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不管是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目，在寫項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告的時(shí)候都少不了要作SWOT分析，大家都知道目的是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析，能夠在實(shí)際操盤過(guò)程中更好的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)以及規(guī)避威脅，但在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，我們看到很多報(bào)告的SWOT分析只是一種形式、一種擺設(shè)，沒(méi)有真正體現(xiàn)SWOT分析的作用，甚至是很牽強(qiáng)的在做一個(gè)SWOT分析。

淡馬錫商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林海彬經(jīng)常講的：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不在于收集了多少的資料、數(shù)據(jù)，也不在于你的報(bào)告有多少的頁(yè)碼，關(guān)鍵是要有針對(duì)性和對(duì)重要問(wèn)題研究有足夠的深度，要找對(duì)及研究問(wèn)題的核心，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期研究中我們經(jīng)常在說(shuō)“一步三市”，所以SWOT分析也是一樣，需要針對(duì)不同的項(xiàng)目做不同的SWOT分析，而且SWOT分析里的文字要精益求精，提煉出精華，不能像寫小說(shuō)一樣運(yùn)用太多的文字，這就像電視劇的臺(tái)詞和廣告片的畫外音一樣，電視劇里你多說(shuō)十個(gè)字甚至幾十個(gè)字都不要緊，但在廣告片里畫外音都是有字?jǐn)?shù)規(guī)定的，多幾個(gè)字就會(huì)顯得整個(gè)片子很亂、很散、沒(méi)有核心（魂）。

商業(yè)地產(chǎn)的SWOT分析從某個(gè)方面也能看出操盤手在前期調(diào)查中是否有針對(duì)性、是否找對(duì)了核心的問(wèn)題，是否對(duì)重要問(wèn)題有足夠深的研究。

其實(shí)，光做好SWOT分析還不夠，這就是為什么林海彬經(jīng)常提到：在商業(yè)地產(chǎn)中要運(yùn)用 “動(dòng)態(tài)’SWOT分析，呵呵！很多同行聽(tīng)到我這個(gè)觀點(diǎn)時(shí)都是非常詫異，怎么又出來(lái)一個(gè)“動(dòng)態(tài)’SWOT分析呢？難道說(shuō)SWOT長(zhǎng)腿了？

淡馬錫商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林海彬經(jīng)常講的：世界上唯一不變的就是變化?。?！

因?yàn)槭袌?chǎng)每天都在變化，項(xiàng)目完工后的SWOT和建設(shè)前的SWOT往往會(huì)有較大的區(qū)別，項(xiàng)目是否能夠招商成功、是否能夠讓每個(gè)商家都好好的發(fā)展下去，除了取決于項(xiàng)目建設(shè)前的規(guī)劃、定位決定招商的成敗，招進(jìn)來(lái)的商家能否留下了則取決于項(xiàng)目建成后的SWOT因素，所以我提出商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展就需要將“動(dòng)態(tài)”SWOT分析運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)分析中。

市場(chǎng)在不斷變化、城市建設(shè)在不斷變化、地塊價(jià)值在不斷變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在不斷變化，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣在不斷變化……也許你一覺(jué)醒來(lái)，發(fā)現(xiàn)旁邊又多了個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓你來(lái)不及做出反應(yīng)，就像鐘表行業(yè)做夢(mèng)也沒(méi)想到手機(jī)會(huì)對(duì)其造成那么大的影響（請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在還有多少人在靠鐘表了解時(shí)間？還有多少人的鬧鈴是在靠鬧鐘？）。

淡馬錫商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理林海彬提示——當(dāng)這個(gè)世界在快速的變化時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)作為這個(gè)世界里面的某一事物，也是需要與時(shí)俱進(jìn)的，所以就需要商業(yè)地產(chǎn)操盤手對(duì)SWOT的分析更具有前瞻性的思維，不僅要看到目前的市場(chǎng)情況，還要對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化情況做到“動(dòng)態(tài)”的分析。

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