上市公司在計算負債時，也會一次性全部算進去，而實際上開發(fā)商是可以分幾次付清這筆錢的。與此相似的還有應(yīng)收賬款，即預(yù)售款，由于這筆錢是在房子交付之前，買房者預(yù)付的，因此在財務(wù)上也計入負債。此兩者，都是將明天的債務(wù)納入今天的計算之中了。

土地款和買房者的預(yù)付款都是無息負債。一般來說，大多數(shù)開發(fā)商把有息負債和無息負債加到一起，負債率能達到70%，但如果把預(yù)售款去掉的話，負債率可能只有20%。因為一旦房子交付，作為預(yù)付款的負債就可轉(zhuǎn)變?yōu)闋I業(yè)收入，而負債率自然就會下降。換句話說，缺錢可能是真，但是不是有這么嚴重，還要加上個問號。

而且，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實際上“借錢的未必都窮”。統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是高資金周轉(zhuǎn)行業(yè)，負債率普遍偏高。對行業(yè)內(nèi)而言，50%的負債率其實都能算是“比較正常”的，甚至60%-70%也在“可承受范圍”之內(nèi)。借用一位分析人士的話來說，“房地產(chǎn)企業(yè)負債率高是肯定的，比一般實業(yè)性公司的負債率要高很多，但這不一定說明房地產(chǎn)企業(yè)就有多大風(fēng)險?！币馑己苊靼?，對房企而言，并不能說負債多就可能出現(xiàn)破產(chǎn)，也不能說不借錢的才是好的、安全的。

7月份全國70個大中城市房價報告顯示， 70個城市中有39個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲，同比價格下降的城市只有1個。與2010年全年相比，7月份一線、二線、三線城市的房價均上漲4%以上。而實際上，市民所實際承受的房價上漲幅度可能還更高。這就是說，在“真差錢”的大環(huán)境下，房企雖然面臨著金融成本和金融風(fēng)險上漲、融資難度加大的現(xiàn)實困境，但可能并不如“傳聞”中那樣窘迫。房企不降價處理樓盤，很可能是源于資產(chǎn)后期仍然看漲的心理。

但是，我們也不能就此便否認房地產(chǎn)市場調(diào)控的積極意義。房企中，行業(yè)兼并、收購的情況正在急劇上升。市場的表現(xiàn)雖不讓人樂觀，但也不必過于悲觀。持續(xù)不放松的宏觀調(diào)控政策必將增加上市房企的財務(wù)成本，使其業(yè)績增長受到?jīng)_擊，樓盤降價和投資調(diào)整恐怕也是必然的選擇。或許，我們面對的只是一個時間問題。(郭有信)