步驟J：推廣銷售 在銷售整個過程中，六大板塊的工作最為重要：
1、銷售目標書，是銷售的努力方向，工程順利進行的后備資金保證；銷售目標書是發(fā)展商向銷售代理商印發(fā)的綱領性文件，是衡量銷售業(yè)績的依據(jù)。
2、銷售現(xiàn)場實施，設計理念在市場中的界面，好的樓盤品質將通過銷售現(xiàn)場加以體現(xiàn)：它包括現(xiàn)場售樓處的裝潢布置，現(xiàn)場銷售人員的氣質及專業(yè)水平，樓盤外圍廣告包裝、樓書策劃制訂等綜合反映上。
3、銷售方案執(zhí)行計劃是樓盤持續(xù)熱銷的保障，銷售中的靈魂。執(zhí)行計劃的重點由現(xiàn)場銷售表格式文件控制、階段性廣告計劃配合組成。
4、銷售人員網(wǎng)前培訓是銷售質量的根本保證，是整個樓盤及開發(fā)商實力的生動體現(xiàn)。 5、銷售執(zhí)行是發(fā)展商實現(xiàn)經(jīng)濟利益的步驟?？赡苁钱孆堻c睛的一步，亦可能是功虧一簣的一步。
6、客戶分析調查，現(xiàn)場的直接抽樣、分析，是將來工作的發(fā)動機。來自第一線的數(shù)據(jù)是總體策劃機構，銷售代理機構了解市場的最好系樣品，市場中的反饋經(jīng)多方專業(yè)機構加工后，可以對樓盤進行全面診斷，得出利劣，以便于修改更新。
第五章 優(yōu)期導入物業(yè)管理實戰(zhàn)操作手冊
想知道項目旺銷的秘密嗎？“規(guī)劃設計方案沒有物業(yè)管理單位的簽字不能實施，施工結算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質量監(jiān)督”，這是某熱銷樓盤發(fā)展商的明文規(guī)定?！秲?yōu)期導入物業(yè)管理實戰(zhàn)操作手冊》從項目制勝的戰(zhàn)略角度系統(tǒng)講述了獲得競爭優(yōu)勢的奧秘。
操作程序
第1操作環(huán)節(jié)：理解先期導入物業(yè)管理
第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理前期介入的市場價值
第3操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的內(nèi)容設定
第1操作環(huán)節(jié)：理解先期導人物業(yè)管理
本策劃包括物業(yè)管理規(guī)劃，它與建筑規(guī)劃的不同之處在于：各自所站的角度不同。我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)建筑設計院在規(guī)劃設計時，未能充分或準確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)管理公司帶來7不便甚至困難。比如，空調機的安裝及排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其地鐵制材料的過多使用，造成日后的保養(yǎng)負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業(yè)管理問題欠考慮。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而才能在這方面提出專業(yè)意見。我們在規(guī)劃的初期就積極引進物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動。有鑒于此，物業(yè)管理服務最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟請工程和設備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管，同時可以培養(yǎng)未來的物業(yè)管理技術骨干。
物業(yè)管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前，為了配合銷售，物業(yè)管理專家應該在售前完成的工作是：
明確服務內(nèi)容；
明確設備配置；
確定組織架構；
明確財務預算（即收費標準）；
完成管理份額計算；
完成所有合同文本。
這一系列工作的完成，通常須要兩到三個月時間。
第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理前期介人的市場價值
從“馬后炮”到“未雨綢繆”
提起萬科物業(yè)，“無人化”、“個性化”似乎成了它的代名詞，但卻絕少有人知道“提前介入”。提前介入，是一個長效服務的概念，即物業(yè)公司在接管某樓盤之前，代表業(yè)主的利益先期介入樓盤建設。
起初，他們只是成立專業(yè)職能部門，負責公司所屬房屋的維修和投訴協(xié)調，盡量將事故隱患杜絕在萌芽狀態(tài)。但是站在業(yè)主的角度，哪怕你服務再及時，維修再到位，即使疲于奔命也不會使他們滿意。正如一個社區(qū)，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有發(fā)案率等于零，社區(qū)的安全才會得到居民的認可。
于是，物業(yè)公司一改最初的“滅火”為“防火”，在規(guī)劃設計方案出臺前，就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到業(yè)主生活和物業(yè)管理的實際需要，提高設計品質。我們與專業(yè)監(jiān)理公司不同，他們與開發(fā)商之間是合同關系，工程驗收一旦結束，就不再有任何的后續(xù)服務。而我們是‘長效服務’，必須為以后公司的維修服務著想。整個工程與物業(yè)管理自身的后續(xù)服務是密切相關、榮辱與共的。現(xiàn)在，承建商對我們非常理解和歡迎。最初，他們也有抵觸情緒，我們的管理人員到材料現(xiàn)場取證，他們有的工人甚至要砸我們專業(yè)管理人員的照相機。有人問起我什么是萬科精神，我想就跟我們推行提前介入一樣，不斷創(chuàng)新、在別人走時我們就開始跑。這就是我們的精神吧。
業(yè)管理前期介入的作用
前期介入—一移交接管—一后期管理，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。
第一，物業(yè)管理前期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。
今年3月份以來，由深圳廬山置業(yè)有限公司發(fā)展的嘉匯新城出現(xiàn)了持續(xù)旺銷的現(xiàn)象，據(jù)據(jù)分析，其旺銷的原因除了優(yōu)越的地理位置外，物業(yè)管理的前期介入也起到了非常積極的作用。發(fā)展商明確規(guī)定“祝劃設計方案沒有物業(yè)管理單位的簽字不能實施，施工結算沒有物業(yè)管理單位簽字不能付款，讓物業(yè)管理全方位地參與項目的質量監(jiān)督”，在嘉匯新城的設計方案中，物業(yè)公司提出了10項意見和建議，發(fā)展商采納了8項，收到了優(yōu)化設計、完善細節(jié)的作用。
第3操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的內(nèi)容設定
內(nèi)容設定A：日常管理工作
