三、競爭導向定價
競爭導向定價是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法，追隨領(lǐng)導者企業(yè)定價法兩種。
（一）隨行就市定價法
隨行就市定價法就是企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因為在競爭的現(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產(chǎn)企業(yè)在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標利潤難以實現(xiàn)，另一方面會促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價，從而引發(fā)價格戰(zhàn)。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。
（二）追隨領(lǐng)導者企業(yè)定價
使用這種定價方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或為了穩(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營，往往以同行中對市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價格為標準，來制定本企業(yè)的商品房價格。
四、可比樓盤量化定價法
針對許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。
我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
1、18個定級因素。
表1-1 定級因素、指標與分值
定級因素
指 標
分 值
位置
A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近；B、商業(yè)為臨街或背街；C、寫字樓為臨街或背街；D、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近
A.最差（遠）1；B.很差（遠）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5
價格
A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)；B、商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級依次減少；C價格是否有優(yōu)勢
A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5
配套
A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、排水、供氣、供電；B、社會服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地
A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5
物業(yè)管理
A、保安；B、清潔衛(wèi)生；C、機電；D、綠化率及養(yǎng)護狀況；E、物業(yè)管理費（元/月）；F、是否人車分流；G、物業(yè)管理商資質(zhì)
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
建筑質(zhì)量
A、是否漏水；B、門窗封閉情況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
交通
A、大中小巴士路線數(shù)量；B、距工交站遠近；C、站點數(shù)量；D、大中小巴士舒適程度
A.最少（遠）1；B.很少（遠）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5
城市規(guī)劃
A、規(guī)劃期限（遠中近期）；B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀
A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5
樓盤規(guī)模
A、總建筑面積（在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)
A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5
朝向
A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、視野
A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東北）2；C北（東北、西北）3；D.南（東南、西南）5
外觀
A、是否醒目；B、是否新穎；C、是否高檔；D、感官舒適程度
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
室內(nèi)裝修
A、高檔；B、實用；C、功能是否完善；D、質(zhì)量是否可靠
A.最差（遠）1；B.很差（遠）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5
環(huán)保
A、空氣；B、噪音；C、廢物；D、廢水
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠）5
發(fā)展商實力及信譽
A、資產(chǎn)及資質(zhì)；B、開發(fā)樓盤多少；C、樓盤質(zhì)量；D、品牌
A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5
付款方式
A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
戶型設(shè)計
A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C、是否有暗房；D、實用率大小
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
銷售情況
A、銷售進度；B、銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
廣告
A、版面大小；B、廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意
A.最差（?。?；B.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5
停車位數(shù)量
A、停車位數(shù)量；B、住戶方便程度
A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5
2、定級因素權(quán)重確定
權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。
