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近日，一位粉絲給了楊紅旭寫(xiě)了篇文章，希望楊紅旭能在自媒體中發(fā)布出來(lái)。我看了一下，文章寫(xiě)得很棒，文筆好、思路清，對(duì)于大家了解中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)狀況，有較大的參考價(jià)值。轉(zhuǎn)載如下：

很多人上次聽(tīng)到邯鄲這個(gè)城市的名字，還是在2014年7月。金世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跑路的消息爆出，之后邯鄲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爆出資金鏈斷裂、相繼跑路的新聞。

正如之前的溫州、鄂爾多斯一樣，邯鄲成了民間借貸崩盤(pán)的代名詞。如今快2年過(guò)去了，北上廣深的樓市在政策的“春風(fēng)”下在逐漸回暖，三四五線城市去庫(kù)存的“號(hào)角”再次吹響，但我們?nèi)圆粦?yīng)忘記曾經(jīng)那些跑路的樓盤(pán)、消逝的融資，畢竟房子和每一個(gè)人一生都脫不了關(guān)系。

“三年大變樣”，一場(chǎng)席卷河北的造富運(yùn)動(dòng)

如果從邯鄲的老火車(chē)站下車(chē)，打的約十幾分鐘12塊錢(qián)，就能找到曾經(jīng)銷(xiāo)售火爆的樓盤(pán)項(xiàng)目——“金世紀(jì)”。遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一個(gè)吊車(chē)伸著長(zhǎng)長(zhǎng)的搖臂仿佛隨時(shí)等待著開(kāi)工，一棟棟已經(jīng)封頂?shù)臉欠恐黧w都已建成，只是在等待著為它們裝上門(mén)楣。

邯鄲人提到“金世紀(jì)”都會(huì)不住的搖頭，就是它一夜之間成為每個(gè)人心頭懸著的一把劍，誰(shuí)也沒(méi)想到一個(gè)赫赫有名的樓盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商竟然突然跑路，之后的蝴蝶效應(yīng)，如同洪水般將這座城市近千萬(wàn)人口的家財(cái)一夜間吸干。

時(shí)間撥回到2008年，那年河北省房地產(chǎn)如雨后春筍般蘇醒起來(lái)，滿大街隨處可見(jiàn)“三年大變樣”、“大拆促大建、大建促大變”的標(biāo)語(yǔ)，每一個(gè)城市都在興奮地拆遷、蓋樓當(dāng)中。

對(duì)于當(dāng)時(shí)為何突然有一場(chǎng)如此大的拆建運(yùn)動(dòng)，有人回憶稱，那年北京市舉辦奧運(yùn)會(huì)，河北省環(huán)繞著北京，但是城市形象落后，影響中國(guó)在國(guó)際友人心目中的形象。這僅僅是民間的談笑，又豈止河北，在全國(guó)上下、從南到北，一時(shí)間仿佛所有的建筑都要推倒重建。

邯鄲也不例外。這個(gè)城市有著中國(guó)最古老的城市名稱，也在追趕這波建設(shè)洪潮。房子成了所有市民共同的話題。

2008年9月，北京奧運(yùn)會(huì)成功閉幕，但是河北省大拆大建的運(yùn)動(dòng)慣性非但沒(méi)有停止，反而愈演愈烈。房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)、房地產(chǎn)生意的高額投資回報(bào)，讓邯鄲這座資源型城市煥發(fā)了第二春，也迎來(lái)了更大規(guī)模的“大拆大建”。

在邯鄲市中華大街與叢臺(tái)路交叉路口，一個(gè)叫“安莊村”的城中村成為了整個(gè)城市拆建的典范，創(chuàng)下了2周拆建結(jié)束的“神話”，很多城中村都向“安莊村”取經(jīng)，學(xué)習(xí)村干部勸說(shuō)村民拆遷的經(jīng)驗(yàn)。這片土地，如今已經(jīng)成為邯鄲市中心一處標(biāo)志性的休息娛樂(lè)公園。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，除了蓋樓所需的拿地成本、建筑費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等，還需要大筆拆遷補(bǔ)償款，如果開(kāi)發(fā)商不幸開(kāi)發(fā)的是一片城中村，則更需要大筆資金支付給村民。

據(jù)了解，最早邯鄲市城中村拆遷按照宅基地1:3賠償面積，普通住宅按照1:2賠償，可以要房子、也可以折現(xiàn)金，如果要房子，每個(gè)月還可以拿到在外租房的費(fèi)用。

