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市場上漲的趨勢基本被控制

謝逸楓認為，對于環(huán)比漲幅居前的城市，基本上都是未限的二三線城市，如：宜昌、唐山、江門、福州、日照等14個城市，漲幅皆在1%-2%之間。因此，限購令是二三線城市房價逆勢上漲的主兇。一是一線城市、省會城市限購政策將購買力擠出到二三線城市，推高了二三線城市的房價。二是限購政策擴大的消息發(fā)出后，最近很多城市已經出現恐慌性購房。許多投資、投機甚至自住需求的各種購買力都要趕在限購令擴大以前購房。也推高了房價。三是如果二三線城市限購令一直處于目前的僵持狀態(tài)，那么，第一批限購令的擠出效應和二三線城市限購令只見雷聲不見下雨導致的恐慌性購房交織在一起，必然使得房價繼續(xù)逆勢上漲。

謝逸楓表示，70個大中城市近半數城市同比下降或者持平，主要是受到限購政策的影響和調控的結果。一方面是全國43個限購的城市，在房價和成交量方面，出現不同程度的下降。另外一方面是與地方政府控制房價落實政策和開發(fā)商降價促銷有直接的關系。毫無疑問，7月一手新建房和二手房同比漲幅收窄意味著離實質降價為期不遠。因為房價下降一般是從漲幅緩慢到收窄最后到停漲的過程。

39個城市的房價在繼續(xù)上漲。 39個城市的房價還在出現持續(xù)上漲，上漲城市集中在省會城市以及沒有限購的三線城市。和上個月相比，北京、上海、廣州等17個城市的房價出現漲幅停滯，其中北京3月份、6月份都有出現環(huán)比是零的情況；深圳6月份也有；而廣州和上海是今年以來的首次零增長。4月份持平和下降的城市是14個，5月份是20個，6月份增長到26個，7月份增長到31個2。其中14個是下降的，17個持平。從這個趨勢來看，持平跟下降的城市是不斷增長的。

謝逸楓指出，從7月數據和8月上半月的成交量和房價及購房者心態(tài)等開發(fā)商降價比例看，今年樓市“金九銀十”充其量恐怕是“銅九鐵十”，主要是限購政策擴容和大部分開發(fā)商的資金越來越緊張及購買力不斷萎縮，限購城市擴容等調控要繼續(xù)加強。一方面是7月和8月上半年銷售成交下降20%-30%，而房價漲幅開始停漲。另外一方面是購房者開始觀望，甚至出現拋房銷售的現象。

自4月國務院頒布新“國十條”之后，樓市一夜之間陷入冰點，長達四個多月的低迷成交還在持續(xù)，樓市依然看不到回暖的跡象。很多開發(fā)商把希望寄托在了傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”。樓市僵局能否打破，關鍵還在于開發(fā)商的降價幅度。不過，今年樓市金九銀十銷售成交量將出現報復反彈現象。一方面是7月以來，開發(fā)商加大促銷力度，剛性需求產品供應量上升。進入8月，隨著各個城市新增供應增加，而開發(fā)商為沖擊銷售業(yè)績，必然采取降價策略。毫無疑問是市場“剛需憋不住”了，加上開發(fā)商的降價促銷，又受限購政策和非限國的影響。

謝逸楓表示，每逢9、10月份，開發(fā)商則抓住市場需求集中的機會，樓盤扎堆上市，所以這兩個月的成交量明顯高于其他月份。所謂“金九銀十”只是房產界一種特定的說法，但不是鐵定的規(guī)律。但今年與往年不能同日而語，關鍵還在于開發(fā)商的降價幅度和購房者認同價格。今年樓市“金九銀十”難現輝煌，降價已經成了部分開發(fā)商緩解壓力的重要策略選項。

目前一線城市和二線發(fā)達城市新建住宅價格已出現全面松動，尤其在一些供應集中的區(qū)域，價格戰(zhàn)已初現端倪。而品牌開發(fā)商的率先降價，將進一步帶動區(qū)域整體價格的下調。特別是已經限購的城市房價將率先進入下降通道。隨著供應壓力的不斷增大，政策效應最終將體現為降價的全面蔓延。往年的“金九銀十”的價量齊升的景象，預計今年較難重現。但是，9、10月份是開發(fā)商不容錯過的機會，到時不管供應還是成交都會有一定反彈。

當前市場潛在的需求依然可觀，如果8、9月份樓市政策面能夠繼續(xù)保持當前相對平靜的狀態(tài)，只要供應量能夠提升，市場火熱有很大機會隨之回升。今年下半年市場走勢中，主要的不確定因素是政策面。理性看，政府目前手中可打的政策牌依然比較多，因此下半年一二線城市市場重演去年瘋狂的可能性很小。從上半年銷售業(yè)績來看，在嚴厲的政策打壓下，房地產市場需求依然旺盛，說明目前已處在重要的價格彈性調整窗口，只要價格合適，依然能夠跑量。而在價格回歸理性的前提下，今年的“金九銀十”仍是大概率事件。