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山雨欲來風滿樓，對于一直炙手可熱的房地產(chǎn)行業(yè)來講，這個2011年才剛剛過了一個季度，但是風向似乎已經(jīng)在悄悄變化。

過去多年，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，不僅受地方政府器重，也是受到各方投資者的青睞，商品房風頭無兩。

但是今年伊始，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)有了天壤之別，一方面，以“限貸———限購———限價”為主的系列調(diào)控依然毫無放松，房地產(chǎn)調(diào)控將成為常態(tài)，并且日漸細化，大有不達目標決不罷休的態(tài)勢。另一方面，隨著2011年1000萬套、今后五年3600萬套保障房的入市，房地產(chǎn)開始進入保障性住房和商品房的雙軌制，商品房的市場空間將被大幅擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)利潤將明顯下降已經(jīng)是毫無爭議的事實。

在新的形勢下，開發(fā)商已經(jīng)嗅出行業(yè)變化的味道，不少房企積極順應市場變化，投身相對微利的保障性住房建設，有的房企進軍商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)園等泛地產(chǎn)領域，積極開拓新的市場空間。

而此前備受市民追捧的住宅投資，在新的市場環(huán)境下投資空間也已經(jīng)縮小。在南都與新浪樂居的調(diào)查中，有五成多的網(wǎng)友認為，房地產(chǎn)最具投資回報價值的時期已經(jīng)過去，有四成的網(wǎng)友認為今年或?qū)⒊蔀闃鞘械淖兙种辍?/p>

樓市變奏曲，似乎才剛剛吹響。

政策之變

調(diào)控從“宏觀調(diào)控”轉(zhuǎn)向“精確制導”

◎ 核心提示

調(diào)控思路上，樓市調(diào)控也已經(jīng)逐步走出了“就房價調(diào)控房價”的短視做法，而是通過加大保障性住房的供應，加大土地供應，抑制投機，收緊信貸、加息等收縮流動性的綜合調(diào)控手段。

3月29日，距離國務院要求的房價控制目標公布時限僅剩兩日大限，一線城市齊趕“末班車”：廣州漲幅控制目標約11%內(nèi)，深圳漲幅約10%內(nèi)，上海漲幅不超過8%，北京甚至明確要求新建住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，截至昨日，已公布目標的城市達43個。從“限貸———限購———限價”，樓市調(diào)控政策層出不窮，“沒有最嚴，只有更嚴”。有業(yè)內(nèi)專家表示，這已經(jīng)是樓市調(diào)控的新階段，目前樓市的調(diào)控已經(jīng)從“一刀切”的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)向各地有針對性的“精確制導”。

在過去的樓市黃金十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了，“8·31大限”、“國八條”、“90/70”，“9·27”新政”等一系列調(diào)控政策，這些政策的出臺基本上對所有城市都要求“一刀切”，不時有“一人感冒，全家吃藥”的批評聲音傳出。

而去年底以來，在新國十條等新一輪調(diào)控出臺后，各地開始根據(jù)樓市的特點，做出有針對性的調(diào)控。如限購令，目前全國已有40多個城市推出，3月18日出臺限購令的佛山成為廣東第一個限購的地級市，而浙江省永康縣則成為全國第一個出臺“限購令”的縣級市。另外，在今年1月，上海與重慶還分別啟動了房產(chǎn)稅的試點。

樓市采用差別化的精確調(diào)控，其核心就是啟動了地方政府問責制。根據(jù)相關通知，將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的，將直至追究責任。

而樓市調(diào)控逐步走入微觀，對于房企來講，就是傳遞了明確的信號，“此輪調(diào)控中央不達目標不會罷休”。保利地產(chǎn)就認為，“本輪調(diào)控的周期取決于調(diào)控效果，系列調(diào)控政策的疊加，將會對市場產(chǎn)生較大影響”。

專家觀點政府總有招斷發(fā)展商“口糧”

住建部政策研究中心主任陳淮：地方政府有的是招兒，開發(fā)商要漲價，我總有斷你口糧的辦法。

制度

從市場化主導回歸“雙軌制”

◎ 核心提示

數(shù)據(jù)顯示，2008年全國保障性住房建設僅100多萬套，2009年為330萬套，2010年達到580萬套，而據(jù)發(fā)改委最新計劃，2011年-2015年將共建3600萬套，達到商品房與保障房雙軌并行。

“未來5年中國將建3600萬套保障房”，在3月初由國家發(fā)改委負責人宣布的這一刺眼的數(shù)據(jù)讓很多業(yè)內(nèi)人士都不敢相信，而大多數(shù)老百姓也不明白這對自己將意味著什么。而實際上，根據(jù)國家發(fā)改委的計劃，未來5年，保障房覆蓋率將達到20%，中低收入階層獲得政策性住房的可能性大幅上升。

自從1998年中國開始叫停福利分房后，房地產(chǎn)拉開了市場化大幕。在隨后十年，房價瘋漲，不少中低收入的“夾心層”既未能享受“雙困戶”標準，又買不起商品房，因此，二次房改呼聲漸起。

從2008年的“131號文”開始保障房建設每年都在成倍地增長，由2008年的100多萬套，增加到2010年的580萬套，未來5年還將建設3600萬套。

雖然各方對于這么大量的保障房建設速度有些懷疑，但是沒有人會懷疑政府“加快發(fā)展保障房與商品房‘雙軌制’的模式”的決心。央行貨幣委員會委員李稻葵認為表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)整不是一個短期調(diào)整，而僅是住房制度改革的一個開始。而據(jù)了解，住建部正調(diào)研和起草《住房保障法》，未來住房保障力度將進一步加強。

而開發(fā)商，也已經(jīng)紛紛審視“3600萬套”對于所帶來的影響。在雙軌制的背景下，萬科、保利等開發(fā)商均表示調(diào)整開發(fā)策略，將以快速周轉(zhuǎn)的方式主動適用市場。不少大開發(fā)商更是表示將參與保障性住房建設。