一向不被看好的農(nóng)村戶口成了眾人口中的“香餑餑”，姑娘們也希望能嫁給拆遷戶，從此過(guò)上有房無(wú)貸的生活。就這樣，邯鄲的城中村迅速消失，五里鋪、十里鋪、柳林橋、安莊村、東莊村……多的是一個(gè)個(gè)暴發(fā)戶的傳聞，這也是近幾年中國(guó)大地上新出現(xiàn)的一個(gè)群體——“拆遷戶”。

這批城市中新出現(xiàn)的富人，他們靠著自己的土地和房產(chǎn)成為了第三批暴發(fā)戶（第一批是煤炭、鋼鐵商人；第二批是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），在這樣一座城市，突然有了一筆錢(qián)、有了很多房，最起碼在旁人看來(lái)，是一輩子吃穿不愁了，甚至連子女這輩子也不用奔波了。不過(guò)，有了錢(qián)之后如何處置錢(qián)，最好能讓錢(qián)生錢(qián)，恐怕是不少人心里的盤(pán)算。

錢(qián)生錢(qián)、利滾利富翁變“負(fù)翁”

誰(shuí)也說(shuō)不清邯鄲的民間借貸，是從什么時(shí)候興起的。最初，只有做生意資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，才會(huì)高利貸，也就是最早“融資”雛形，利息少了1分5（1分5利指的是月息，也就是月利率為1.5%，年利率為18%），多了2分（年利率24%），都是常見(jiàn)的民間借貸利息。

2012年下半年，房地產(chǎn)開(kāi)始鬧“錢(qián)荒”；首先，銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，其次，以往由于管理不規(guī)范，商品房從打地基開(kāi)始就可以銷(xiāo)售，2012年邯鄲市人民政府開(kāi)始收緊商品房預(yù)售，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，才可以預(yù)售，又進(jìn)一步截?cái)喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流；

第三，加之邯鄲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)是本地房地產(chǎn)企業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年2月，邯鄲市叢臺(tái)區(qū)（邯鄲市最大的行政區(qū)）的本地開(kāi)發(fā)商占比高達(dá)7成，全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商僅恒大一家，本地小型開(kāi)發(fā)商普遍現(xiàn)金流緊張，所以不得不求助于民間借貸。

錢(qián)從哪來(lái)？他們首先看上了拆遷戶手里的錢(qián)！

胡先生（化名）是邯鄲早期的拆遷戶，家里的200平方米宅基地被開(kāi)發(fā)商以1:3面積賠償，后來(lái)拿到5套還遷房（折合約200萬(wàn)元人民幣）。他們手握房產(chǎn)，自己留住2套，將多余的房產(chǎn)變賣(mài)，手握百萬(wàn)元。

這時(shí)有朋友介紹說(shuō)，在他這里放錢(qián)，可以拿到3分的利息（年利率36%），比當(dāng)時(shí)的銀行利息高出10倍，如此誘人的收益、高額的回報(bào)，很難讓人拒絕。

“早期放貸的人都發(fā)了，不過(guò)前提是他們后來(lái)及時(shí)把錢(qián)拿回來(lái)了。”邯鄲市一名出租車(chē)司機(jī)韓師傅說(shuō)，早些年，邯鄲市里借貸人很少，只有一些資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)的生意人，才會(huì)“鋌而走險(xiǎn)”借高利貸，而且由于利息高，基本都是短期、一兩個(gè)月應(yīng)應(yīng)急。

其實(shí)，邯鄲人對(duì)這種民間高利貸保持著很高的警惕，輕易不敢將錢(qián)放出去，早期的放貸人也只是放一部分錢(qián)進(jìn)去，但是當(dāng)借貸人第一次將利息打到放貸人銀行卡里時(shí)，這個(gè)游戲就如同擊鼓傳花一般，迅速擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。

那么，邯鄲的民間借貸利息到底高到什么程度？據(jù)韓師傅回憶道，少則2分、2.5分，最高能達(dá)到4分（年化收益率48%），也就是10萬(wàn)塊錢(qián)，1年“生出”近5萬(wàn)元利息。

不僅如此，為了能吸引更多投資人，并且籌集更多資金，邯鄲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想出各種融資的手段，開(kāi)始時(shí)無(wú)非是送些水壺、電暖寶之類(lèi)的小禮品，定期舉辦“回饋客戶”的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，帶著投資人考察項(xiàng)目等等；隨著融資規(guī)模擴(kuò)大，房產(chǎn)項(xiàng)目增多導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商間“競(jìng)爭(zhēng)激烈”，融資手段逐步升級(jí)到令人瞠目的程度，比如認(rèn)購(gòu)商鋪，繳納一定認(rèn)購(gòu)款，每月開(kāi)發(fā)商返錢(qián)，最后不僅可以拿回所有認(rèn)購(gòu)款，還能“白賺”一套商鋪。