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郭先生（化名）購(gòu)買的邯鄲市叢臺(tái)區(qū)力天鳳凰城，就位于這座城市的市區(qū)繁華地段，據(jù)周圍居民回憶，早在2012年售樓部就稱房子基本售罄、無房可賣。郭先生一直希望在這個(gè)小區(qū)買房，該樓盤是他重點(diǎn)考慮對(duì)象之一。

2014年，力天鳳凰城售樓處推出促銷活動(dòng)，若以每平方米7500元價(jià)格購(gòu)買，承諾每周返還1%利息，到交房時(shí)總購(gòu)房款的50%以利息的形式返還，最后再將剩下的50%一次性返還給購(gòu)房者，也就是白賺了套房。

他猶豫再三，最終湊錢買下了房子，但是在這場(chǎng)民間借貸危機(jī)爆發(fā)后，這個(gè)項(xiàng)目也一度停工半年多，開發(fā)商承諾的利息也再?zèng)]了下文。唯一值得欣慰的是，該項(xiàng)目在2015年7月交付了幾棟樓，雖然暖氣、煤氣還沒通，但也不至于“錢房?jī)煽?rdquo;。

在如此高息的誘惑下，邯鄲的借貸瘋狂到幾乎家家戶戶都在外放錢。“2013年，我的‘發(fā)小’告訴我，他有一個(gè)峰峰礦產(chǎn)的項(xiàng)目，4分息，我就心動(dòng)了。老婆一直勸我別往里放錢，我沒聽，放了一年，拿到了利息后又貪心，我想再放一年就能全款買房了，一咬牙連本帶利又放進(jìn)去，結(jié)果到現(xiàn)在，33萬(wàn)都打水漂了！”韓師傅后悔自己沒聽老婆的話及時(shí)收手，“我覺得有礦也算有保障，錢要不回來，礦起碼跑不了吧，沒想到，這個(gè)礦產(chǎn)項(xiàng)目老板也是把錢放給了房地產(chǎn)開發(fā)商。”他的發(fā)小告訴他，為那個(gè)所謂的礦產(chǎn)項(xiàng)目一共集資了700萬(wàn)元，對(duì)方承諾再多給他0.5%的利息，本想能帶朋友們一起致富，沒想到把周圍親戚朋友的錢都坑了。

邯鄲的民間借貸規(guī)模究竟有多大？至今官方都沒有一個(gè)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但僅金世紀(jì)一家，所涉及的集融資規(guī)模接近30億元，涉及投資人約5000人。有媒體報(bào)道稱，邯鄲初步摸排金額接近百億元。

然而實(shí)際情況可能更糟糕，據(jù)調(diào)查的多名邯鄲人所言，邯鄲這場(chǎng)民間借貸風(fēng)暴幾乎席卷了邯鄲市每個(gè)家庭。據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，邯鄲市2014年常住人口為937.39萬(wàn)人，假設(shè)每3人一個(gè)家庭，也就是約合300萬(wàn)戶，每戶集資1萬(wàn)元，約合300億元人民幣。而實(shí)際上，參與集資的入場(chǎng)門檻就高達(dá)5萬(wàn)元、甚至10萬(wàn)元，也就意味著，邯鄲市民間借貸規(guī)模可能達(dá)到上千億元。

刺激下的三四線城市的房子還有人買嗎？

“您還買房嗎？”拿這個(gè)問題問邯鄲人，多數(shù)人給出的答案是“不敢買”。上千億民間借貸的“蒸發(fā)”，不僅將人們手中的現(xiàn)金吸光，也更將人們對(duì)樓市的信心近乎摧毀。

“如果買一定要買現(xiàn)房，期房是萬(wàn)萬(wàn)不敢買了。”一位邯鄲市民坦言，自己是“剛需”，結(jié)婚要準(zhǔn)備婚房，不過她也會(huì)托熟人打聽，哪個(gè)樓盤已經(jīng)交房，即便買二手房也不能買未完工的期房。

敢不敢買暫且不論，很多人心中都有一個(gè)疑問，邯鄲的房?jī)r(jià)水平究竟合理嗎？這里引入一個(gè)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，即房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。按照相關(guān)專家的觀點(diǎn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在6-7之間比較合理。

據(jù)了解，根據(jù)某職友網(wǎng)取自13667份樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，邯鄲市平均工資約為3780元，而據(jù)愛屋吉屋公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月邯鄲房?jī)r(jià)均價(jià)為5985元/平米，以此計(jì)算，若購(gòu)買一套80平方米的住房，約合48萬(wàn)人民幣，其房?jī)r(jià)收入比為5.3，也就意味著夫妻2人不吃不喝工作5年就能買得起房，如此看來邯鄲房?jī)r(jià)絕對(duì)在合理范圍內(nèi)。