1-2 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（示范表）
F W
權(quán)重
序號
樓盤名稱
樓盤名稱
樓盤名稱
備注
位置0.5
1
價格0.5
2
配套0.4
3
物業(yè)管理0.3
4
建筑質(zhì)量0.3
5
交通0.3
6
城市規(guī)劃0.3
7
樓盤規(guī)模0.3
8
朝向0.3
9
外觀0.1
10
室內(nèi)裝飾0.2
11
環(huán)保0.2
12
發(fā)展商信譽0.1
13
付款方式0.2
14
戶型設(shè)計0.1
15
銷售情況0.1
16
廣告0.1
17
停車位數(shù)量0.1
18
（3）樓盤定級因素定級公式。
P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn
公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）
n——樓盤定級因素的總數(shù)
Wi——權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；
Fi——分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。
注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為1999年7月統(tǒng)計所得。
可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（一）
表7—4
項目名稱/因素及權(quán)數(shù)
序號
大地花園
松泉山莊
百仕達花園二期
備注
位置0.5
1
4
4
4
三樓盤地段價值相近
價格0.5
2
3
4
5
百仕達最高
配套0.4
3
3
4
5
百仕達最完善
物業(yè)管理0.3
4
3
4
5
建筑質(zhì)量0.3
5
3
4
4
交通0.3
6
4
4
4
城市規(guī)劃0.3
7
3
3
4
樓盤規(guī)模0.3
8
2
4
5
朝向0.3
9
4
4
4
外觀0.1
10
3
4
5
室內(nèi)裝飾0.2
11
2
4
4
環(huán)保0.2
12
2
5
4
大地花園南朝工廠
發(fā)展商信譽0.1
13
4
4
5
付款方式0.2
14
4
4
4
戶型設(shè)計0.1
15
3
4
5
銷售情況0.1
16
4
4
3
廣告0.1
17
1
3
5
停車位數(shù)量0.1
18
1
4
5
可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（二）
表7—5
項目名稱/因素及權(quán)數(shù)
序號
東湖大廈
景園大廈
景竹園
備注
位置0.5
1
4
4
4
價格0.5
2
4
4
5
配套0.4
3
4
3
5
物業(yè)管理0.3
4
3
3
4
建筑質(zhì)量0.3
5
4
4
4
交通0.3
6
4
4
4
城市規(guī)劃0.3
7
4
4
4
樓盤規(guī)模0.3
8
4
3
5
朝向0.3
9
3
3
4
外觀0.1
10
4
3
5
室內(nèi)裝飾0.2
11
4
4
5
環(huán)保0.2
12
3
4
3
東湖、景竹近主干道，噪音大
發(fā)展商信譽0.1
13
4
4
5
付款方式0.2
14
4
4
4
戶型設(shè)計0.1
15
4
4
5
銷售情況0.1
16
4
4
3
廣告0.1
17
3
3
5
停車位數(shù)量0.1
18
3
3
4
可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（三）
表7—6
項目名稱/因素及權(quán)數(shù)
序號
鹿鳴園
泰寧大廈
新豐大廈
備注
位置0.5
1
4
4
4
三者均臨主干道
價格0.5
2
4
5
4
新豐大廈不包括裝修
配套0.4
3
4
4
3
鹿鳴直飲水、泰寧游泳池
物業(yè)管理0.3
4
4
4
3
建筑質(zhì)量0.3
5
4
5
4
交通0.3
6
4
4
4
城市規(guī)劃0.3
7
4
4
4
樓盤規(guī)模0.3
8
4
4
3
朝向0.3
9
4
4
3
外觀0.1
10
4
5
3
新豐部分戶型為半“暗房”
室內(nèi)裝飾0.2
11
4
4
0
環(huán)保0.2
12
3
4
3
發(fā)展商信譽0.1
13
4
5
4
付款方式0.2
14
4
4
4
戶型設(shè)計0.1
15
4
4
3
銷售情況0.1
16
3
4
2
廣告0.1
17
3
4
3
停車位數(shù)量0.1
18
3
4
3
可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（四）
表7—7
項目名稱/因素及權(quán)數(shù)
序號
碧瑰園
翡翠園
鴻業(yè)花園
備注
位置0.5
1
4
2
5
翡翠園位置處特區(qū)界線
價格0.5
2
5
2
5
翡翠園均價低于4000元/平方米
配套0.4
3
5
3
4
物業(yè)管理0.3
4
4
3
5
鴻業(yè)為智能系統(tǒng)
建筑質(zhì)量0.3
5
4
3
4
交通0.3
6
4
2
5
鴻業(yè)處商業(yè)旺地
城市規(guī)劃0.3
7
4
3
5
鴻業(yè)處規(guī)劃良好的成片住宅區(qū)
樓盤規(guī)模0.3
8
5
4
4
碧瑰園為新港鴻的一部分
朝向0.3
9
4
4
5
鴻業(yè)北倚大頭嶺、東連園林研究所
外觀0.1
10
5
3
4
室內(nèi)裝飾0.2
11
4
3
4
環(huán)保0.2
12
4
3
5
碧瑰園實用率高
發(fā)展商信譽0.1
13
4
3
4
翡翠、鴻業(yè)銷售情況良好
付款方式0.2
14
4
4
4
戶型設(shè)計0.1
15
5
3
4
銷售情況0.1
16
3
5
5
廣告0.1
17
4
3
4
停車位數(shù)量0.1
18
4
4
3
可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（五）
表7—8
項目名稱/因素及權(quán)數(shù)
序號
萬事達名苑
柏麗花園
鴻園居
備注
位置0.5
1
4
5
4
價格0.5
2
4
4
3
配套0.4
3
4
4
3
物業(yè)管理0.3
4
4
4
4
建筑質(zhì)量0.3
5
4
4
4
交通0.3
6
4
4
4
城市規(guī)劃0.3
7
4
4
3
樓盤規(guī)模0.3
8
4
4
3
朝向0.3
9
4
4
4
外觀0.1
10
4
4
3
室內(nèi)裝飾0.2
11
4
5
4
環(huán)保0.2
12
4
4
2
發(fā)展商信譽0.1
13
4
3
付款方式0.2
14
4
4
4
戶型設(shè)計0.1
15
4
4
2
銷售情況0.1
16
3
5
3
廣告0.1
17
3
4
4
停車位數(shù)量0.1
18
4
4
4
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