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結(jié)構(gòu)性短缺

李亞明：從目前商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)層面有兩大矛盾：一個(gè)是商業(yè)開(kāi)發(fā)體量規(guī)模過(guò)大、過(guò)快，與現(xiàn)在市場(chǎng)有的商業(yè)零售品牌不匹配，好的零售品牌太少;第二個(gè)矛盾就是品牌豐富度和品牌的結(jié)構(gòu)不太一致，實(shí)際上現(xiàn)在國(guó)內(nèi)不缺400平方米以下，也不缺1000平方米以上，現(xiàn)在缺的是400到800平方米零售或者集合店。

中國(guó)的資源人才有能力考上大學(xué)都留在大城市，三線城市有些地方消費(fèi)起不來(lái)，跟人口數(shù)量、城市級(jí)別以及收入和支出是有關(guān)系的。

王永平：我們商業(yè)存量不缺，對(duì)小商品市場(chǎng)的量要有充分的估計(jì)，將來(lái)一定會(huì)出現(xiàn)火拼局面。

武廷海(清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授)：改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)發(fā)展相當(dāng)程度上是從空間中的生產(chǎn)走向空間的生產(chǎn)，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的是空間，未來(lái)發(fā)展，這種路徑是不可持續(xù)的。關(guān)于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，我有兩點(diǎn)認(rèn)識(shí)，第一是防止規(guī)模化，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?？刂圃谝欢ǔ潭?第二我們擔(dān)心社區(qū)基本服務(wù)缺失，高端服務(wù)之外我們還有一些基本需求，不能完全按照商業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

洗牌有多遠(yuǎn)

李睿(北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理)：目前一兩年，大家突然對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這么感興趣，主要是因?yàn)樽≌禺a(chǎn)的一些限購(gòu)政策，為了應(yīng)對(duì)這些政策保持企業(yè)正常發(fā)展，很多企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)。

這給我們這些堅(jiān)持做商業(yè)地產(chǎn)的公司造成了比較大的影響，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點(diǎn)是需要一個(gè)長(zhǎng)期低回報(bào)的資金鏈條，目前國(guó)內(nèi)不管是退出機(jī)制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來(lái)源，這肯定是不行的;再一個(gè)是惡性競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在不光是地產(chǎn)公司，很多零售企業(yè)慢慢都要做商業(yè)地產(chǎn)，盲目轉(zhuǎn)型之后，暴露兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是勞動(dòng)力的短缺，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺，大家頻頻采用的方式是高薪挖人，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜過(guò)程，涉及投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面的關(guān)系，如果想實(shí)現(xiàn)一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，包括選址、建筑策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、后續(xù)持續(xù)調(diào)整，整個(gè)大的鏈條需要專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合;第二個(gè)問(wèn)題是我們的商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有特質(zhì)，大家逛哪個(gè)商場(chǎng)都差不多，商場(chǎng)之間離得不太遠(yuǎn)，哪打折去哪，哪便宜去哪，顧客忠誠(chéng)度現(xiàn)在都談不上?，F(xiàn)在發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，很普通的一個(gè)糖果店，可以做到四五百平方米的面積，盈利能力很好，他們認(rèn)為付租是天經(jīng)地義的事情，但是在中國(guó)目前的大環(huán)境下，需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進(jìn)來(lái)，這也是惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是很紅火，實(shí)際上這個(gè)環(huán)境并不是像大家想象得那么美好，業(yè)內(nèi)的人來(lái)看，如果不出太大的意外的話，中國(guó)的市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一批倒閉的企業(yè)，那個(gè)時(shí)候，外資企業(yè)或者是成熟的企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)都是有可能發(fā)生的事。

郭增利(中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任)：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的量上應(yīng)該是有支撐能力的，但是在質(zhì)上存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。在零售業(yè)沒(méi)有充分發(fā)展的前提下，商業(yè)地產(chǎn)有超前發(fā)展的嫌疑。我們的商業(yè)面積越來(lái)越大，有些城市可能政府硬性規(guī)定配足了商業(yè)的比例，但是這種商業(yè)跟周邊商業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)功能發(fā)展銜接上有缺失，實(shí)際上會(huì)對(duì)零售商業(yè)物業(yè)等產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)。在2004年一直喊的口號(hào)是專(zhuān)業(yè)化推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化，行業(yè)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)性操作，對(duì)社會(huì)的綜合貢獻(xiàn)能力是比較弱的。

其實(shí)限購(gòu)本身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響不應(yīng)該那么大，因?yàn)樽≌蜕虡I(yè)是完全不同的產(chǎn)品，住宅追求現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)追求長(zhǎng)期的物業(yè)增值，發(fā)展方向不同，產(chǎn)品方向不同，但開(kāi)發(fā)商遇到限購(gòu)可能出現(xiàn)兩種情況，一種是做戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，另一種是策略性轉(zhuǎn)型，我認(rèn)為凡是做策略性轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)公司未來(lái)將面臨比住宅地產(chǎn)還要大的問(wèn)題。

在企業(yè)價(jià)值觀正確前提下，還有資源方面的問(wèn)題，首先是商業(yè)資源、品牌資源的儲(chǔ)備;第二是專(zhuān)業(yè)資源，商業(yè)房地產(chǎn)也好、零售房地產(chǎn)也好，都離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)操作流程，但現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)的流程還無(wú)法體現(xiàn)，百貨里面有不少活一個(gè)死一批的項(xiàng)目;第三是人才資源，高薪挖人現(xiàn)在對(duì)職業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)是好事，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)不是好事，它不是通過(guò)內(nèi)部流動(dòng)內(nèi)部循環(huán)，形成機(jī)制，通過(guò)實(shí)戰(zhàn)去摸索出一些經(jīng)驗(yàn)。

我認(rèn)為行業(yè)的洗牌可能用不了三五年，這一兩年內(nèi)可能就會(huì)有洗牌的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。