此外，房地產(chǎn)去庫(kù)存戰(zhàn)役也在去年正式打響。2014年11月以來，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，降息6次降準(zhǔn)5次，寬松的貨幣政策向市場(chǎng)釋放出了大量的流動(dòng)性，五年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從歷史高點(diǎn)位（2011年7月7日至2012年6月8日）7.05%下降到了現(xiàn)在的4.9%，追平歷史高點(diǎn)位的公積金貸款利率；而如今五年期以上的公積金貸款利率3.25%，幾乎為歷史上最低房貸利率。

樓市刺激政策接踵而至，今年2月2日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員又推出“新政”，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，也就是最低2成首付。

這一些利好政策祭出，對(duì)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？從現(xiàn)在來看，政策對(duì)一二線城市樓市刺激較為明顯，但是對(duì)三四線城市影響十分有限。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三四線城市往往處于貸款政策觸及不到的“真空”狀態(tài)。

首先，比如在邯鄲，能拿齊“五證”正常銷售的樓盤少之又少，而“五證不齊”就開始銷售的直接后果就是購(gòu)房者無法到銀行貸款買房。

其次，邯鄲市民中，單位繳納公積金的為數(shù)不多，只有國(guó)企、公務(wù)員、教師等少數(shù)“公職”有公積金，可以享受到國(guó)家公積金貸款的優(yōu)惠政策，而此類城市最多的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、服務(wù)行業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)工作者基本沒有公積金。

第三，商業(yè)貸款要求提供收入證明、貸款擔(dān)保人等等一系列手續(xù)，三四線城市普通百姓很難提供這些證明，因此普遍認(rèn)為貸款審批難度高。

如此一來，居民普遍買房的狀態(tài)是，找親朋好友借錢全款買房，那么也就不難理解為何出臺(tái)的政策對(duì)于三四線樓市影響不大。

“返鄉(xiāng)置業(yè)”是除了“剛需”之外，另一個(gè)被認(rèn)為可以拯救三四線城市樓市的“救命稻草”。不過，以目前邯鄲樓市的庫(kù)存情況來看，也許并沒有情況并沒那么樂觀。

根據(jù)邯鄲市本地房地產(chǎn)網(wǎng)站“戀家網(wǎng)”公布的樓盤信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，邯鄲市目前行政區(qū)劃有：叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、高開區(qū)、邯鄲縣幾個(gè)熱門區(qū)域，以樓盤項(xiàng)目最多、配套最成熟的叢臺(tái)區(qū)板塊為例，截至2016年2月，該區(qū)共有40個(gè)在售樓盤，根據(jù)公布的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算共計(jì)約7.5萬(wàn)套新房房源。

而據(jù)媒體公布的數(shù)據(jù)顯示，叢臺(tái)區(qū)人口約42萬(wàn)人，也就意味著每6個(gè)人里，就要有1個(gè)人買房，如果以三口之家推算，則每?jī)蓚€(gè)家庭中有1個(gè)買房，才能將叢臺(tái)區(qū)所有的新房庫(kù)存都消化完畢。由此看來，本地常住居民消化新房庫(kù)存難度很高。

遺留問題：爛尾的樓、借出去的錢，怎么辦？

春節(jié)已過，又是新一年。在無數(shù)次包圍政府和開發(fā)商辦公樓的斗爭(zhēng)中，邯鄲人似乎已經(jīng)消耗掉了最初對(duì)房地產(chǎn)開放商的憤怒，除了宣泄的情緒，也無路可走。

韓師傅說，他們也不是沒想過辦法，在一次包圍市政府的“靜坐”中，有政府官員出面承諾，會(huì)對(duì)金世紀(jì)跑路的開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)到底，不會(huì)讓老百姓吃虧。“有人問‘那別的爛尾樓呢／，那人沒說話。”

然而，那個(gè)承諾至今也沒有兌現(xiàn)，金世紀(jì)十幾棟高層依然爛尾，其他爛尾樓也毫無起色。

討要錢，成了邯鄲人每年要復(fù)習(xí)的功課。“開發(fā)商最初承諾，還會(huì)繼續(xù)支付給大家利息，2014年打了500塊錢，2015年打了500塊錢，之后就再也沒有了。”一名邯鄲市民曾多次打電話給陽(yáng)光水岸樓盤，不過得到的回復(fù)都是，沒錢。

“欠錢多的，又實(shí)在拿不回錢，就簽了協(xié)議，要了房子。”韓師傅無奈地表示，自己的33萬(wàn)元如果要房子，還要再搭進(jìn)去幾十萬(wàn)，他放棄了要房，只能繼續(xù)等待著。

購(gòu)房人在焦急地等待入裝新家”，借貸人也期待著房子賣出能收回本錢。只可惜，等待解決不了任何問題，唯有教訓(xùn)是血淋淋的。