3．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。
（1）選擇估價(jià)方法。在計(jì)劃中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到最后的確認(rèn)并用于計(jì)算。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場比較法和收益還原法三種。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原則上應(yīng)并用王種方法。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。
（2）價(jià)格估算。選定估價(jià)方法后，可開始對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。
（3）價(jià)格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次，要對2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。最后，估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價(jià)額。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。
房地產(chǎn)估價(jià)程序（五）
操作六、撰寫估價(jià)報(bào)告書
經(jīng)評估測算出對象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫成估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)報(bào)告書是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。估價(jià)報(bào)告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報(bào)告書形式。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)：
1．此項(xiàng)評估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評估人員的姓名。
2．估價(jià)對象的詳細(xì)地址、評估日期、報(bào)告編號(hào)等。
3．估價(jià)對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等．
4．估價(jià)對象具備的條件分析。
5．評估依據(jù)。
6．評估結(jié)果。
7、附有關(guān)文件及資料。
一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容：
1．估價(jià)委托人名稱
應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對象。
2.評估對象及目的
（l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價(jià)對象；
（2）估價(jià)目的；
（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
3．評估日期
是反映估價(jià)工作期限的起止日期。
4．評估對象的綜合說明
（1）坐落位置，包括地點(diǎn)、區(qū)域、門牌等；
（2）用途；
（3）面積、層次、朝向；
（4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能；
（5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況；
（6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響；
（7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境；
（8）評估對象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。
5．評估原則
反映在評估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評估人的立場。
6、評估依據(jù)
（l）權(quán)屬資料；
（2）工程預(yù)、決算資料；
（3）測繪圖紙；
（4）各類定額和單價(jià)資料；
（5）各類折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定；
（6）與評估對象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料；
（7）規(guī)劃資料；
（8）周圍環(huán)境資料。
7．評估方法選擇
8．評估計(jì)算分析
應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計(jì)算過程，對計(jì)算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。
9．房地產(chǎn)價(jià)格評估結(jié)論
說明每種方法的計(jì)算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價(jià)結(jié)論。
10．評估小組成員和評估單位資格證書。
操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)
完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。
第三章：房產(chǎn)市場調(diào)研
第一節(jié)：房地產(chǎn)市場預(yù)測及步驟
第一節(jié)：房地產(chǎn)市場預(yù)測
