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央行行長(zhǎng)周小川之前表示，中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對(duì)偏低，將來(lái)可以給予銀行更大的自主權(quán)來(lái)決定具體政策，其中包括定價(jià)以及調(diào)整首付比例。監(jiān)管層對(duì)于寬松銀行房貸的傾向性明確，銀行信貸放開，也可以減少監(jiān)管不及的小額房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

但是戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏告訴《財(cái)經(jīng)》記者，無(wú)論對(duì)剛需或者改善型需求，上海三成首付是一條底線，如果跨越這條警戒線，極有可能成為次貸危機(jī)的溫床。

多層杠桿高企，在水漲船高的樓市中，無(wú)疑推高了風(fēng)險(xiǎn)。中介的場(chǎng)外配資可能會(huì)通過促進(jìn)成交量來(lái)推升房?jī)r(jià)，然而，并不能左右這一輪價(jià)格上漲。首付貸的出現(xiàn)早在幾年前就已經(jīng)開始，民間借貸在之前也比比皆是，歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)飆升，帶動(dòng)了一眾首付貸們的瘋狂。

政策兩難

新房供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲也帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)，二手房瘋漲進(jìn)一步推高了新房成交價(jià)格

近年來(lái)貨幣超發(fā)造成的流動(dòng)性過多是一個(gè)宏觀背景。廣義貨幣增長(zhǎng)率太快，人們要想保值只能把錢從銀行里拿出來(lái)投資，國(guó)內(nèi)投資渠道又有限，股災(zāi)之后，唯一的途徑就是樓市。

而近半年上海的供需情況也偏緊。從庫(kù)存來(lái)看，截至2016年3月6日，上海的商品住宅存量為10537184平方米，以過去半年（2015年9月－2016年2月）的商品住宅月成交面積（1419397平方米）為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，去化周期為7.4個(gè)月。自2015年11月起，市場(chǎng)已連續(xù)4個(gè)月處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，2016年2月的供求比僅為0.19∶1，為2011年限購(gòu)以來(lái)的單月最低值。

在這樣的背景下，上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)飛漲。過去半年中，土地的拍賣市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，在成交的73塊土地中，溢價(jià)率超過50％的25塊，超過100％的11塊。所占比例與去年同期相比均高出約15％。樓板價(jià)高于周邊在售樓盤的均價(jià)的現(xiàn)象屢見不鮮，這在相當(dāng)程度上刺激了客戶的購(gòu)買情緒。

新房供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲也帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)，二手房瘋漲進(jìn)一步推高了新房成交價(jià)格，市場(chǎng)情緒在循環(huán)的刺激下變得異常高漲。

全國(guó)“兩會(huì)”期間，如何抑制房?jī)r(jià)再成焦點(diǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高表示，在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)和差別化稅收信貸政策的基礎(chǔ)上，將增加土地供應(yīng)面積。伍惠敏表示，上海的核心城區(qū)可開發(fā)用地稀缺，即使有地塊進(jìn)行拍賣，樓板價(jià)也將居高不下。土地的增供將主要集中在郊區(qū)的土地上，但由于近半年土地市場(chǎng)高位運(yùn)行的慣性作用，新增土地供應(yīng)的拍賣仍將保持較高的溢價(jià)率。

上海已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》，主要是提高小面積、特別是市中心小面積戶型的比例，意在提高市中心的土地使用率。但從近五年市中心項(xiàng)目的成交情況看，面積小總價(jià)可控的情況下，極有可能出現(xiàn)單價(jià)提升的情況。此外，市中心的基礎(chǔ)設(shè)施的飽和度已經(jīng)很高，增加了市中心住宅的容量，勢(shì)必對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施提出更高的要求。

在上海，增加供應(yīng)效果不大，政府也只可能在首付和限購(gòu)上做文章。伍惠敏認(rèn)為，在全國(guó)降低首付及利率的背景下，上海仍有可能適當(dāng)?shù)靥岣吒纳菩妥≌氖赘侗壤袄?；在限?gòu)方面，也有可能提高購(gòu)房的社保年限，以面對(duì)在上海工作生活更為穩(wěn)定的購(gòu)房人群。

至于更大膽的舉措，比如改革土地招拍掛制度和開征房產(chǎn)稅，對(duì)于這一輪樓市降溫尚起不到直接作用。

戴德梁行的判斷是，如果2016年GDP保持約7％的穩(wěn)定增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增幅通過各種調(diào)控政策控制在此增長(zhǎng)幅度以內(nèi)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于可控范圍內(nèi)的平穩(wěn)上漲。未來(lái)究竟增長(zhǎng)和政策調(diào)整的效果如何，尚待觀察。