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五、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析

1、市場需求客觀存在

無論是剛需、改善性需求、還是投資需求，都不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控而消失。當(dāng)然，現(xiàn)在是被政策硬生生壓著的。以本人對消費(fèi)者的了解，中國人需要房子是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國的國民根性。國人對房屋的追求是沒有止境的：沒有自己的房子會(huì)覺得低人一等，在任何城市中都沒有歸屬感；有了小房子會(huì)想換大房子；有了大房子會(huì)追求高品質(zhì)；有了高品質(zhì)還會(huì)追求奢華和稀缺性；有了多層想排屋；有了歐式想中式；有了CBD住區(qū)依然會(huì)向往海景房。房子跟汽車一樣，只要有錢，永遠(yuǎn)不會(huì)嫌多。

2、城鎮(zhèn)化方興未艾

有數(shù)據(jù)稱目前中國城鎮(zhèn)化率逾50%，但也有專家稱最多才35%。憑現(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化模式，那50%絕對是虛的。中國只是將行政區(qū)域轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)即為城鎮(zhèn)化了，但很多農(nóng)民的就業(yè)、居住與社會(huì)保障問題根本就沒有解決。因此，中國城鎮(zhèn)化之路肯定還有很長一段要走，房地產(chǎn)依然大有用武之地。

3、調(diào)控政策的靈活性

市場上的流動(dòng)性被連續(xù)的加息和提高準(zhǔn)備金率遏制住了。但這也是雙刃劍：CPI是往下降了，但對于已經(jīng)很痛苦的實(shí)體經(jīng)濟(jì)無疑是雪上加霜。2011年12月5日開始減少0.5個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)視為向市場注入更多流動(dòng)性的信號（元旦期間第二次提準(zhǔn)預(yù)期強(qiáng)烈）。中國經(jīng)濟(jì)雖然下定決心改革，但原有的慣性還在，因此只能采用循序漸進(jìn)的方式逐步調(diào)整，政策也會(huì)保持一定的靈性性。無論如何，市場流動(dòng)性的釋放有利于緩解房地產(chǎn)市場的資金壓力，雖然中央本意也許更側(cè)重于解決中小企業(yè)的資金緊張。

雖然目前房地產(chǎn)市場調(diào)控形勢依然很嚴(yán)峻，但事實(shí)上，調(diào)控是中央發(fā)起的，也是可以靈活調(diào)整的。一黨制有弊端，但也有優(yōu)勢。中國的4萬億救市，對樓市超過基本法律范疇的嚴(yán)厲阻擊，也只能是一黨制下的產(chǎn)物。因此，有時(shí)候，自由經(jīng)濟(jì)與凱恩斯主義熟優(yōu)熟劣的確也爭執(zhí)不出個(gè)名堂來?？偠灾?，一黨制讓中央的調(diào)控更容易操控。調(diào)控的目的，也是為了讓房地產(chǎn)回歸理性而非整垮它。因此，雖然房地產(chǎn)市場正值嚴(yán)冬，但依然可保持一份謹(jǐn)慎樂觀心態(tài)。

4、超發(fā)貨幣并未消失

本輪房地產(chǎn)調(diào)控在金融控制上力度很大，部分超發(fā)貨幣被關(guān)進(jìn)了籠子。但超發(fā)貨幣并未消失。說實(shí)話，只要放出超發(fā)貨幣，取消房地產(chǎn)的一些限制政策，以目前市場已經(jīng)跌到的價(jià)位，立刻能夠引發(fā)一場房地產(chǎn)搶購風(fēng)暴。中國目前要做的重要事情，就是一定要小心翼翼的將超發(fā)貨幣引向十二五規(guī)劃要振興的行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。否則在中國缺少投資渠道的現(xiàn)實(shí)下，超發(fā)貨幣總是要尋找機(jī)會(huì)興風(fēng)作浪。此輪宏觀調(diào)控的本質(zhì)，就是對超發(fā)貨幣的控制與疏導(dǎo)，使之用于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的正道。