運(yùn)用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及其發(fā)展趨勢和相聯(lián)系的各種因素加以分析和判斷，從而為國家宏觀調(diào)控和企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)，以有效地提高資源配置的效率。其主要步驟是：
?。ㄒ唬┠繕?biāo)測定 市場預(yù)測目標(biāo)是指預(yù)測的具體對象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場預(yù)測的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時(shí)間等。
（二）資料整理 根據(jù)所需資料來源不同可分為：一是各級(jí)政府、主管部門和綜合管理部門公布企業(yè)積累的歷來的市場信息資料。二是調(diào)查收集市場動(dòng)態(tài)的原始材料，用于及時(shí)、迅捷地反映市場動(dòng)態(tài)，主要方法有典型調(diào)查、個(gè)別走訪、召開座談會(huì)或展銷會(huì)等等，從而準(zhǔn)確掌握目前人們對房地產(chǎn)市場商品要求的動(dòng)態(tài)。
?。ㄈ┮蛩胤治? 影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行有主觀、客觀多方面的因素：主觀因素有服務(wù)態(tài)度、廣告宣傳、銷售方式等；客觀因素有國際國內(nèi)局勢、社會(huì)商品購買力、物價(jià)水平、房地產(chǎn)商品周期、消費(fèi)偏好等。對因素分析通常應(yīng)根據(jù)具體情況而作定性、定量分析。
?。ㄋ模┙Y(jié)果論證 對預(yù)測結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測結(jié)果。
（五）編寫報(bào)告 通過理論檢驗(yàn)、資料檢驗(yàn)、專家檢驗(yàn)之后，得出新的預(yù)測結(jié)果及主要結(jié)論，編寫預(yù)測報(bào)告。報(bào)告分兩種：一是一般性報(bào)告，其目的是簡潔、明確地向各級(jí)管理、決策人員提供預(yù)測結(jié)果和市場活動(dòng)建議，并對預(yù)測過程和結(jié)果加以扼要說明和簡單論證；二是專門性報(bào)告，其讀者是市場研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說明預(yù)測目標(biāo)、預(yù)測方法、資料來源、預(yù)測過程。
房地產(chǎn)市場預(yù)測方法主要有：
經(jīng)驗(yàn)判斷法，包括個(gè)人判斷法、集合意見法、專家征詢法等；
預(yù)測調(diào)查預(yù)測法，包括典型調(diào)查、抽樣調(diào)查、全面調(diào)查、銷售調(diào)查和定期交換情報(bào)預(yù)測法等；
數(shù)學(xué)外推預(yù)測法，包括算術(shù)平均法、移動(dòng)平均法、最小二乘法、指數(shù)平滑法等；
季節(jié)變動(dòng)趨勢預(yù)測法，包括季節(jié)性變動(dòng)趨勢預(yù)測和季節(jié)性影響比例預(yù)測法等；
相關(guān)因素預(yù)測法，包括一元回歸、多元回歸及投入產(chǎn)出預(yù)測法等；
商品生命周期曲線預(yù)測法、概率模型預(yù)測法。
?。ㄒ唬┘弦庖姺? 由預(yù)測人員召集企業(yè)經(jīng)營管理人員根據(jù)已收集到的信息資料及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，對未來市場作出判斷預(yù)測，并加以綜合。該方法特別適合于企業(yè)預(yù)測，適用內(nèi)容有房地產(chǎn)商品開發(fā)、市場容量、房地產(chǎn)商品成交量、市場占有率、房地產(chǎn)使用年限及開發(fā)經(jīng)濟(jì)效果的預(yù)測。
（二）市場因子法 是根據(jù)預(yù)測者的經(jīng)驗(yàn)對市場的統(tǒng)計(jì)觀察，選擇市場活動(dòng)中的客觀事物作為因子來推測市場變量的預(yù)測方法。市場因子的選擇要根據(jù)預(yù)測者及別人的預(yù)測經(jīng)驗(yàn)和對市場情況的認(rèn)真觀察、細(xì)致分析，以及對房地產(chǎn)商品類型、結(jié)構(gòu)等問題的深入了解。
（三）市場調(diào)查法 提廣泛運(yùn)用現(xiàn)場觀察、實(shí)驗(yàn)調(diào)查和訪問調(diào)查等種類方法，結(jié)合房地產(chǎn)商品特點(diǎn)，選用適當(dāng)方式進(jìn)行預(yù)測。如運(yùn)用現(xiàn)象觀察方法，可以到房地產(chǎn)交易所了解人們對住宅結(jié)構(gòu)、位置、面積、樓層、朝向等方面的問題；通過實(shí)驗(yàn)調(diào)查法來選擇不同的廣告宣傳方式或廣告詞等；運(yùn)用訪問調(diào)查法，將擬訂的調(diào)查事項(xiàng)當(dāng)面、電話或書面詢問被調(diào)查者，以了解住戶對住宅消費(fèi)方式（購買、租賃或抵押等）及維修管理、住宅環(huán)境等方面的直接信息，以此作為確定房地產(chǎn)開發(fā)方向和規(guī)模的依據(jù)。
?。ㄋ模?直線方程法 直線方程法是適合于進(jìn)行呈直線發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)市場的長期預(yù)測，其基本原理是：
根據(jù)歷年房地產(chǎn)市場成交的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析未來一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，并假定今后仍在較長時(shí)期內(nèi)延續(xù)該態(tài)勢，從而預(yù)測出今后一定時(shí)期的房地產(chǎn)市場狀態(tài)。
（四）結(jié)果論證 對預(yù)測結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測結(jié)果?！ ?
（五）邏輯曲線預(yù)測法 主要用于人口增長和耐用商品的預(yù)測
[責(zé)任編輯：help]
