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以往只有很少房產中介提供的貸款業(yè)務，已成為深圳地產中介的標配。除按揭貸、過橋貸、贖樓貸外，首付貸則在部分中介中成了新興熱門服務。

這種貸款可分為無抵押及有抵押兩種。前者通常對應湊不齊首付的購房者，后者則通常對應已購房者，他們若想新換購更大的住房，往往會出現在出售已有房與購買新房之間的時間不匹配，需將已有住房抵押獲得新房首付。

不管何種情況，中介均可為其提供通常平均月利率為1％－2％的貸款，時長一般為幾個月，最長可達三年左右。

3月3日，《財經》記者就此咨詢深圳多家地產中介時獲悉：目前按不同貸款對象，中介一般愿意提供最高為50萬元首付貸款，月利率由1.14％至1.6％不等。

《財經》記者獲悉，這些貸款原有四種資金來源：一、從銀行獲得。中介作為借款人，以從事正常的公司業(yè)務為由向銀行申請信用貸款或抵押貸款。亦有少部分銀行可能直接參與；二、中介和信托公司合作發(fā)行信托計劃；三、上市公司等不缺錢的機構出借；四、與中介有直接間接關聯的各類小貸公司。

而隨著深圳本地互聯網金融行業(yè)近年來的快速崛起，與P2P平臺合作甚至直接操盤推出尚處監(jiān)管真空的首付貸產品進行融資，也成為開發(fā)商及中介融資的重要手段。

在線下，P2P平臺大多選擇與開發(fā)商或中介等機構合作，由后者向購房者推薦這類利率稍高于銀行貸款利率的產品。在線上，這些平臺則將貸款包裝成年化收益率為10％左右的P2P產品，吸引投資者，以此打通社會資金與房貸需求者的渠道。在無抵押情況下，這類貸款最高可貸到房屋總價的20％。

對正處于高回報項目荒的各類平臺來說，在深圳樓市不斷走高形勢下，這一塊業(yè)務也堪稱優(yōu)質項目，幾無逾期。“但大家其實都清楚，我們是在與風險共舞。”深圳一位P2P平臺負責人對《財經》記者稱。2016年銀根再次放寬后，這家平臺已收緊了其在深圳的相應業(yè)務。

人行深圳中心支行最近也表示：商業(yè)銀行應加強貸款人資質審查，對于利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規(guī)定，禁止相關機構發(fā)放用途為購房首付款的貸款。

入市有渠道

作為2015年至今全國乃至全球房屋交易最活躍的城市，深圳價格不斷上漲的房子，下游的買家究竟是誰？

業(yè)界不少人士認為，雖然很多房子確實由于中介在其中起了推波助瀾的作用，但是，深圳大概4萬名中介人士中，90％以上的人無能力炒房，非在深購房主流人群。深圳市規(guī)土委副主任喬恒利亦表示，從官方調查情況看：雖中介人員存在少量眾籌買房案例，但主要還是出于自住需求。

多位深圳地產界人士對《財經》記者指出：深圳所謂自住需求，主要由三類人構成：已購房者，原房產漲價后，希望更換更大的房產；企業(yè)老板、上市公司骨干或創(chuàng)業(yè)成功者；來自外地的剛需，家里幫忙購房。

這部分需求之外，因“深圳是全國的深圳”態(tài)勢明顯，據2015年相關統(tǒng)計，二手房買賣中，非深戶籍購房者占比約為35％。港澳臺人士及潮汕商人等，均是重要購買力：

對香港買家來說，實施近十年的房地產“限外令”從2015年8月27日起松綁后，其享受契稅優(yōu)惠將不再掛鉤持有深圳的房產數量，加之深圳的不動產登記也開始加速推進，深圳房地產吸引力大增。

鏈家深圳區(qū)域研究院總經理肖小平近日公布的一組深圳買房戶籍分布信息顯示：2015年1月－10月，廣東戶籍的在深購房者數量雖仍居首，但湖南、湖北兩省購房者比例總和已超廣東買家。

按深圳2010年9月出臺至今的限購令，這些非深戶籍且未在深圳繳納社保的非港澳臺買家，原本不應有購房資格。但深圳“房票”市場，則為其提供了規(guī)避“通道”：能提供一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍家庭，即可購買一套住房。

有部分投資客選擇為身邊一些沒有深圳戶籍的親友繳納社會保險，繳滿一年，就可得到一套住房的購買資格。這種資格被稱為“房票”，而這種代繳社會保險的方式則被稱為“養(yǎng)房票”。2015年初，一張深圳“房票”的私下成交價格為8000元左右，到年尾時，雖存有一系列風險，仍漲至3萬元至5萬元不等。

對于本地已購房買家來說，為增加購房資格或獲得首套房購置低首付優(yōu)惠，離婚買房亦開始流行。據深圳鏈家發(fā)布的《2015深圳樓市大數據》，通過鏈家地產買房的二手買家，離婚率為45.2％。

統(tǒng)計上述各類購房類型，中聯地產研究院數據顯示：2012年，深圳買房投資比重為15％，2014年為23％，2015年則增至30％。雖按深圳目前2％－3％的租售比，租金無法保證購房者長期收益，但2015年深圳至少三成購房者出于投資目的，是各類機構的基本共識。

曾有購房者按深圳2014年二手住房均價3.5萬元計算投資收益，得出的結論是：投資一套100平米的房子，一年時間至少可賺約170萬元。

一線售房人員的觀察結果比之更高：在“一年不買房，白干20年”心理推動下，二手房投資客占比在五成左右，新房投資客占比則在六成左右，一些熱點區(qū)域（如前海）的投資客占比則在八成以上。

據深圳中原研究中心監(jiān)測，投資客所在行業(yè)分類分別是：金融、保險、債券類行業(yè)（23％）；交通、運輸、物流行業(yè)（16％）；會計行業(yè)（9％）。房地產行業(yè)占比為2.8％，中介占比則更低。

該中心總監(jiān)王飛則告訴《財經》記者：該中心統(tǒng)計投資客的標準，是以非自住的二套房為標準。“實際上，因恐慌造成大量剛需提前入市，以及家庭因帶有上漲預期更換大房子，其實都兼有自住和投資雙重目的，很難分得清楚。”

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則采用了另外一種判斷標準：本地自住兼投資需求占2015年深圳購房者七成；因深圳已成為資本集聚地，本著保值增值來深圳購房的外地資本買家占兩成；只有一成左右，是借助各類高杠桿甚至地下錢莊入市的炒家。

而近期被經常提及的買家之一，一度被認為是旨在炒作的地產中介。2月初，深圳市房地產經紀行業(yè)協會在網站掛出了一則《關于房地產中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知，內容包括要求地產經紀人員不得參與炒房、知情者可進行舉報。但據《財經》記者多方了解，情況可能遠較這一邏輯復雜：

一方面，房價不斷上漲，擁有較強信息優(yōu)勢的中介，確有獲得房屋差價的優(yōu)勢。只要有低于市場價格一定比例的房子掛牌，中介就會買下來，轉手以市場價賣出。對這種由來已久的現象，深圳業(yè)內人士將其稱之為“ABC單”，分別對應上游售房者、中介以及下游買家。