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中國一二線城市火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)激發(fā)了參與者的狂熱，也讓監(jiān)管者提高了警惕。

3月9日，央行副行長潘功勝表示，央行會(huì)和住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門協(xié)商，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)提供首付貸款的行為進(jìn)行調(diào)查和規(guī)范。但監(jiān)管者面臨的考驗(yàn)顯然不止于此。

資本市場(chǎng)治理尚未理順、新興產(chǎn)業(yè)的增長不能夠替代過剩產(chǎn)能去杠桿去庫存帶來的動(dòng)力，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次擔(dān)當(dāng)重任，成為拯救中國經(jīng)濟(jì)的金鑰匙。

房地產(chǎn)作為資本品的投資性質(zhì)，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門和私人部門更愿意將資金投向安全和避險(xiǎn)的通道。在擁有更好的投資主渠道之前，央行為疲弱的中國經(jīng)濟(jì)所提供的資金支持，可能與其預(yù)期不完全相符。中央配合房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)整政策，“壓住一線城市，搞活三四線城市樓市”，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的想法，極有可能被投資的避險(xiǎn)和逐利需求所扭曲。

正是在這個(gè)意義上，觀察此輪房地產(chǎn)上漲的性質(zhì)，以及給出相應(yīng)的有效解決方案，就成為本刊關(guān)注和調(diào)查房地產(chǎn)此輪上漲的動(dòng)因。

鑒于首付貸的高利率以及高按揭成數(shù)，購房者的利息支出很高，一旦其家庭財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化，不論房價(jià)是否波動(dòng)都有可能出現(xiàn)違約。但是，出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率并不高。在目前證券化程度較低的我國住房按揭貸款市場(chǎng)，并不容易出現(xiàn)如同美國次貸危機(jī)或我國去年股市動(dòng)蕩時(shí)的斷崖式下跌和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但仍然隱藏著由貸款違約而導(dǎo)致的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

卸掉首付貸等高杠桿的壓力，只是化解矛盾的一個(gè)對(duì)策。更長遠(yuǎn)的解決之策，必須從提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力和盡快解決資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革等方面同時(shí)進(jìn)行。如此環(huán)環(huán)相扣的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱燙之病，始有解藥。

進(jìn)入2016年至今，深圳樓市的價(jià)格漲勢(shì)在持續(xù)年半有余之后，仍在保持每月刷新紀(jì)錄的暢旺狀態(tài)。

3月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（下稱“深圳規(guī)土委”）發(fā)布的2月樓市數(shù)據(jù)顯示：新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12％、環(huán)比增長3.40％。

在此之前，深圳官方公布的2015年本地房價(jià)平均漲幅近50％，是中國樓市漲價(jià)幅度的絕對(duì)標(biāo)桿，“2015年中國樓市只有兩個(gè)城市，一個(gè)是深圳，一個(gè)是其他城市”，這則笑談已經(jīng)成為業(yè)界公認(rèn)的常態(tài)。

受此帶動(dòng)，7000余人在雨中排隊(duì)搶購1000余套房源，業(yè)主連夜坐地漲價(jià)100萬元后買家還“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻離婚后買房??類似現(xiàn)象屢見不鮮。為給購房者提供上車可能性，深圳已開始像香港一樣出現(xiàn)房屋小型化趨勢(shì)。例如某樓盤將推出的“創(chuàng)新戶型”項(xiàng)目，就包括15平方米的一居，35平方米的兩居。

有心人不難找到深圳樓市上漲的原因：“有需求”（住房自有率僅30％）、“有錢”（常住人口人均存款和可支配收入全國第一）、“有產(chǎn)業(yè)”（互聯(lián)網(wǎng)和高科技）和“有故事”（前海、直轄市傳聞），這也是近年來持續(xù)支撐深圳房價(jià)走勢(shì)的基本面。

但與市民型城市廣州相比，深圳已屬資本型城市。更多的市場(chǎng)人士愿意從供需矛盾出發(fā)，加一層維度去解析原因：受前所未有的寬信貸及多重金融手段的共同推動(dòng)，從換房客到首置剛需客再到投資客，紛紛踴躍入市。

“2015年其他城市大概是15％左右的升幅，深圳超升的25％里面，我覺得有15％是有實(shí)際支撐，另有10％是興奮過度的結(jié)果。”香港中原集團(tuán)主席兼總裁施永青判斷。

對(duì)泡沫大小判斷相對(duì)保守的施永青也提醒，深圳市場(chǎng)特色是調(diào)整較快、敏感度高，投資者比例也相對(duì)高。而投資者可能一剎那之間改變了看法和行動(dòng)?，F(xiàn)在需謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

3月1日，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心發(fā)布提示稱：根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，深圳將于下月1日起對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新。其結(jié)果被普遍認(rèn)為有很大概率上調(diào)評(píng)估價(jià)，意味著各種稅費(fèi)成本都會(huì)增加，客觀上將起到平抑房價(jià)的效果。

3月4日，深圳市金融辦下發(fā)了一封防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函，其中提到，“針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與‘首付貸’、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)，對(duì)各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。”知情人士透露，在摸清隱形杠桿情況后，深圳市將商討監(jiān)管思路，權(quán)衡如何進(jìn)一步預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的具體辦法。

量價(jià)齊飛

2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日，是深圳樓市從2015年暢旺至今的三個(gè)節(jié)點(diǎn)。

“9·30新政”出臺(tái)前，深圳房價(jià)已持續(xù)低迷近一年。2014年前九個(gè)月，深圳月均成交量為25萬平方米，較2013年下降32％。2014年9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合發(fā)文推出房貸新政，宣告“認(rèn)貸不認(rèn)房”、首套利率7折等相關(guān)政策，打破了沉寂已久的深圳樓市，重新喚起樓市活力。

但直至進(jìn)入2015年初，地產(chǎn)中介預(yù)判當(dāng)年樓價(jià)時(shí)，仍普遍認(rèn)為將“微中有降”，依據(jù)是供給端數(shù)據(jù)：作為供應(yīng)大年，深圳有預(yù)計(jì)稱，因新批售房屋面積總量為535萬平方米（僅低于2008年和2013年），當(dāng)年住宅供應(yīng)總量將達(dá)1024萬平方米。

過去四年，深圳每年新房成交面積都在400多萬平方米，2014年亦只有403.06萬平方米。按正常邏輯，去化周期將延長。

2015年“3·30新政”出臺(tái)后，這一沉寂開始徹底被打破。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)2015年3月30日聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20％；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付比例為30％。同時(shí)，售房營業(yè)稅免征期由五年降為兩年。與其同步，深圳樓市開始進(jìn)入量價(jià)齊升的“飛行模式”：

首先進(jìn)入狀態(tài)的是二手房。4月初，深圳景田北學(xué)區(qū)房漲到4.5萬元/平方米，一周后漲到近5萬元/平方米。熱門房源連夜抬價(jià)、一天內(nèi)多次反價(jià)比例幾近八成。房主因毀約成被告，并不鮮見。

2015年4月底至5月初，兩股生力軍開始入市：

一是開發(fā)商力度猛增加推的新樓盤。按銷售率計(jì)算，當(dāng)月賣出八成以上的新盤占到總數(shù)七成，當(dāng)天即售罄的也不在少數(shù)。二是豪宅市場(chǎng)亦開始井噴。因擁有大量依托股市生財(cái)?shù)淖C券、基金類公司，成功上市的創(chuàng)業(yè)者亦不少見，股市走牛態(tài)勢(shì)下，“創(chuàng)業(yè)板、新三板，每日不知制造多少富豪。錢無處可去，只好買房”。