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后記：人人都在賭，認為2016年，一二線城市的房價會繼續(xù)昂首上漲，開發(fā)商也放言：“今年不買房，再等三十年。”但是，對于渴望煥發(fā)青春的三四線城市樓市，又有誰能猜透下一步將去向何方？信心的崩塌只需一個開發(fā)商跑路，而信心的修復(fù)，恐怕可能也要再等三十年。

老楊點評：

三四線城市的高庫存、低房價，成為大家普遍關(guān)注的經(jīng)濟現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。但曾經(jīng)有大量媒體報導(dǎo)的出現(xiàn)危機的，也就三個城市：溫州、鄂爾多斯和邯鄲。其中，前二者早在2011年四季度就開始爆發(fā)危機。

如今，鄂爾多斯情況最糟，無價又無量，且很多樓盤爛尾。溫州樓市已復(fù)蘇，成交活躍，樓盤爛尾少，但房價仍只有當年最高點（2010年下半年）的60%左右。而邯鄲樓市危機爆發(fā)至今只有兩年左右，調(diào)整時間不夠，尚未復(fù)蘇。

其實，全國600多個三四線城市（不包括縣），雖然多數(shù)仍面臨著庫存高、房價弱、有樓盤爛尾等不良情形，但病情要比上述三個城市輕。

易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的35個城市的住宅庫存數(shù)據(jù)表明，三線城市（地級市）的庫存，自2011年開始持續(xù)增長，直至2014年四季度見頂，其后至今高位盤整、略有下滑，最糟的時點已經(jīng)過去！

與很多三四線城市“病癥”不同的是，邯鄲瘋狂的民間借貸，對樓市形成了嚴重負面影響，開發(fā)商的大量倒閉導(dǎo)致了較多樓盤爛尾。民眾的貪婪、開發(fā)商的瘋狂、當?shù)毓俜降氖?，三味毒藥混在一起，制造了中國樓市?ldquo;邯鄲慘案”。 邯鄲樓市的康復(fù)，不需要30年，但仍需5-10年。而多數(shù)三四線城市，再用5年左右，就能基本康復(fù)。

附錄：2014年9月，媒體瘋炒邯鄲危機的時候，老楊曾為新京報寫過一篇文章，如下，供參考。

楊紅旭:邯鄲樓市危機的典型意義

近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，有開發(fā)商跑路，幾十個樓盤停工，還本付息困難引發(fā)集資戶恐慌、鬧事。據(jù)新華網(wǎng)報道，針對部分開發(fā)商非法集資，當?shù)卣醪矫派婕敖痤~達93億元。

作為中部地區(qū)一個普通的地級市，邯鄲的房地產(chǎn)市場與高利貸亂相，頗有研究價值與典型意義。去年以來，在國內(nèi)流行一種言論：三四線城市樓市泡沫嚴重，將要崩盤。從案例來看，確實有類似溫州、鄂爾多斯、神木等中小城市房價大跌，可以說泡沫破滅。

但筆者一直反對“三四線城市普遍泡沫論”。房價泡沫，不能隨便掛在嘴邊，它的生成有兩個必要條件：一是幾年內(nèi)價格連續(xù)大漲，二是買方多屬投資投機性需求。放眼全國，2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個條件。2009年至2011上半年，二市房價皆上漲了二倍左右，相比2003年就漲得更多了。在房價上漲期，此二市民間資金充裕，投資投機性購房需求旺盛。

而絕大部分三四線城市，實際情況是：住宅市場尚處于“長個子”的早期發(fā)展階段，市場需求以自住性需求為主，除了本地人的婚房需求、改善需求之外，還有轄區(qū)內(nèi)下面區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群來市區(qū)購房(小孩上學(xué)、未來養(yǎng)老、自住、投資等多元化的需求性質(zhì))。這些城市的投資投機性需求比重，遠小于高潮時期的溫州和鄂爾多斯。另外，房價基本沒有大漲過，主要是跟著全國大勢小幅上漲，總體漲幅遠小于一線城市和部分二線城市。房價收入比處于基本合理范疇。

“邯鄲樓市危機”，與溫州和鄂爾多斯的表象不同。近幾年邯鄲房價漲幅不大，去年筆者還曾去邯鄲講課，當時了解下來，邯鄲房價只比一年之前上漲5%左右，而當時一線城市房價比一年之前上漲了三成左右。而且當?shù)赝顿Y投機性需求，也遠弱于高潮時的溫州和鄂爾多斯。邯鄲的這兩點情況，與多數(shù)三四線城市相似。所以可以認定：邯鄲樓市危機，并非房價泡沫危機。

邯鄲樓市危機有三個鮮明特征：其一，民間高利貸火爆。過去幾年，民間高利貸在全國很多地區(qū)都存在，只是熱鬧程度有別。其中溫州就比較瘋狂，并與樓市密切結(jié)合，最終導(dǎo)致二者抱團跳崖。其實在內(nèi)地部分城市，近兩年高利貸也有點瘋，河北、河南都常見。年化利率30%左右的高利貸，如果是個別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當一個城市很多房企都采用這一融資手段，而且持續(xù)幾年大規(guī)模使用，則必將出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。因為房地產(chǎn)已告別暴利時代，而且作為房價溫和的邯鄲，房企利潤率根本無法長期支撐30%左右的融資成本。

其二，市場管理失序。過去十年，是很多中國城市大擴張、快建設(shè)的時期，很多二三四線城市都提出了類似“三年、五年大變樣”的口號。大拆大建、土地財政，成為地方領(lǐng)導(dǎo)們最關(guān)心的事。邯鄲也經(jīng)歷了“大躍進”，舊城、城中村、棚戶區(qū)的高速拆遷改造、大規(guī)模的賣地，安置房小區(qū)的超高容積率(3-5很常見)，無可避免的權(quán)力尋租，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目爆發(fā)式增長、粗放式經(jīng)營。高利貸、非法集資、預(yù)售資金監(jiān)管混亂、土地違規(guī)出讓、開竣工監(jiān)管不力等等，皆是造成當前樓市危局的誘因。

其三，房企盲目擴張、無序競爭。發(fā)展至當前階段，我國已形成了一批大型優(yōu)質(zhì)房企，但在三四五線城市，卻密集分布著巨量“土豪式”“土鱉式”的中小開發(fā)商，他們多數(shù)屬于外行，也沒打算永續(xù)經(jīng)營，多數(shù)因為“有關(guān)系”而進入房地產(chǎn)業(yè)掘金。這些房企戰(zhàn)略素質(zhì)差，但憑老板的感覺、豪情、盲從而做經(jīng)營，大規(guī)模的借高利貸、盲目性的拿地擴張。在當前行業(yè)轉(zhuǎn)型、市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴重供大于求等“意外困局”面前，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪，甚至逃之夭夭。

當前邯鄲樓市危機，必定需要一段時間“療傷”，但不會演變?yōu)闇刂莺投鯛柖嗨故降膽K劇。并不意味著全國樓市都將出現(xiàn)相似嚴重問題，也不宜用來形容三四線城市的整體現(xiàn)狀，但確實是少數(shù)三四城市的典型代表。對此，地方政府、開發(fā)商、購房者、放貸者，都應(yīng)反思反省。