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調(diào)控以來一手房?jī)r(jià)未降

大部分受訪的房地產(chǎn)商稱當(dāng)?shù)匾皇址績(jī)r(jià)格自4月以來有所上升。

住宅類房屋價(jià)格并未下降——實(shí)際上，大部分房地產(chǎn)商稱當(dāng)?shù)匾皇址績(jī)r(jià)格自4月以來有所上升。其中，9家開發(fā)商稱價(jià)格漲幅達(dá)10%-20%。二手房市場(chǎng)情況則略顯遜色，5家開發(fā)商稱二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定下跌，8家表示沒有變化，而11家表示價(jià)格上漲了1%-10%。

我們還詢問了過去四周來的價(jià)格走勢(shì)。一手房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)或出現(xiàn)上漲。大多數(shù)受訪者認(rèn)為11月價(jià)格仍將保持穩(wěn)定，還有一小部分受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上升或下降。

就土地問題，我們也進(jìn)行了采訪——24家受訪者稱土地價(jià)格在4月之后并沒有下降。絕大多數(shù)開發(fā)商（30家中的29家）都認(rèn)為未來3月內(nèi)土地價(jià)格不會(huì)下降。

我們還詢問了受訪開發(fā)商對(duì)其他開發(fā)商行為的預(yù)期。稍過半數(shù)的受訪者稱他們知道少數(shù)或多家開發(fā)商正在或計(jì)劃降價(jià)。但這種預(yù)期僅局限于一定范圍之內(nèi)。在高檔房市場(chǎng)，價(jià)格上漲速度似乎快于中檔房。

對(duì)于中央政府是否會(huì)出臺(tái)更多樓市調(diào)控政策，我們的受訪者與其他人一樣困惑。我們的調(diào)查是在10月份進(jìn)行的，當(dāng)時(shí)12個(gè)城市出臺(tái)限制個(gè)人購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定。

不過，大多數(shù)受訪者相信未來3個(gè)月調(diào)控政策將更加緊縮（見圖8）。換言之，也許不會(huì)推出新政，但已出臺(tái)的政策會(huì)繼續(xù)貫徹執(zhí)行，意味著整個(gè)行業(yè)仍受到緊縮。

調(diào)控還未出現(xiàn)明確贏+家

政府正在與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)戰(zhàn)役。無論結(jié)局如何，決出勝負(fù)都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

中國(guó)政府正在與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)戰(zhàn)役，以期在2010-2011年調(diào)控房?jī)r(jià)。即使不能在一線城市降低房?jī)r(jià)，政府也希望至少能使房?jī)r(jià)穩(wěn)定。到目前為止，這場(chǎng)戰(zhàn)役還未出現(xiàn)明確的贏家。無論結(jié)局如何，決出勝負(fù)都需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

領(lǐng)導(dǎo)層似乎已明確過剩流動(dòng)性、資產(chǎn)泡沫及由此引發(fā)的公眾對(duì)于房?jī)r(jià)高企的不滿已嚴(yán)重威脅到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政治形勢(shì)。因此，中央政府從4月份開始出臺(tái)了一系列相關(guān)調(diào)控政策。這些政策大部分是通過行政手段來限制購(gòu)房套數(shù)，提高首付比例及貸款成本，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商施壓抑制開發(fā)商囤地。這些措施旨在阻止投機(jī)性購(gòu)買活動(dòng)。此外，政府還出臺(tái)一系列政策促進(jìn)保障房建設(shè)，為低收入家庭提供住房。

這些舉措明顯減少了購(gòu)買行為，并使投機(jī)需求降溫（受訪的開發(fā)商中，三季度五分之一的銷售量為投資性購(gòu)房），但卻未解決根本性問題。我們認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)問題并不是一個(gè)真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，而是利率問題（利率為零或負(fù)利率），金融市場(chǎng)問題（缺乏其他投資渠道），土地壟斷問題（地方政府能夠通過抬高地價(jià)牟取利益），以及幣值低估問題（國(guó)內(nèi)存在大量過剩貨幣供給，同時(shí)海外熱錢不斷涌入）。因此，如上述問題沒有得到解決，即便中國(guó)政府能夠贏得2010-2011年調(diào)控房?jī)r(jià)的這場(chǎng)局部戰(zhàn)役，卻仍會(huì)成為與房地產(chǎn)業(yè)整場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的輸家。

2010-2011年房?jī)r(jià)調(diào)控戰(zhàn)役在10月初已進(jìn)入第二階段，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新的調(diào)控政策，通過提高首套房首付比例并要求更多城市限制家庭住房購(gòu)買數(shù)量來進(jìn)一步施加壓力。國(guó)務(wù)院公告一出臺(tái)，上海市政府即公布了上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，規(guī)定上海市居民只能新購(gòu)一套商品房——另有14個(gè)城市現(xiàn)在也已出臺(tái)類似規(guī)定，將會(huì)限制投資性購(gòu)房需求。

