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一、現(xiàn)狀

本輪房地產(chǎn)調(diào)控從2010年4月初開始，已經(jīng)持續(xù)了二十多個(gè)月。2010年全國(guó)房?jī)r(jià)依然上漲，全年商品房銷售總額達(dá)到全國(guó)歷史最高水平5.25萬(wàn)億。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年受到調(diào)控政策制約，上半年市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，房?jī)r(jià)企穩(wěn)；下半年價(jià)格開始松動(dòng)，價(jià)格跳水的樓盤逐漸增多。

本輪調(diào)控號(hào)稱史上最嚴(yán)：限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、提高準(zhǔn)備金率、提高利率、提高首貸比例、5年計(jì)劃完成3600萬(wàn)套保障性住房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等一系列舉措，終于讓房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性開始下降。時(shí)至今日，這輪調(diào)控依然還在進(jìn)行之中。目前，無(wú)論是開發(fā)商、消費(fèi)者，或者是地方政府，都想知道本輪調(diào)控究竟還將持續(xù)多久？房地產(chǎn)局勢(shì)將如何演化？

凡事都有前因后果。如果認(rèn)真追溯國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展歷程和重要關(guān)聯(lián)因素，今后房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡也就會(huì)露出一些端倪。

二、房?jī)r(jià)不斷上漲的根源

1、國(guó)內(nèi)貨幣超發(fā)量

國(guó)內(nèi)央行貨幣超發(fā)問(wèn)題由來(lái)已久，特別是2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)采用了“極度寬松”的貨幣政策。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》引述數(shù)據(jù)，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量（M2）與GDP之間的比例正越來(lái)越大，到2009年年底，中國(guó)GDP總額為 33.54萬(wàn)億元，是1978年3645.2億元GDP規(guī)模的92倍。而同期M2從1978年的859.45億元增長(zhǎng)到2009年年底的60.62萬(wàn)億元，為705倍。截至2010年9月末，M2余額已達(dá)69.64萬(wàn)億元，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前三季度GDP達(dá)26.866萬(wàn)億元計(jì)算，比GDP多出了 42.774萬(wàn)億元。

1978年M2對(duì)GDP占比為23.58%，到了2009年M2對(duì)GDP占比為170.57%。以M2對(duì)GDP占比而言，2009年是1978年的7.234倍。這就表明中國(guó)改革開放30年以來(lái)是依靠貨幣超發(fā)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

美國(guó)這樣的成熟發(fā)達(dá)國(guó)家，每年貨幣超發(fā)的量基本控制在3%-4%這一區(qū)間之內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)“4%”的紅線會(huì)極其敏感（2008-2009年這樣的“救市”時(shí)刻除外）。與美國(guó)相比，我們可以了解我們的貨幣超發(fā)量有多大。

2、貨幣超發(fā)與通貨膨脹

這么多超量的貨幣涌向市場(chǎng)，按理說(shuō)早就引發(fā)了通貨膨脹。但中國(guó)的CPI漲幅從2000年至今多數(shù)年份還處于2%以下，直到最近2－3年CPI才暴發(fā)性增長(zhǎng)。事實(shí)上，中國(guó)的超發(fā)貨幣在具有中國(guó)特色這樣一個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體中自有去處：上世紀(jì)90年代中后期產(chǎn)權(quán)改革與要素市場(chǎng)化改革后，被政府掌控的大量土地、礦產(chǎn)等資源要素逐步納入到市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)總量中。這些資源要素形成價(jià)格的過(guò)程，吸收了大量的超發(fā)貨幣。如房地產(chǎn)隨著土地有償出讓，立刻成為吸引貨幣的蓄水池。從“房改”開始，中國(guó)商品房市場(chǎng)迅速膨脹，為吸收實(shí)體經(jīng)濟(jì)以外多余的流動(dòng)性提供了極大空間。據(jù)有關(guān)報(bào)導(dǎo)當(dāng)前國(guó)內(nèi)居民擁有房產(chǎn)資產(chǎn)的總值已逾80萬(wàn)億。如果沒有大幅飆升的房?jī)r(jià)將資金“捆綁”在房地產(chǎn)中，這些錢流到商品市場(chǎng)的話通貨膨脹早就出現(xiàn)了。

股市也吸納很多超發(fā)貨幣。上世紀(jì)90年代末開始的國(guó)企改革，陸續(xù)吸收了一大批社會(huì)資本參與股份制改革。2000年左右，中國(guó)的股市沒有幾個(gè)重要的藍(lán)籌股，但今天，鋼鐵、石化、保險(xiǎn)及銀行等企業(yè)在上證指數(shù)中占到大約50%。2006年初A股市場(chǎng)存量資金大約維持在2000億元出頭的水平，而時(shí)至今日，A股雖歷經(jīng)漫漫跌途，市值卻仍有約25.4萬(wàn)億。

另外，在政府官員五年任期，GDP為重要考核依據(jù)的基本國(guó)情下，各地政府熱衷于政績(jī)和GDP。由此帶動(dòng)城市建設(shè)高潮，帶動(dòng)大量“鐵公基”項(xiàng)目上馬。這也使大量資金以信貸的方式流入經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)之中，成為吸納超發(fā)貨幣的重要渠道。

由于上述吸納超發(fā)貨幣通路的存在，通貨膨脹在某種意義上被掩蓋或者說(shuō)稀釋了。

3、房?jī)r(jià)上漲因素

房地產(chǎn)后來(lái)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。伴隨著城市化進(jìn)程的助力，形成了中國(guó)特有的GDP增長(zhǎng)模式，為房地產(chǎn)大發(fā)展大繁榮創(chuàng)造了有利條件，自然也為房?jī)r(jià)上漲拓展了空間。在房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，地方政府嘗到了土地財(cái)政的甜頭，成為壟斷土地經(jīng)營(yíng)，制定游戲規(guī)則的最大既得利益者，自然而然積極推高地價(jià)而成為房?jī)r(jià)上漲的最直接推動(dòng)力。與此同時(shí)，大眾的財(cái)富意識(shí)也日益覺醒，越來(lái)越多的人們開始投資房地產(chǎn)，并開始負(fù)債。在房地產(chǎn)初嘗投資甜頭后，中國(guó)居民追求財(cái)富增值的熱情在短期內(nèi)空前高漲。

另外對(duì)人民幣的升值預(yù)期，使得部分外資熱衷于投資中國(guó)房地產(chǎn)，這種做法可以獲取雙重利益：房地產(chǎn)升值及人民幣升值。

上述這些合力，共同促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格一輪又一輪的上漲。但究其根源，則毫無(wú)疑問(wèn)是貨幣超發(fā)惹的禍。