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多年前，美國爆發(fā)的次貸危機，對世界經(jīng)濟影響巨大，中國也一直在思考，我們該怎樣避免類似美國次貸危機的事情發(fā)生。在美國，貸款是非常普遍的現(xiàn)象。當(dāng)?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長時間貸款?？墒窃谶@里失業(yè)和再就業(yè)是很常見的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標(biāo)準(zhǔn)，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。

次級抵押貸款是一個高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，指一些貸款機構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在2006年之前的5年里，由于美國住房市場持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機。

對于美國金融危機的發(fā)生，主要有幾個原因。一、為推動經(jīng)濟增長，鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費。二、社會分配關(guān)系嚴(yán)重失衡，廣大中產(chǎn)階級收入不升反降。據(jù)統(tǒng)計，在扣除通貨膨脹因素以后，美國的平均小時工資僅僅與35年前持平，經(jīng)濟發(fā)展的成果更多的流入到富人的腰包，統(tǒng)計表明，這幾十年來美國貧富收入差距不斷擴大。美國經(jīng)濟在快速發(fā)展，但收入?yún)s不見增長，與80年代初里根政府執(zhí)政以來的新自由主義政策密切相關(guān)。三、金融業(yè)嚴(yán)重缺乏監(jiān)管，引誘普通百姓通過借貸超前消費、入市投機。

由于之前的房價很高，銀行認(rèn)為盡管貸款給了次級信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。但由于房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發(fā)現(xiàn)得到的資金不能彌補當(dāng)時的貸款+利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現(xiàn)虧損。一個兩個借款人出現(xiàn)這樣的問題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導(dǎo)致了大量的無法還貸的借款人。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機。

中國不存在美國這樣的次級貸款，因此也不會發(fā)生次貸危機。但是，我們不能不看到，我國的樓市存在的炒樓現(xiàn)象，比美國要嚴(yán)重的多，美國人買房多是自住，也很少一個人持有幾十套房子的情況。而我們國家樓市的主要需求就是來自投資方面，一個人十幾套、幾十套房的情況非常普遍。

問題的關(guān)鍵是他們投資樓市的資金很少是自己的自由資金，以房抵押貸款、以各種財產(chǎn)抵押貸款、借貸高利貸的情況很多。這種情況下，當(dāng)房價上漲的時候，通過倒買倒賣，能看到資產(chǎn)的升值。但是，當(dāng)房價下降的時候，資金鏈就可能要斷掉了。

同時，我們要看到，美國發(fā)生次貸危機的三個原因，也與我們目前的社會經(jīng)濟形勢大致相同，特別是我們的通貨膨脹也相當(dāng)嚴(yán)重，收入差距越來越大，已經(jīng)大大超過國際公認(rèn)的警戒線。為了推動經(jīng)濟增長，我們采取的是比鼓勵消費更危險的投資模式。目前房價已經(jīng)大大高出人們實際的承受能力，而具備承受能力，大量持有房屋者，有多是投資需求。當(dāng)房價下降的時候，這類房屋會極可能大量沖向市場，造成金融困局和危機。

最近，有消息說，溫州（樓盤）已經(jīng)出現(xiàn)了類似的次貸危機現(xiàn)象。現(xiàn)在"棄房"已經(jīng)很厲害，房東真的沒錢還貸了。一些之前高位買進的溫州商品房價格，距離銀行最大貸款只有百分之一二十的空間。一位溫州大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說，下半年溫州房價在現(xiàn)在基礎(chǔ)上還有可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房或?qū)⒚媾R“成交價不足償還銀行貸款”的風(fēng)險。

從新房市場看，7月份，溫州10多個已開樓盤400多套剩余房源降價入市。其中，“星河灣家園”一套面積377.92平方米的房子，最新價格每平方米39960元，該房子在2011年11月份開盤價為每平方米65697元?！靶戮┒技覉@”一套5樓房源，2011年開盤價為每平方米36672元，調(diào)整后為每平方米22500元。距離溫州市區(qū)較近的“中梁外灘首府”項目的開盤價為2萬元/平方米至2.3萬元/平方米，與兩年前同區(qū)域房價相比低近40%，并且有較大的贈送面積。甌海大道上的“萬科金域中央”項目單價在2.2萬元/平方米左右，而附近的“鉑金家園”售價最高時一度超過4萬元/平方米。預(yù)計九十月份，溫州新盤“價格戰(zhàn)”升溫，降價幅度起碼在10%左右。有銀行人士說，房價下跌已產(chǎn)生信用風(fēng)險，“但關(guān)鍵問題在于實體經(jīng)濟，如果實體經(jīng)濟不好轉(zhuǎn)，即便房價上漲也沒用?！?/p>

受此前民間金融危機的影響，溫州不少企業(yè)深陷債務(wù)危機，金融市場急劇收縮，市場資金面緊張，目仍未恢復(fù)元氣。

“溫州現(xiàn)在仍有小企業(yè)主跑路。民間借貸市場已冰凍了，沒人敢借錢，有點錢的人都把錢存銀行?！睋?dān)保公司和典當(dāng)行的業(yè)務(wù)萎縮，有抵押物也很難融到錢。由于房價大幅下跌，房產(chǎn)抵押沒人敢接。據(jù)了解，在溫州，很多企業(yè)主，包括打火機以及鞋等制造行業(yè)在內(nèi)的溫州龍頭企業(yè)通過集資的模式組成開發(fā)商，投身房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)這些傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)的資金套牢在房地產(chǎn)市場之后，很難再抽身重返實業(yè)。而且，其中涉及到的資金并非小數(shù)目。一個在當(dāng)?shù)亓鱾魃鯊V的案例是，溫州9家實業(yè)老板通過當(dāng)年銀行得到貸款，除了實業(yè)的開銷，富余的貸款便組團投進房地產(chǎn)開發(fā)多產(chǎn)權(quán)的豪宅，資金高達近50億。但是現(xiàn)在，受制于溫州較為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，這些企業(yè)的錢都還沒能收回來。

溫州房地產(chǎn)市場開始明顯走下坡路是在2011年的下半年，而這與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況是緊密相連的。那一年正是溫州民間借貸風(fēng)波最為慘烈的一年。當(dāng)時溫州民間借貸的資金鏈驟然斷裂，整個房地產(chǎn)市場也一下變得低迷起來。因此，溫州房價下降的基本原因在于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟不景氣。固然限購政策在一定程度上限制房產(chǎn)投資和投機，但房價的走勢卻與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟走勢息息相關(guān)。只有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟重新出現(xiàn)繁榮跡象之后，房產(chǎn)的購買力才能真正增強。

溫州的情況有其特殊性，但是也有普遍意義。就美國次貸危機的三個原因看，不但溫州存在，全國也普遍存在。而房價上漲的速度，以及通貨膨脹的嚴(yán)重性，應(yīng)當(dāng)說，一些城市，比溫州有過之而無不及。想當(dāng)年溫州炒房團是房價上漲的推手，但是，溫州炒房團可是走遍了全國各地的，他們手里的房子依然對各地的房價有重要的影響力?，F(xiàn)在溫州金融出現(xiàn)危機，很難說，不會影響到其他地區(qū)。