但超發(fā)貨幣肯定不會(huì)是一個(gè)乖小孩。只不過對中央來說，它很可能會(huì)擾亂宏觀調(diào)控；但對于開發(fā)商而言，也是房地產(chǎn)不必過度悲觀的客觀因素之一。超發(fā)貨幣本身只要進(jìn)入流通也姓錢，與原來應(yīng)該正常發(fā)行的貨幣并無二致。

5、房地產(chǎn)業(yè)的變化與延續(xù)

雖然房地產(chǎn)處在調(diào)控的風(fēng)口浪尖，似乎要來一次徹底的革命，但事實(shí)上有些會(huì)發(fā)生變化，有些卻還是延用老套路。要變化的，是整體運(yùn)作模式的變化?？梢詫⒅暗哪Ｊ剑Q之為“拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)型”；將今后的模式，稱之為“保障民生型”。對于模式變化的了解有助于我們今后更好的適應(yīng)市場。而延續(xù)不變的，是地方政府的土地財(cái)政，土地招拍掛，房地產(chǎn)苛捐雜稅，房地產(chǎn)資金密集型與關(guān)系綜合型的特征等。事實(shí)上房地產(chǎn)經(jīng)過了本輪調(diào)控，本質(zhì)上也沒太大實(shí)質(zhì)性的變化，也許今后在市場趨于平靜后，會(huì)有新政策逐步出臺(tái)對房地產(chǎn)市場的弊端進(jìn)行改革，我們就拭目以待吧。

6、房價(jià)下跌是有限度的

中央要房地產(chǎn)調(diào)控，冠冕堂皇的理由和邏輯可以說出一大摞，但調(diào)控最終的目的到后來變得簡單了：就是讓房價(jià)實(shí)實(shí)在在的下降。但房地產(chǎn)價(jià)格的下降，也會(huì)有限度。

一般情況，從拿地到開盤1－2年時(shí)間均屬正常。而一個(gè)樓盤的銷售周期，快則2－3年，多則10年也不為怪。目前市場上在售的樓盤，總會(huì)有部分是在2008年下半年、2009年年初市場低迷時(shí)拿的便宜地塊。這部分樓盤若是以微利或成本價(jià)進(jìn)行銷售，它們的價(jià)格就應(yīng)該是降到了底線。另外如果房地產(chǎn)只賺10%的利潤（或者更低些），在這樣的價(jià)格基礎(chǔ)上讓四分之三的房企度過難關(guān)，那么這樣的價(jià)格也差不多可以視作底部?？傊康禺a(chǎn)降價(jià)不可能沒有底線。調(diào)控的目的是讓房地產(chǎn)市場降溫而不是毀滅。

如果要讓房地產(chǎn)市場保持降價(jià)后的價(jià)格水準(zhǔn)，則地方政府拍賣土地價(jià)格要隨之下調(diào)到與降價(jià)水平相匹配的位置，否則房價(jià)肯定要反彈。政府地價(jià)是否合理下調(diào)，也是開發(fā)商下一步價(jià)格降到什么位置，用什么價(jià)格去獲取土地的重要參考依據(jù)。

7、房地產(chǎn)市場復(fù)蘇時(shí)間

市場上主流觀點(diǎn)認(rèn)為2012年仍會(huì)處于很痛苦的一年。但我認(rèn)為早則春季，晚則秋季，市場會(huì)慢慢成交放大，逐步活躍起來。其理由如下：

1）、調(diào)控不會(huì)刻意放松，也不可能再從緊，準(zhǔn)備金率調(diào)整一般都有周期性趨勢，目前應(yīng)轉(zhuǎn)入下降周期，市場資金面會(huì)逐步好轉(zhuǎn)。

