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靜候新房降價潮

市場松動源自調(diào)控政策的壓制。自今年9月29日管理層啟動地產(chǎn)“二次調(diào)控”之后，針對需求、供給、資金等方面的政策層出不窮并且沒有停止的跡象。

“目前對地產(chǎn)影響最大是加息、限購、限貸、企業(yè)資金管理。加息的初期影響少，累加才會導(dǎo)致房價下降。二三線城市依然活躍，限購城市可能繼續(xù)增加，向中西部轉(zhuǎn)移。”對于未來政策的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌這樣預(yù)計。

記者大致梳理，截至目前，已經(jīng)有15座城市發(fā)布了住宅限購令；有三個省市發(fā)布規(guī)定要求開發(fā)商必須把預(yù)售房款存入專戶并專款專用；接下來，還可能有10多座城市會發(fā)布住宅限購令。

而對開發(fā)商來說，在資金鏈上的一系列收緊措施更令其倍感壓力。近日，央行在9天里連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)后，一般金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達到18%，此前被實施差別存款準(zhǔn)備金率的6家銀行則提高至18.5%，均超過了歷史最高點。

但這也只是貨幣環(huán)境回歸穩(wěn)健道路上的開始。11月20日，在“中國宏觀經(jīng)濟論壇”上，曾擔(dān)任國家外匯局局長及中國人民銀行副行長之職的全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈給出了控制貨幣供應(yīng)的計算公式。吳曉靈認(rèn)為，最簡單明了的方法應(yīng)該是：M2等于GDP的增量加CPI控制增量，放大1～2個百分點。

“未來兩年假設(shè)平均每年經(jīng)濟增長目標(biāo)9%，CPI每年4%，再上拋兩個百分點，就意味著未來兩年M2廣義貨幣增量將控制在15%以內(nèi)。當(dāng)前的增速為19.3%，還有高達4.3個百分點的下降空間，對開發(fā)商來說，未來貨幣環(huán)境已然不同?！闭猩蹄y行(600036,股吧)宏觀與策略分析師徐彪據(jù)此粗略估算后得出這樣的結(jié)論。

“雖然說目前大的開發(fā)商并不缺錢，但是如果央行進一步收緊流動性，將對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影響，部分開發(fā)商會采取降低預(yù)期的開盤價等方式促進資金的回籠?！?大通證券房地產(chǎn)研究員黃鶴表示。

在融資方面，地產(chǎn)商也面臨極其嚴(yán)厲的政策環(huán)境。針對地產(chǎn)企業(yè)的貸款，從年初起已經(jīng)被銀監(jiān)會進行過數(shù)次風(fēng)險提示，據(jù)了解，地產(chǎn)商貸款目前已經(jīng)成為銀行的回避區(qū)；而股市融資也從年初就開始嚴(yán)卡；之前本剩下一條通過信托融資的渠道也于近期開始封閉。

開發(fā)商開始面臨供應(yīng)增加、需求放緩以及日益加重的財務(wù)壓力。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，至10月30日，已經(jīng)披露三季報的國內(nèi)83家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-623.74億元，較去年同期的424.99億元大幅下降246.77%。這83家房企中 ,去年同期經(jīng)營性現(xiàn)金流為負的公司僅18家，而今年三季度末則達到了54家。首開股份(600376,股吧)、運盛實業(yè)(600767,股吧)、泛海建設(shè)(000046,股吧)等幾家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降。

從貸款期限結(jié)構(gòu)看，其中的60家大型房企一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款所占比例高達63.6%。換言之，60家大型房企中未來2年有不小的還款壓力。