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就在龍湖地產和和裕地產斬下北京馬年第一批熱地的前一天，摩根大通正在迫切詢問著他們在中國的合作伙伴中原地產“中國樓市什么時候崩盤”。的確，在進入2014年的兩個月時間內，中國樓市表現出了與整個經濟環(huán)境不協(xié)調的步伐——依然大幅上漲，特別是土地市場，接連誕生重量級地王，這已經引發(fā)了外資以及內地學者的廣泛關注，過熱而引發(fā)樓市崩盤說再次席卷整個行業(yè)。但也有專家直言外資質疑中國樓市的背后是為了下一步投資中國樓市制造輿論。

地熱房冷的尷尬

春節(jié)的熱度還未散去，2月13日在北京市國土局就展開了馬年的第一場奪地大戰(zhàn)，西三環(huán)的西局地塊成為了熱點爭奪對象。

最終經過29輪競拍，龍湖以35.7億元并且配建5.4萬平方米限價房獲得。據測算，扣除配建限價房以及還建的商業(yè)部分后，該地塊的樓面價格約為6萬元/平方米。

去年，同樣位于西三環(huán)與西南三環(huán)附近的玉淵潭地塊與夏家胡同兩塊熱地，其住宅部分的實際樓面價在4萬元/平方米左右。而目前，地塊周邊的二手房房價如西局欣園等小區(qū)，價格在4萬-4.5萬元/平方米之間。今年1月，與西局地塊不遠的紫辰院項目在開年成功取得預售許可證，擬售價格則為6.7萬元/平方米，接近西局地塊的土地樓面價。

面粉再次貴過了面包，而今年開年以來的面包并不好賣，特別是貴面包。

根據麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，2月1日-16日，高端二手住宅成交33套，相比上月下半月下降57.69%，較去年春節(jié)同期下降66.32%。同期高端新房成交51套，相比去年春節(jié)同期下降50%。

從1月入市的4個高端項目數據來看，其中閱園共4套處于資格審核或預定狀態(tài)，萬科如園有20套處于資格審核或預定狀態(tài)，北京院子及綠地中心酒店公寓均無成交跡象。從2011年后入市高端期房成交數據來看，西山壹號院、萬科如園、四合上院、紫御華府等極少數項目成交仍較為活躍，其他樓盤基本處于售罄狀態(tài)，只有少量尾盤在售。

而按照目前北京土地市場的成交情況，未來高價盤將成為市場的銷售主力。東壩、亦莊、臺湖、西局以及孫河等板塊將成為新的高端豪宅區(qū)，北京的普通商品房市場將成為政策房的競爭舞臺，而真正的市場競爭將上移至4萬元/平方米的高端市場，入買門檻的大幅提升，北京還會存在無限的購買力嗎？

“現在高端市場的競爭不僅是來自同一區(qū)域項目的競爭，甚至被放大到了全國范圍、世界范圍內，在過去的兩三年中北京高端住宅的買家具有海外身份的越來越多，以前是北京買一套上海買一套發(fā)展成為了中國買一套美國買一套的更加安全的置業(yè)理念?！北本┴敻蝗松康禺a經紀公司執(zhí)行董事韓樂向記者表示。

過熱引發(fā)的看空

“如果像泰禾這樣激進拿地的房企成功了，那么樓市將變成一個真正的賭場?！眹鴥饶持頇C構的研究負責人向記者表示。

高負債、高杠桿的拿地模式在過去一年多的時間里成為了一些房企的擴張標簽，這無疑是一場賭注，因為過去的無數案例在說明憑借著地王一炮而紅的房企往往成為調控浪潮來臨第一排倒下的企業(yè)。

在財政部公布的2013年財政收入情況中顯示，地方財政收入6.89萬億元，其中主要是土地出讓合同成交價款增加較多，國有土地使用權出讓收入4.12萬億元，比上年增加12732億元，增長44.6%。而去年全年商品房銷售面積增長17.3%。

兩者之間的差距可見一斑，也就是說房企去年拿地的增速相當于銷售增速的近2.5倍多，這不禁讓人想起幾年前中國的鋼鐵企業(yè)，面對連年瘋漲的鐵礦石價格不計后果，認為只要自己手中有面粉，面包就一定不愁賣，這與現在的房地產市場有著多么驚人的相似度。

“現在的形勢的確是有點熱得可怕，特別是今年1月央行數據顯示，今年1月社會融資規(guī)模達到了2.58萬億元，過剩的流動性是導致房地產市場過熱發(fā)展的主要原因，但是銀行不可能一直維持這么高的放貸量，這不太現實，預計流動性的收緊將在年底前出現，這樣會對房地產市場產生影響，即使是一線城市也會受到波及?！笔⒏毁Y本國際有限公司聯合創(chuàng)始人黃立沖向記者表示。同時他還指出，目前海外資本對中國樓市存在的高風險已經開始做出預警，從去年開始，外資機構不僅開始拋售一些在內地持有的物業(yè)，同時很少有外資在國內購買新的實力物業(yè)，而是轉向風險相對較低的房企債券上。

“主要是由于目前的經濟形勢不容樂觀，特別是房地產市場的快速漲幅與中國的實體經濟相背離，這個導致外資開始謹慎對待中國的房地產市場投資?！北本┲性禺a市場部研究總監(jiān)張大偉向記者表示。他特別指出，在目前中原地產接觸的基金咨詢客戶中，外資集體看空中國樓市。

外資的背后圖謀

正所謂“貶低的是買主，喝彩的是閑人”，在外資集體唱空中國樓市的背后，隱現著外資新一輪進入中國樓市的圖謀。

“從外資進入中國房地產投資的周期來看，與房地產業(yè)的發(fā)展有著密切聯系。一般而言外資的投資周期分為5年、5+1年以及5+2年，第一輪進入期是在2003年左右，撤出是在2008年金融危機前后，隨后再次進入，現在來看又將進入一個外資投資房地產業(yè)的衰退期，這一方面與外資的投資回報周期有關，另一方面也會受到市場預期的影響。”譽翔安合伙人王珂向記者表示。

其實從這個大約5年一個周期的外資投資房地產業(yè)的規(guī)律來看，今明兩年將會是不少外資投資者重回中國樓市的關鍵期。

自稱“永遠不賺最后一個銅板”的地產商李嘉誠，在過去短短5個月間連續(xù)拋售了價值約200億元的內地物業(yè)。自去年8月以來，李嘉誠控制的長和系便開始拋售國內不動產，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項目；10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經中心；12月以預計30億元出售南京國際金融中心大廈。而今年初，李嘉誠之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時減持嘉湖銀座近70%股權。幾乎同時，港資瑞安地產也拋售了超過70億元物業(yè)，連番動作的背后是整個外資房企對于中國樓市做出的提前防備。

投資就是有進有出，在撤出中國樓市的同時，放出看空的信號制造輿論，為下一輪進入中國樓市做著準備。在外資機構一片唱空中國樓市的同時，黑石正在募集一個40億美元的基金關注中國和其他亞洲國家房地產公司的股票和債券。