2）、國人心態(tài)，買漲不買跌。因此，在價(jià)格未跌到位時(shí)，是最痛苦的等待。消費(fèi)者都害怕買錯(cuò)，怕血汗錢買進(jìn)了還跌。但只要能夠確認(rèn)價(jià)格到底，人們經(jīng)歷了這么多年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，內(nèi)心深處都會(huì)覺得只要搶到了底部價(jià)格，房地產(chǎn)整體價(jià)格總是會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步往上漲的。目前，開發(fā)商如果要開盤銷售，不痛不癢的降價(jià)根本難以打動(dòng)市場，要么不開盤，開盤都是一步到位的降價(jià)方式。這樣一步到位的降價(jià)，符合中國房地產(chǎn)實(shí)情，符合中央要求和消費(fèi)者利益，也有助于早日讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)活力。

3）、房地產(chǎn)被嚴(yán)厲調(diào)控，但并不能改變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)度的特性。房地產(chǎn)調(diào)控和任何事物一樣都具有正反兩面性。本輪宏觀調(diào)控，一方面自然是為了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、為了控制風(fēng)險(xiǎn)、為了確保民生；但另一方面，中央必須考慮調(diào)控不能過份制約或是拖累經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP必須要保持一定的增幅。而要保持這種中庸的狀態(tài)。房地產(chǎn)在價(jià)格已經(jīng)降到位時(shí)中央絕對不可能再施以重手進(jìn)行打壓的。

因此，房地產(chǎn)復(fù)蘇的時(shí)間，其實(shí)也掌握在開發(fā)商自己手中。大家都爽快聽從中央意圖將價(jià)格降到正常利潤位置，然后在新的運(yùn)作模式下重新開始，不亦樂乎？當(dāng)然，少不得有開發(fā)商破產(chǎn)、被兼并或者階段性虧損，但市場存在，一切都可以從頭開始。關(guān)鍵是這時(shí)候你還存不存在。

從杭州現(xiàn)有的降價(jià)陣勢和幅度看，2012年上半年還有一波普及性的降價(jià)潮。再往后，房地產(chǎn)市場也應(yīng)該逐步復(fù)蘇了。將本輪房地產(chǎn)調(diào)控高度概括就是：中央要求降價(jià)，降價(jià)完后重新開始。事實(shí)也就這么簡單。

8、房地產(chǎn)市場前景

關(guān)于國內(nèi)的人均住房面積，住建部公布的信息是2009年年底中國城市人均住房建筑面積達(dá)30平方米，農(nóng)村人均住房面積達(dá)33.6平方米。新浪網(wǎng)的一個(gè)專題組列出了10個(gè)國家的人均居住面積。最高的是美國，人均居住面積為67平方米；英國是35.4平方米；法國是35.2平方米；德國是39.4平方米；意大利是43平方米；荷蘭是40.82平方米；西班牙、日本和韓國分別是25.8、19.6和19.8平方米。僅從數(shù)據(jù)上對比，我國的人均住房面積已經(jīng)可列入先進(jìn)發(fā)達(dá)國家的行列。但中國實(shí)際國情存在這些問題：城鄉(xiāng)差別，巨大的貧富差距，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中很多必須先經(jīng)拆遷后再建設(shè)的區(qū)域，再加上城市化進(jìn)程中并非僅僅是住宅，因此中國的房地產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)過調(diào)整與整合后，今后仍有很長的路可走。

9、本輪調(diào)控的后續(xù)難點(diǎn)

本輪調(diào)控再往后，最大的難點(diǎn)是如何通過精確制導(dǎo)般的細(xì)膩政策掌控，即讓市場復(fù)蘇，又不讓房價(jià)快速反彈。一個(gè)持續(xù)漲了十年的市場，難免留下些慣性思維，超發(fā)貨幣也一樣具有逐利的本性，并不一定會(huì)受調(diào)控者主觀意識的控制。因此當(dāng)房地產(chǎn)市場見底企穩(wěn)后，今后的市場走勢還是具有一些不確定性。有一個(gè)判斷途徑就是密切關(guān)注土地市場價(jià)格。不過有一點(diǎn)是可以肯定的：中央希望房地產(chǎn)走上平穩(wěn)發(fā)展的道路。因此開發(fā)商自身宜作好充分準(zhǔn)備以應(yīng)對一段時(shí)期的平淡局面。而如果市場是打入底部又重拾升勢，那么要跟著形勢漲漲價(jià)的事就很簡單了。