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六、針對調(diào)控的應(yīng)對措施

1、順應(yīng)趨勢降價銷售

有句俗語：成也蕭何，敗也蕭何。我們可以說房地產(chǎn)是成也政策，敗也政策。事實上國內(nèi)一黨制，政策都可以凌駕于法律之上。一直以來，房地產(chǎn)的高調(diào)發(fā)展與價格暴漲，也都是政策主導(dǎo)的結(jié)果：貨幣超發(fā)的經(jīng)濟推動政策、房改、房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、長時間的負(fù)利率、優(yōu)惠而寬松的貸款政策、政府做莊賣地。房地產(chǎn)市場十年的幸福時光其實都是黨給的。如今政策變了，中央要求房價下降，要求房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)，要求經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。那開發(fā)商和老百姓都聽黨的話就是了?；緡閿[在那里：不聽黨的話肯定日子不會好過。

現(xiàn)階段，降價銷售也并不容易。下調(diào)價格需要技巧，性價比的優(yōu)勢要不厭其煩的向消費者灌輸；營銷推廣要比市場好時更賣力、更加巧妙、更具詩情畫意、更能蠱惑人心；更需要人為創(chuàng)造促銷噱頭（華而不實和嘩眾取寵自然要避免）。

就像股票逃頂，也不會是瞬間就沒了機會。只不過人的欲望與慣性思維很可怕。2010年4月初就可以判斷出的房地產(chǎn)調(diào)控軌跡，當(dāng)時又能有幾個開發(fā)商愿意相信？很多開發(fā)商內(nèi)心深處都希望重復(fù)老路：頂??！政府更急！市場不行時，中央總會松綁。

2、掌握拿地時機

李嘉城最擅長在經(jīng)濟低迷時拿地，這是他快速發(fā)家致富的重要手段之一。據(jù)悉，2010年11月26日，和記黃埔通過競拍方式以13.1億元的價格競得重慶兩江新區(qū)一幅住宅用地。28天后，和黃出擊上海，首進大連和南京，一月之間斥資逾73.8億元連拿四幅地塊。

2011年，繼11月初在佛山斥資8億元底價拿地之后，李嘉誠旗下長江實業(yè)及和記黃埔兄弟地產(chǎn)公司再次以19億元，拿下大連西崗區(qū)一幅住宅和商業(yè)物業(yè)用地。據(jù)推算，建筑規(guī)模50.5萬平方米，樓面價格僅376元/平方米。

有資深分析師向記者表示，外資此次內(nèi)地圈地，體現(xiàn)其對中國調(diào)控政策的理解，押注的是2013年內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的利好前景。換句話說，算好市場的節(jié)點后，押注“低進高出”，這些外資企業(yè)在賭項目入市時，調(diào)控政策會放松，地產(chǎn)行業(yè)會迎來春天。

目前房地產(chǎn)市場深陷調(diào)控，土地流拍較多，底價成交也不在少數(shù)?？傮w上看，即使目前不是拿地的最佳時機，也是擁有了從土地市場掏寶的良好機遇。

當(dāng)糊涂開發(fā)商正被宏觀調(diào)控折磨得死去活來的時候，精明的開發(fā)商卻趁機大撿便宜，這就是差距。

3、慎重拿地

雖然在戰(zhàn)略上要以樂觀心態(tài)看待市場，并且目前也已漸入拿地佳境，但一旦進入實戰(zhàn)，則還是需要慎重。萬科放言：“寧可錯過，不可錯拿?！?也正是此理。實際上拿地也是營銷極為重要的課題：有了合適的地塊，才能保證利潤空間，才能有效規(guī)避風(fēng)險。當(dāng)然拿到好地塊需要具有判斷力、魄力、社會關(guān)系等綜合能力。

目前形勢下拿地需要關(guān)注幾個重要層面：

1）、價格是重要考量。底線不難掌握：區(qū)域內(nèi)最低地價，或者是降價最狠的樓盤倒算其應(yīng)有地價。關(guān)鍵是好地塊，潛力地塊，依然不會缺乏競爭，因此地塊價格上限的風(fēng)險把控就很重要。另外，地塊價格并非越便宜越好。一些看似便宜的地塊卻往往蘊含操作上的陷井和風(fēng)險，誤入其中會極其痛苦。

2）、城市選擇

看最近兩則新聞：鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，從去年的均價10000元暴跌至現(xiàn)在3000多元；江蘇常州有樓盤打65折，出現(xiàn)了面包比面粉價格低的情景。雖然這些城市屬于特例，但宏觀調(diào)控下不同特質(zhì)、不同實力、炒作程度不同的城市明顯體現(xiàn)出不同的風(fēng)險抵御能力。目前開發(fā)商跨區(qū)域、跨城市操作已很普遍，那么選擇合適的大區(qū)域或城市屬于選擇地塊的重要課題。

3）、城市中的合適位置

這里舉一例：下沙與錢江世紀(jì)城。大好形勢下，這兩個區(qū)域內(nèi)較好的樓盤都是向著均價20000元/M2目標(biāo)靠攏。但在目前形勢下，下沙是向著均價10000元/M2滑落，而錢江世紀(jì)城銷售均價是否探至15000元/M2都還不一定。一個城市中區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?，價格抗跌性會呈現(xiàn)較大的差異。

4）、物業(yè)類別的選擇

中國的房地產(chǎn)受制于政策的因素實在太大。像綠城其實是一個很優(yōu)秀的房地產(chǎn)集團公司，產(chǎn)品毫無疑問可以成為行業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿，但卻倒霉的碰在限購的槍口上而讓日子非常難過。因此，今后的市場做何種產(chǎn)品會受政策制約少，何種產(chǎn)品的市場需求大，這也是在拍地前所要仔細(xì)分析研究的課題。

上述問題，只是選擇地塊的常規(guī)原則，事實上真正選擇一個地塊，需要有詳細(xì)的市場調(diào)研與相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析。目前房地產(chǎn)形勢不明，選擇地塊應(yīng)比房地產(chǎn)市場正常時花費更多的心血。