操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，計(jì)劃一經(jīng)確定，一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中，制定計(jì)劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：
1．確定估價(jià)作業(yè)的具體因素
對(duì)于估價(jià)作業(yè)來(lái)說(shuō)，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。為了更好地完成委托的業(yè)務(wù)，必須對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。
（1）確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)
①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。
主要指估價(jià)對(duì)象的外在值稅。估價(jià)對(duì)象如果是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號(hào)碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格的方式獲得。
② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定，把握估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。估價(jià)者必須確認(rèn)是對(duì)所有權(quán)估價(jià)還是對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià)；是對(duì)所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是分離情況下的估價(jià)；是在租賃行為發(fā)生還是沒(méi)有發(fā)生情況下的估價(jià)；對(duì)使用權(quán)估價(jià)，使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng)，已使用了多少年，還余下多少年等?？傊纼r(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。
（2）確定估價(jià)范圍
房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜，影響價(jià)格的因素眾多，一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后，還必須確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面：
①土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。
②建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。
③合并估價(jià)。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。
（3）確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。一般說(shuō)來(lái)，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳
細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為委托估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的當(dāng)日。當(dāng)然為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也可以將過(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
2．初選估價(jià)方法和人員
明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷委托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。
3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排
估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般委托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此，要通過(guò)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。
4.估價(jià)作業(yè)計(jì)劃中還可對(duì)費(fèi)用安排、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中有效地控制與監(jiān)督。
操作三、資料的收集與整理
資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。
資料收集除了來(lái)源于評(píng)估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外，估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問(wèn)。
房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容：
1．產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。
2．房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)資料。主要包括建造開(kāi)發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中，有些必需的資料無(wú)法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得，可借助建筑開(kāi)發(fā)的原始資料來(lái)確定。
3．房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。
4．市場(chǎng)資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。
估價(jià)程序的操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘
現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段，評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘
現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有：
1．對(duì)土地的查勘。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。
2. 對(duì)房屋的查勘。對(duì)房屋查勘的主要項(xiàng)目有：
（1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對(duì)清楚。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況，要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。
（2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。因此，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的基本內(nèi)容，它的主要項(xiàng)目是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。
（3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評(píng)估不可缺少的組成部分，是評(píng)定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。
（4）評(píng)定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。一聽(tīng)，是聽(tīng)取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽(tīng)到的的反映，結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查，看其是否有潛在的危險(xiǎn)；四問(wèn)，是就查出的問(wèn)題詢問(wèn)使用各，了解其有關(guān)的情況；五測(cè)，是在條件具體時(shí)，用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問(wèn)題，具有重要意義。
3．勘丈繪圖?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”，作為估價(jià)的依據(jù)。
4．拍照、錄像。現(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征，尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對(duì)標(biāo)的物理想的描述目的時(shí)，通過(guò)拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。
5．對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)，逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查，取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、人文自然景觀等。
操作五、綜合分析和估算
綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)：
1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。
資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。
2．價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，一方面是基于它的實(shí)體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握，而影響因素則要通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。
（l）區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響。
因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)等。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大；最后，類別判定要考慮未來(lái)發(fā)展。 類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。
（2）個(gè)別分析。是對(duì)待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素進(jìn)行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過(guò)程，房地產(chǎn)價(jià)格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻?。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。
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