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渣打：大量供給將打壓房價(jià)，后續(xù)調(diào)控料首選加息和房產(chǎn)稅

渣打報(bào)告認(rèn)為，一旦貨幣政策再次放松，中國的房地產(chǎn)泡沫問題將重新顯現(xiàn)。

■ 大規(guī)模供給沖擊將影響中國的房地產(chǎn)市場。大量供給將在明年上半年進(jìn)入市場，致使一些二線城市和眾多三線城市的房價(jià)調(diào)頭回落。而一線城市新增供給的缺乏將為價(jià)格帶來支撐。

■ 如果中央能堅(jiān)持推行現(xiàn)有調(diào)控政策，特別是對非本地居民購房和居民購房套數(shù)的限制措施，一線和一些二線城市需求將保持低位。若繼續(xù)加息數(shù)次或開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，則市場情緒或出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，價(jià)格或?qū)睾拖抡{(diào)。

■ 目前房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)增速仍保持上升，但鑒于即將到來的全國范圍內(nèi)的庫存增加，預(yù)計(jì)開發(fā)商將在明年一季度減少建設(shè)活動(dòng)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對抑制開發(fā)商囤地行為的政策壓力有限。這將成為2011年大宗商品市場，特別是鋼鐵和銅市場的一大風(fēng)險(xiǎn)。

■ 若宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)保持強(qiáng)勁增長，政府將有進(jìn)一步緊縮政策的空間。但若經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在明年上半年走弱（房地產(chǎn)建設(shè)放緩或?qū)е陆?jīng)濟(jì)減速，但不是一個(gè)充分條件），則市場將預(yù)期政府出臺(tái)寬松政策。

■ 規(guī)模較大、業(yè)務(wù)分布較廣（在供給沖擊有限的一、二線大城市）、杠桿率較低且有能力售出庫存房屋的開發(fā)商經(jīng)營狀況將比較樂觀。

■ 如果一些根本性問題得不到解決，中國房地產(chǎn)市場的長期預(yù)期將不會(huì)改變，一旦貨幣政策再次放松，中國的房地產(chǎn)泡沫問題將重新顯現(xiàn)。近期的加息舉措是一大進(jìn)展，但還需要解決很多問題。

在北京，決策層仍在等待房價(jià)出現(xiàn)回落。繼政府出臺(tái)提高首付比率、調(diào)高抵押貸款利率、限制購房套數(shù)、提供居住證明、增加保障房供給等一連串調(diào)控政策后——甚至在開征房產(chǎn)稅的熱議中——大多數(shù)城市的房價(jià)卻未見明顯回落。一些開發(fā)商的新開盤項(xiàng)目降價(jià)5%-10%，但與大城市房價(jià)的下跌情況相比，較小城市房價(jià)上漲的情況顯然更加普遍。

盡管決策層似乎相信隨著調(diào)控政策效果顯現(xiàn)房價(jià)將有所下滑，大多數(shù)普通百姓好像并不這么認(rèn)為。

那么，中國的房地產(chǎn)市場究竟是處在一輪更大回調(diào)的邊緣抑或已渡過最壞的時(shí)期？

我們的團(tuán)隊(duì)針對各地房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查顯示，調(diào)控政策的影響力有限——開發(fā)商的資金面并未受到很大壓力，成交量繼續(xù)維持在可接受的水平，且市場情緒有所改善。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場將受到一輪新房供給的沖擊，并將需要很長一段時(shí)間來消化。不過，這一供給沖擊主要集中在三、四線城市，而一線城市及許多二線城市（價(jià)格最不合理的地方）的供給仍十分有限。

綜上，未來不會(huì)推出新一輪大規(guī)模調(diào)控政策。預(yù)計(jì)未來數(shù)次加息及房產(chǎn)稅試點(diǎn)將成為緊縮房地產(chǎn)市場的主要政策措施。明年上半年庫存攀高或?qū)_擊建設(shè)活動(dòng)——并可能拖低經(jīng)濟(jì)增速，促使決策層對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策再做斟酌。

未來幾月面臨供給沖擊

目前，庫存主要集中在二線城市及其他三、四線城市。

在2009年二季度人們的購房熱情開始興起后不久，開發(fā)商就開始大量購入土地。今年土地銷售量仍未出現(xiàn)大幅度下滑。未來數(shù)月內(nèi)供給量將大幅增加，而當(dāng)前需求走勢則遠(yuǎn)不及2009年時(shí)強(qiáng)勁。市場正面臨供給過剩問題（見圖1、2）。

就像每個(gè)開發(fā)商常說的，做房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)是什么？我們對35個(gè)大城市的調(diào)查分析顯示，全國各地的庫存量存在很大差異。