此外，在中共十七屆五中全會(huì)閉幕后，央行即宣布自2007年12月以來的首次加息。這是諸多根本問題中的實(shí)際負(fù)利率問題首次被強(qiáng)調(diào)。這些措施表明中央政府仍有能力并愿意通過制定新政來進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。加息的舉措也表明領(lǐng)導(dǎo)層開始考慮如何贏得整場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，而不僅僅是贏得2010-2011年的房?jī)r(jià)調(diào)控戰(zhàn)役。

近期或出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

至2011年第二季度末將有四次加息；房產(chǎn)稅改革即將啟動(dòng)，目前還不確定將帶來多大影響。

下一步政策發(fā)展似乎已很清晰。

1. 未來將有四次加息。

我們認(rèn)為，至2011年第二季度末將有四次加息，一年期基準(zhǔn)貸款利率將提升至6.56%。一些人認(rèn)為出于打壓投機(jī)性購(gòu)房需求的目的，加息的舉措將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大影響，但目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，我們認(rèn)為仍有數(shù)次加息的空間。對(duì)大范圍通脹風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂也支持了這一觀點(diǎn)。

央行及國(guó)務(wù)院目前的首要任務(wù)是抑制國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的通脹預(yù)期。若當(dāng)局能采取有效手段警示資產(chǎn)價(jià)格無法保持長(zhǎng)期單邊上漲，則能抑制境外熱錢及國(guó)內(nèi)游資大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)非本地居民購(gòu)房及居民購(gòu)房套數(shù)的限制政策將使外部資金及投機(jī)資本進(jìn)入本地市場(chǎng)的困難加大。

央行將在加息后用一至兩個(gè)月的時(shí)間評(píng)估加息對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果，若效果仍有限將繼續(xù)加息。

在未來某一時(shí)點(diǎn)，利率水平將觸頂。至明年第一季末，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可能將放緩，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。在一些有大量過剩庫存的城市可能出現(xiàn)價(jià)格回落，引發(fā)“政策超調(diào)”的擔(dān)憂。此外，還會(huì)存在吸引熱錢流入的擔(dān)憂。

2. 房產(chǎn)稅改革即將啟動(dòng)，目前還不確定將帶來多大影響。

關(guān)于對(duì)一些大城市（重慶、上海和深圳）引入房產(chǎn)稅改革的討論仍在繼續(xù)。第一個(gè)試點(diǎn)方案可能在12月初召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中通過并公布。

正如此前我們提到的，開征房產(chǎn)稅是一件好事情。城市必須停止向農(nóng)民征用土地并將這些土地出售給開發(fā)商以籌集城市基礎(chǔ)建設(shè)資金。

不過，房產(chǎn)稅的引入仍存在許多技術(shù)及政策性難題。首先，如何為房產(chǎn)定價(jià)？有報(bào)道稱，最近上海擬定的一套房產(chǎn)稅改革方案被國(guó)務(wù)院否決，原因據(jù)說是上海市政府未對(duì)該方案所涉及的大量住房進(jìn)行充分調(diào)查取樣，而完成這項(xiàng)工作需耗時(shí)幾個(gè)月甚至幾年。假設(shè)按照房屋最后一筆過戶成交價(jià)計(jì)算，即便是相鄰的住房所需繳納的房產(chǎn)稅都會(huì)出現(xiàn)巨大差異，顯失公平。此外在城市居民的教育、醫(yī)療和其他公共服務(wù)未得到改善的情況下，增加其稅收負(fù)擔(dān)還會(huì)產(chǎn)生一定政治風(fēng)險(xiǎn)。理論上講，城市居民應(yīng)當(dāng)為所有的道路建設(shè)、城市軌道交通、水處理系統(tǒng)等公共服務(wù)支付費(fèi)用，但很少能夠施行。

因此有充分的的理由相信，房產(chǎn)稅稅率將會(huì)定在一個(gè)較低水平（曾經(jīng)有過關(guān)于實(shí)行累進(jìn)稅率的討論，即按年度征收房產(chǎn)稅，每年的稅率在房屋市值的0.3%-0.6%之間浮動(dòng)），且征收對(duì)象限定在一定范圍之內(nèi)（向第二套房或第三套房以及大面積高端住宅的購(gòu)買者征稅）。因此征收房產(chǎn)稅并不會(huì)給地方政府帶來大量財(cái)政收入，而更像是在征收高端財(cái)產(chǎn)稅，雖然無法為當(dāng)?shù)卣畮泶罅渴杖?，卻能夠抬高購(gòu)買多套住房的成本。

但領(lǐng)導(dǎo)層也可能認(rèn)為有限的征稅措施對(duì)于市場(chǎng)情緒不會(huì)產(chǎn)生任何影響，進(jìn)而可能會(huì)提高稅率（目前也有人認(rèn)為可以將稅率提高至1.2%），并擴(kuò)大征收對(duì)象范圍。若出臺(tái)類似政策，將大大超出普遍預(yù)期并對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生負(fù)面影響。

（本文選自《中國(guó)——渣打房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告（二）》，略有刪節(jié)）