久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書
A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容
　　一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。
1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。
2、摘要：它是用簡(jiǎn)潔明7的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。
3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：
     a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；
     b、市場(chǎng)調(diào)查和分析；
     C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
     d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；
     e、投資估算及資金籌措；
     f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；
     g、風(fēng)險(xiǎn)分析；
     h、可行性研究的結(jié)論；
     i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議；
     j、相應(yīng)的附表。
5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫
　　正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。
1、概況：
（1）進(jìn)行可行性研究的背景；
（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；
（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；
（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；
（5）可行性研究的目的；
（6）可行性研究的編寫人員名單；
（7）可行性研究的編寫依據(jù)；
（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說明。
2、市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。
4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。
5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。
6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫出主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)回收期等。
7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
8、結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
9、有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。   

第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算
　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：
營(yíng)銷開支概算，包括：
        項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支
        項(xiàng)目策劃的開支
        銷售策劃的開支
        廣告開支
        項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支
        項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支
工程開支概算，包括：
        用于工程勘探的開支
        用于吹沙填土、平整土地的開支
        用于工程設(shè)計(jì)的開支
        用于建筑施工的開支
        用于設(shè)施配套的開支
        用于工程監(jiān)理的開支
土地征用開支概算，包括：
        政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)
        用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支
        影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支
金融成本開支，包括：
        外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出
        貸款引起的利息支出
        各項(xiàng)保險(xiǎn)開支
稅收和行政性收費(fèi)
不可預(yù)見開支

第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究
現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握
　　事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷策略，去迎接營(yíng)銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。   消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買心理入手，分析營(yíng)銷策劃人員如何制定營(yíng)銷計(jì)劃。具體來講就是要研究如下問題：購(gòu)買什么？為什么購(gòu)買？購(gòu)買者是誰？如何購(gòu)買？何地購(gòu)買？何處購(gòu)買？
為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究
在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場(chǎng)制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：
明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；
有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。
產(chǎn)品是營(yíng)銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對(duì)產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流量分析。
納入整體營(yíng)銷方案的可行性研究