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7月12日在北京的金茂府舉辦了一場針對中國商業(yè)地產(chǎn)——現(xiàn)實與未來的研討會，多位專家學(xué)者在會上共同探討，當(dāng)下這股在政策調(diào)控后由住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)商遷徙熱潮。中國的商業(yè)地產(chǎn)市場究竟可以發(fā)展到多大？市場轉(zhuǎn)型是否會帶來后遺癥?

先行者的腳步已經(jīng)邁開，后繼者們也正在覺醒，是觀念的轉(zhuǎn)變還是市場發(fā)展的必然?適合中國發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)之路在哪里?所有問題的答案都是這次與會專家們所要探尋的結(jié)果。

發(fā)展快車道

秦虹(住建部政策研究中心副主任)：商業(yè)地產(chǎn)在這一兩年時間里增長比較快，有一個客觀背景是中國的城市發(fā)展速度快，200萬人口以上的大城市數(shù)量成倍增加，對商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式的增長。

中國的房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)為什么發(fā)展前景好?第一，受益于中國經(jīng)濟的發(fā)展、人均收入提高、消費水平提高;另外，受益于大城市快速擴張，特別是四五百萬人口的特大城市越來越多;第三，發(fā)展很多年的住宅需要配套現(xiàn)代化和綜合性的商業(yè)項目。

鄧中文(21世紀(jì)不動產(chǎn)中天總經(jīng)理)：人均GDP如果超過了8000美元，商業(yè)地產(chǎn)就會進入一個快速發(fā)展期。北京CBD平均租金已經(jīng)達到330元/平方米/月，按租售比測算支持售價達到8萬元/平方米，這個價格如果掛出來一定有人愿意買。前些天，中服地塊2萬元/平方米拿到的價格，加上1萬元/平方米的建筑費，可以做最好的寫字樓，成本不過3.5萬元一平方米，拿到地的開發(fā)商都賺到了。

現(xiàn)在供應(yīng)都是2008、2009年那時的供應(yīng)，2009年，奧南地塊是保利和中建合作拿的，1.9萬元/平方米的樓面地價，潘石屹拿下的望京SOHO也是1.9萬元/平方米，現(xiàn)在望京SOHO是5.5萬元/平方米開價，奧南地塊開盤，應(yīng)該也是可以支撐5.5萬元/平方米的價格的，2009年做測算的時候，作為商業(yè)地產(chǎn)的低潮期，未來售價我們當(dāng)時看到3.5萬元/平方米，所以給東家建議地價超過1.6萬元/平方米不要再舉牌了，當(dāng)時他們以1.9萬元/平方米舉牌，我們都覺得太冒險，現(xiàn)在來看1.9萬元/平方米拿地，最少有1.5萬元/平方米的利潤。

商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)一定是基礎(chǔ)經(jīng)濟成長，他們之間是正相關(guān)的。北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢并不是蓬勃發(fā)展，實際上只是一個價值回歸罷了。

集體進軍商業(yè)地產(chǎn)

李亞明(北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁)：現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的公司從我們接觸的商家、客戶、開發(fā)商來說，基本上分四種：一種是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，各種原因都有，被動、主動都有轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的。我把傳統(tǒng)住宅開發(fā)商比喻成我們傳統(tǒng)制造商，發(fā)展軌跡無非就是買地、建設(shè)、賣產(chǎn)品，收錢之后再買地、建設(shè)、賣產(chǎn)品;第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福(恒豐路店 長江路店 環(huán)球廣場店)、沃爾瑪、歐尚都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括東部沿海的做服裝的全部都開始轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來在主業(yè)有一定所長的現(xiàn)在都在紛紛轉(zhuǎn)型;第三類是金融、資本現(xiàn)在也開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，可能通過入股項目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有;還有一個就是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的。

到底誰能分這個蛋糕呢?里頭有國企、央企、合資公司、民企，他們的地位包括資金實力、人脈關(guān)系、對政府政策的解讀不在一個起跑線上。去年全國工商聯(lián)發(fā)布了一個全國民企500強的排行榜，500強民企的利潤總額是2400多億元，相當(dāng)于中石油和中石化兩家之和。另外還有一個數(shù)據(jù)就是中國95%的貸款基本都貸給國企，所以我覺得這里就能夠看出來，雖然大家都在進軍商業(yè)地產(chǎn)，但是可能手頭掌握的資源不匹配。

王永平(中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長)：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型力量來自于幾個方面，先有住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型;還有零售企業(yè)轉(zhuǎn)型，從過去的房客變成房東;還有其他毫無關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進入到商業(yè)地產(chǎn)，比如山西首富建造主題商業(yè)，出現(xiàn)很熱鬧的轉(zhuǎn)型局面。

這種大轉(zhuǎn)型有不同動機：第一是主動轉(zhuǎn)型，看好商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)展機遇;還有一部分是企業(yè)做大了，要平衡風(fēng)險，不能把所有雞蛋放到一個籃子里，這是主動轉(zhuǎn)型。

第二是被動轉(zhuǎn)型，也有兩種情況：一種是企業(yè)規(guī)模越來越大，得有一定比例的商業(yè)配比，不管你要不要你必須做，這叫被商業(yè);還有一種就是宏觀調(diào)控，住宅市場無法干了，就做商業(yè)，并不是熱愛商業(yè)，而是沒的做，就做商業(yè)試試，這是被動轉(zhuǎn)型。此外，還有盲目轉(zhuǎn)型的。