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開發(fā)建設(shè)活動(dòng)即將放緩

預(yù)計(jì)從明年一季度末開始，建設(shè)活動(dòng)將出現(xiàn)大幅放緩。

在受訪的開發(fā)商中，土地開發(fā)面積居中的一家開發(fā)商擁有相當(dāng)于580000平方米住房面積的在建工程，約相當(dāng)于8000戶70平方米的住房。這與3個(gè)月前的建設(shè)面積基本持平。該開發(fā)商預(yù)計(jì)未來3個(gè)月將完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目17%的工程，并開建相當(dāng)于當(dāng)前在建面積14%的土地。因此，未來3個(gè)月其開發(fā)的土地面積與目前基本相當(dāng)。

一方面，我們認(rèn)為目前建設(shè)活動(dòng)不會(huì)立即出現(xiàn)大幅滑坡，但另一方面，下季度的計(jì)劃開工項(xiàng)目增速也并不高。換言之，房地產(chǎn)業(yè)正處于踩水期——意味著對(duì)建筑材料的需求穩(wěn)定。不過，正如我們?cè)诘谝徊糠种刑岬降?，建設(shè)活動(dòng)即將放緩，因此我們預(yù)計(jì)從明年一季度末開始，建設(shè)活動(dòng)將出現(xiàn)大幅放緩。

在近期市場情緒有所緩和的氣氛下，對(duì)于是否要加速項(xiàng)目建設(shè)和啟動(dòng)的問題，持正反兩種觀點(diǎn)的人數(shù)基本平衡——大部分人表示他們?nèi)詫?duì)市場持觀望態(tài)度（表示正在增加建設(shè)和正在減少建設(shè)的開發(fā)商數(shù)量大致相同）。30家開發(fā)商中有29家稱從4月份起他們沒有推遲過項(xiàng)目開工。

三分之二的開發(fā)商表示過去3個(gè)月中從銀行貸款的難度增加（第一輪調(diào)查中這個(gè)比例為17/30）。只有11家開發(fā)商的在建項(xiàng)目獲得了銀行貸款。三分之二的開發(fā)商需要通過預(yù)售房屋為其在建項(xiàng)目融資（第一輪調(diào)查中只有8家需要這樣做），另外三分之一的開發(fā)商現(xiàn)金充裕，不必進(jìn)行預(yù)售。

最近幾個(gè)月，開發(fā)商更加依賴信托公司，反而對(duì)銀行的依賴減少。

至于開發(fā)商的現(xiàn)金頭寸，約三分之一的受訪開發(fā)商表示現(xiàn)金流充裕（見圖5），另有三分之一的開發(fā)商對(duì)其現(xiàn)金頭寸略顯擔(dān)憂。如果未來三個(gè)月內(nèi)成交量不再走高，約三分之一的受訪開發(fā)商將開始受到資金困擾或面臨一些問題。預(yù)計(jì)規(guī)模較小的地方開發(fā)商將首先受到資金流問題的困擾。

房企仍有辦法拖延開工

受訪的開發(fā)商表示在當(dāng)?shù)貎赡暌陨衔撮_發(fā)的土地并不多，說明開發(fā)商仍有辦法拖延開工時(shí)間。

一半受訪者稱他們沒有聽說任何一家開發(fā)商對(duì)已購?fù)恋卮嬖谥Ц独щy，這一比例稍高于第一輪調(diào)查結(jié)果，這表明開發(fā)商已對(duì)于新的市場情況做出調(diào)整。但是，另一半開發(fā)商給出了相反的答案，其中7家稱他們知道至少5家以上開發(fā)商面臨支付困難。

與第一輪調(diào)查的發(fā)現(xiàn)相似，盡管中央加強(qiáng)了對(duì)囤地行為的管制，但購地后兩年內(nèi)必須動(dòng)工的規(guī)定仍沒有對(duì)開發(fā)商形成明顯壓力。大部分開發(fā)商對(duì)此僅表示稍有壓力。5家受訪者稱他們知道許多開發(fā)商面臨這種壓力（這些開發(fā)商遍布全國）。

在一些城市，中央政府已經(jīng)要求開發(fā)商在購地一年（而不是兩年）內(nèi)開始土地開發(fā)。但是，只有四家受訪者認(rèn)為這會(huì)帶來極大壓力（這四家中有三家來自河北?。?。

中央也已起草了一份囤地開發(fā)商“黑名單”——約一半的受訪者知道其中一家或一家以上的上榜地產(chǎn)商。但是，這一舉措顯然在實(shí)際中沒有產(chǎn)生任何實(shí)效。開發(fā)商面臨的威脅在于政府規(guī)定未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開發(fā)的土地將被無償收回。

但是，我們的受訪者表示在當(dāng)?shù)貎赡暌陨衔撮_發(fā)的土地并不多，說明開發(fā)商仍有辦法拖延開工時(shí)間（這給我們對(duì)庫存量的預(yù)測(cè)帶來不確定性）。

超過一半的受訪者表示未聽說有任何開發(fā)商向銀行貸款來購地——但有三分之一的受訪者稱知道至少一家需要貸款購地的開發(fā)商，在我們的第一輪調(diào)查中這一比例為24∶30，表明該問題有所緩解。

中央政府還提出2010年將較2009年推出更多建設(shè)用地，但僅有略超過半數(shù)（30家中的16家）的受訪者稱今年本市的土地供給多于去年。其余受訪者則認(rèn)為今年新增土地量將較去年有所減少。

房企稱今年銷售超去年

沒有一家受訪的開發(fā)商認(rèn)為他們今年的銷售量會(huì)低于2009年。

受訪開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，過去3個(gè)月中居住型房屋銷售占比80%，僅20%為投資性銷售。而在第一輪調(diào)查中該比例分別為70%和30%。考慮到一些一線城市購房者可能到二三線城市尋找投資機(jī)會(huì)，盡管在新政推動(dòng)下投資性購買對(duì)整個(gè)市場的重要性有所下降，但其仍在二三線城市占據(jù)很大一部分需求。

第一輪調(diào)查結(jié)果顯示，市場供應(yīng)將在9-10月迎來一輪集中性增長，但本輪調(diào)查中受訪的開發(fā)商在售樓時(shí)間安排上卻表現(xiàn)得更加分散。而受訪者對(duì)其他開發(fā)商未來項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間的預(yù)期則不那么分散。大部分開發(fā)商已開始銷售，在傳統(tǒng)銷售旺季春節(jié)到來之前的11-12月間，預(yù)計(jì)將有一段淡季。

房地產(chǎn)行業(yè)的信心顯然已有所恢復(fù)——23家受訪者表示他們對(duì)市場需求的信心較上月稍有增長或有較大增長，而且這種市場信心已經(jīng)對(duì)銷售預(yù)期產(chǎn)生影響：沒有一家開發(fā)商認(rèn)為他們今年的銷售量會(huì)低于2009年。實(shí)際上，有一半的開發(fā)商認(rèn)為銷量會(huì)較去年增加。