一線城市整體來說并未面臨很大問題；庫存主要集中在二線城市及其他三、四線城市。但一些二級(jí)城市與其他同類城市的情況非常不一樣，北京也與上海的情況不太一樣。預(yù)計(jì)2011年各城市供給狀況可分成三種情況。

1.持續(xù)供給不足——上海、深圳和成都。這些城市的庫存月數(shù)似乎將維持負(fù)值水平，因此仍面臨巨大的價(jià)格上漲壓力。

2.接近供求平衡——包括北京、重慶、杭州、南京、蘇州、西安和長沙等許多城市均將出現(xiàn)供求基本平衡的局面（假設(shè)成交量維持8-10月水平）。這些城市的價(jià)格在2009-2010年大幅上漲，而短期內(nèi)似乎不會(huì)出現(xiàn)擾亂價(jià)格走勢的供給沖擊。

3.供給過剩。包括天津、廣州、武漢、大連和廈門等二線城市，可能會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的供給沖擊。這些城市的價(jià)格將面臨更大的下跌壓力。

總的來看，盡管從全國范圍來看未來幾個(gè)月內(nèi)市場面臨一輪供給沖擊，但各城市的情況大不相同。作為調(diào)控重點(diǎn)對象的一、二線城市將不會(huì)出現(xiàn)大量新增供給。事實(shí)上，鑒于許多大城市的供求狀況已基本趨于平衡，甚至能在當(dāng)前較低的交易量下保持均衡，政府目前可不必急于抑制房價(jià)上漲的政策。而在其他城市，價(jià)格將會(huì)在供給沖擊下自然下調(diào)，甚至不需要?jiǎng)佑闷渌叽胧?。因此，未來面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)將是價(jià)格過度回調(diào)。

因此，決策層面臨的難題是：在一些城市可能面臨供給沖擊帶來價(jià)格下跌，而一些城市的“過高”價(jià)格卻遲遲不降的情況下，如何制定房地產(chǎn)調(diào)控政策？

未來6個(gè)月資金壓力加大

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍在緊縮政策作用下，投資者仍有必要持謹(jǐn)慎態(tài)度。

我們的團(tuán)隊(duì)對二、三線城市共30家開發(fā)商進(jìn)行了采訪（受訪者分別來自成都、南京、武漢三個(gè)二線城市和石家莊、西安、中山三個(gè)三線城市）。采訪于10月份進(jìn)行，我們分別與各家開發(fā)商的經(jīng)理或銷售人員進(jìn)行了一小時(shí)的交流。繼7月份我們對開發(fā)商進(jìn)行了第一輪調(diào)查后（參見東方早報(bào)2010年8月6日A32-A33《渣打：二三線城市房價(jià)不會(huì)大跌》），本輪采訪已是我們進(jìn)行的第二輪調(diào)查。

我們團(tuán)隊(duì)的幾點(diǎn)主要發(fā)現(xiàn)，顯示出開發(fā)商的經(jīng)營狀況良好：

受訪開發(fā)商中有24家稱“十一”假期期間經(jīng)營狀況良好或銷量較高，23家表示目前較一個(gè)月前對市場需求的信心略有提高或有很大提高。沒有受訪者認(rèn)為未來三個(gè)月內(nèi)住宅用地價(jià)格將下跌，這是一個(gè)看漲的信號(hào)。

目前建設(shè)活動(dòng)不會(huì)立即出現(xiàn)大幅下滑，但下一季度的計(jì)劃開工項(xiàng)目增速并不高。鑒于市場預(yù)期建設(shè)活動(dòng)將在2010年下半年大范圍放緩，這可看作一個(gè)短期溫和看漲信號(hào)。但庫存的累積意味著建設(shè)活動(dòng)放緩只是被拖延至2011年上半年。

約1/3的受訪開發(fā)商資金面充裕，另有1/3的開發(fā)商對現(xiàn)金頭寸略顯擔(dān)憂。如果未來3個(gè)月內(nèi)成交量不再走高，約1/3的受訪開發(fā)商將開始受到資金困擾或面臨一些問題。鑒于目前距4月份推出樓市新政已有6個(gè)月的時(shí)間，資金面壓力不大是一個(gè)溫和看漲信號(hào)，但未來6個(gè)月壓力將明顯加大。

中央政府還提出，2010年將較2009年推出更多建設(shè)用地，但僅有略超過半數(shù)（30家中的16家）的受訪者稱今年本市的土地供給多于去年。

大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為保障房對他們今后的銷售不會(huì)產(chǎn)生任何影響。

盡管我們調(diào)查的開發(fā)商對是否會(huì)出臺(tái)新一輪調(diào)控政策意見不一，但大多數(shù)認(rèn)為現(xiàn)有政策將繼續(xù)執(zhí)行，意味著整個(gè)行業(yè)仍在緊縮政策作用下，投資者仍有必要持謹(jǐn)慎態(tài)度。