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“在目前整體市場(chǎng)土地價(jià)格敏感的情況下，夏家胡同地塊一旦出讓?zhuān)瑢?duì)土地市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生促漲的影響?！?/p>

一場(chǎng)即將開(kāi)始的土地盛宴戛然而止。

昨日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布公告，宣布“因故暫停北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類(lèi)居住用地項(xiàng)目掛牌出讓活動(dòng)”。

按照此前計(jì)劃，該地塊本應(yīng)于今日掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。

位置稀缺或拍出天價(jià)

稀缺的地理位置，使得夏家胡同地塊在掛牌出讓伊始便受到了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。

掛牌出讓公告顯示，該地塊位于北京西南三環(huán)之內(nèi)的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟區(qū)域，具體四至范圍是：東至花鄉(xiāng)紀(jì)家廟村，南至康辛路，西至現(xiàn)狀柳村路，北至夏家胡同村界。

根據(jù)去年3月公布的北京《2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中明確指出，三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。

因此，盡管該地塊周邊環(huán)境令人不甚樂(lè)觀，但仍受到了華夏幸福、鑫苑中國(guó)、旭輝集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]等多家開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。

北京市土地整理儲(chǔ)備中心此前的數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，該地塊已獲得7次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，地塊掛牌出讓起始總價(jià)由13.1億元被抬升至13.52億元。

按照規(guī)劃，夏家胡同地塊的出讓面積為14.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬(wàn)平方米，為二類(lèi)居住用地。根據(jù)出讓要求，該地塊將配建建筑面積不少于1萬(wàn)平方米的“公共租賃住房”。而在剔除配建的1萬(wàn)平方米的公共租賃房后，該地塊的起始價(jià)折合樓面地價(jià)約為1.97萬(wàn)元/平方米。

同時(shí)，該地塊設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)公共租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。

曾有一房企土地拓展部負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，該地塊位置稀缺，扣除配建保障房面積后，成交樓面地價(jià)有望達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，再加上建安等開(kāi)發(fā)成本，該地塊上所建樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到7萬(wàn)元/平方米。

目前，該地塊附近的萬(wàn)年花城項(xiàng)目的二手房成交價(jià)格已接近4萬(wàn)元/平方米，但夏家胡同地塊位于三環(huán)路以里，位置比三環(huán)路以外萬(wàn)年花城項(xiàng)目還要更好一些。

“夏家胡同地塊如果出讓?zhuān)厝桓邇r(jià)?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，再加之近期廣州、上海、北京等地次第出現(xiàn)高價(jià)地，“在目前整體市場(chǎng)土地價(jià)格敏感的情況下，夏家胡同地塊一旦出讓?zhuān)瑢?duì)土地市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生促漲的影響。”

房企回歸一線城市潮

實(shí)際上，就在此前一周，冷清了近一個(gè)月的北京土地市場(chǎng)迎來(lái)了火熱的成交高潮。

先是5月20日，通州臺(tái)湖兩幅地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，共吸引了包含首開(kāi)萬(wàn)科聯(lián)合體、融創(chuàng)、龍湖、中國(guó)鐵建、華遠(yuǎn)等在內(nèi)的多達(dá)21家房企的參與角逐。

最終，通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03地塊被福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以11.25億元的地塊最高限價(jià)并配建73000平方米公租房摘得，溢價(jià)率為48%，扣除配建的公租房面積后，商品房部分折合樓面價(jià)為16581元/平方米，創(chuàng)區(qū)域樓面價(jià)新高，并高于周邊在售商品房售價(jià)；另一幅通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其他類(lèi)多功能用地，由北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和李金嶺聯(lián)合體以8.25億元競(jìng)得，相比2.5億元的掛牌起始價(jià)溢價(jià)率高達(dá)230%，平均樓面價(jià)為13137元/平方米。

此后的5月22日，大興區(qū)的三幅地塊入市交易。

其中最熱門(mén)的北京大興區(qū)舊宮宅地吸引了萬(wàn)科、金地、融創(chuàng)、旭輝等10家房企參與競(jìng)拍，最終被保利和首開(kāi)聯(lián)合體拿下，總價(jià)12.82億元，溢價(jià)率49%，剔除保障房后，商品房住宅部分的樓面價(jià)為22100元/平方米，創(chuàng)同區(qū)域樓面價(jià)新高；此外，當(dāng)日成交的大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)多功能用地，被北京城建興華地產(chǎn)有限公司以11.15億元競(jìng)得，溢價(jià)率102%，折合樓面價(jià)6051元/平方米。

另一幅大興區(qū)新城核心區(qū)商業(yè)地塊，由北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司和北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司聯(lián)合體以11.25億元摘下，溢價(jià)率81%，折合樓面價(jià)8859元/平方米。

僅上周的一周時(shí)間，北京成交的7幅土地帶來(lái)的土地出讓金收入就達(dá)到約64.47億元。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到了617.8882億。相比2012年上半年的135.6547億，上漲了3.5倍，接近2012年全年的土地出讓金647.9183億。張大偉判斷，2013年全年北京的土地出讓金收入也有望再次回到千億以上。

“一線城市土地市場(chǎng)的新一輪白熱化并非偶然?！备吆唾Y本董事長(zhǎng)蘇鑫表示，一輪接一輪的政策調(diào)控拉升了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，于是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關(guān)心的問(wèn)題。

“不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企從二線城市回歸一線城市的潮流。而一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的表現(xiàn)也佐證了這一判斷的正確性，且更加堅(jiān)定了房企在一線城市拿地的動(dòng)力，位置越好安全邊界越高?！碧K鑫如此分析。

對(duì)此，張大偉也預(yù)計(jì)，在開(kāi)發(fā)商資金寬裕的情況下，“北京商品住宅地塊的高價(jià)難以避免，土地價(jià)格高位運(yùn)行很可能成為常態(tài)。”他建議，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該加快“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊的出讓?zhuān)罱K形成“保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。