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住宅市場(chǎng)松動(dòng)

事實(shí)上，觀察相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，近來國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。

首先看成交量，自9、10月份對(duì)地產(chǎn)的“二次調(diào)控”進(jìn)行以來，全國十余個(gè)重點(diǎn)城市整體成交量出現(xiàn)了連續(xù)下滑，雖然成交量下降勢(shì)頭在11月第三周出現(xiàn)了反彈，但在市場(chǎng)分析者眼中，成交量“二次探底”的趨勢(shì)并未改變。

“考慮后期緊縮貨幣政策還會(huì)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面影響不斷，結(jié)合傳統(tǒng)銷售淡季的到來，商品房成交在2011年3月前相對(duì)不容樂觀?！闭闵套C券房地產(chǎn)分析師戴方這樣分析。

與成交量下降相對(duì)應(yīng)的是不少城市庫存的上升，以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，從11月8日到11月21日，兩周內(nèi)市場(chǎng)期房銷售量為22萬和15萬平方米，環(huán)比大幅減少，但待售期房為820萬平方米，兩周內(nèi)增多20萬平方米，截至11月第三周存貨周期已經(jīng)為55周。

開發(fā)商手中的庫存亦是不少。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息，以申萬行業(yè)分類的135家滬深房地產(chǎn)上市公司為研究范圍，房地產(chǎn)開發(fā)公司的存貨顯著增加，如果按照100萬元一套房產(chǎn)估算，發(fā)布了三季報(bào)的49家A股房企的存貨量就高達(dá)50萬套。而所有房地產(chǎn)上市公司共有121家，根據(jù)所有房企今年中報(bào)的囤貨數(shù)據(jù) 7736億元計(jì)算，預(yù)計(jì)今年三季度所有房地產(chǎn)上市企業(yè)的囤房量不會(huì)低于年中。

根據(jù)資料，萬科今年前9個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額714.2億元，保利地產(chǎn)(600048,股吧)實(shí)現(xiàn)簽約金額413.96億元，按照簡單的年化計(jì)算，萬科與保利地產(chǎn)的銷售金額為952億元和551 億元。而根據(jù)他們各自達(dá)到1231.96億元和1015.783億元的囤貨計(jì)算，要賣完這些囤貨，萬科需要1.3年，保利需要1.85年。

但觀察各城市房屋銷售價(jià)格，除了個(gè)別城市出現(xiàn)了大幅下降外，其余均保持穩(wěn)定，似乎離普遍下降還有距離。

對(duì)此世聯(lián)地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：第一，開發(fā)商“不缺錢”，經(jīng)歷了7～9月市場(chǎng)的回暖，特別是9月，開發(fā)商趁著旺季大量推售產(chǎn)品，促使了9月量價(jià)齊升，一些開發(fā)商已經(jīng)基本完成了今年的銷售目標(biāo)，所以短時(shí)間內(nèi)不大會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，降價(jià)的預(yù)期看低；第二，買賣雙方預(yù)期看漲，很多賣家都覺得房子賣一套少一套，所以情愿再等等也不愿意減價(jià)出貨；買家則認(rèn)為國家多次政策打擊，房價(jià)還是維持高位，未來下降空間應(yīng)該不大；第三，“限購令”在各個(gè)城市的執(zhí)行程度各不相同，天津“限購令”不僅不計(jì)個(gè)人之前所購的房屋數(shù)量，限購的實(shí)行范圍也僅僅是市內(nèi)6區(qū)；而廈門、福州以及?？诘纫呀?jīng)規(guī)定了“限購令”期限到今年年底。這使很多人擔(dān)心，限購令一旦解除，被壓抑的需求就會(huì)像洪水一樣暴發(fā)出來；第四，人民幣匯率上升，導(dǎo)致更多熱錢流入中國，房地產(chǎn)是主要投資的項(xiàng)目，降價(jià)幾率很低。特別是美國剛剛宣布的QE2（美聯(lián)儲(chǔ)第二輪量化寬松政策），將會(huì)導(dǎo)致更多的熱錢流入新興國家，中國將會(huì)首當(dāng)其沖，未來房地產(chǎn)升值預(yù)期的壓力將會(huì)更大。

“2007年9·27 新政后，全國多數(shù)城市量價(jià)都有二次觸底，通常成交量二次觸底時(shí)，價(jià)格才會(huì)真正觸底?！?世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌也仍延續(xù)其一直以來的觀點(diǎn)，“現(xiàn)在看起來一類城市房地產(chǎn)成交量二次觸底基本完成，二三線城市正在進(jìn)行，加上多項(xiàng)調(diào)控政策疊加，價(jià)格下降是大概率事件。”王海斌據(jù)此這樣判斷。