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豪宅難賣？

僅僅就在兩個月前的8月，“500萬豪宅兩天成交50多套”的消息還在南京樓市中掀起過一股熱浪，“豪宅不受調(diào)控政策影響”的論斷，也在那前后此起彼伏的出現(xiàn)。然而，就在一個多月后，事情開始起了變化。

在“國五條”與“限購令”的雙重打擊下，樓市中豪宅市場“受傷”頗深。除了傳說中的“零成交”樓盤，還有的豪宅為推廣發(fā)出數(shù)萬條短信息，結(jié)果卻沒有換來一個回訪電話。而從數(shù)據(jù)上看，進(jìn)入10月以來，無論是月度、一周還是每日的樓盤銷售排行榜上，豪宅項目都已不見了蹤影。

限購令下

豪宅頻現(xiàn)“零成交”

樓盤銷售的冷熱情況，表現(xiàn)最明顯的地方，莫過于售樓處的案場來訪及來電量。而據(jù)主城一個豪宅項目傳出的消息，其向目標(biāo)客戶發(fā)出數(shù)萬條短信后，竟然沒有收到一個回訪的電話！

“太讓人吃驚了！”該盤的銷售人員表示，這種情況自開盤以來從未遇到過，這一事實在沉重打擊開發(fā)商信心的同時，也讓很多業(yè)內(nèi)人 士感到恐懼。無獨有偶，主城另一個豪宅項目，雖然開發(fā)商此前表示對自己的產(chǎn)品比較有信心，但實際情況卻是：開盤一個多月時間里，該盤近200套房源一直都是零成交。直到近幾天才成交了第一套，成交比例0.5%。而近郊一家別墅項目在細(xì)則出臺后一周竟然未接到一組電話。

在城東環(huán)紫金山板塊的一家樓盤，年中開盤時，各幢樓的成交比例曾在80%-90%之間；而二次調(diào)控后，即使在定價上保持了相當(dāng)?shù)睦硇裕山槐壤€是迅速跌到50%以下，這還算不錯的。很多定價偏高或老盤新開不愿降價的豪宅，成交更加“慘不忍睹”。

“零成交成為了現(xiàn)在的常態(tài)。每天都在期望中開始，在失望里結(jié)束?！币晃皇蹣切〗愀纱鄬⒆约旱腝Q簽名檔改為“我們竟然也開始朝九晚五了?！倍硪晃缓勒椖康氖蹣切〗阃嘎?，自從二次調(diào)控開始后，項目就基本沒有了來訪客戶。“偶爾來看的，不是咨詢政策的，就是要求退房的?！庇谑牵谝恍┖勒氖蹣翘帲皠裰箍蛻敉朔俊背闪酥脴I(yè)顧問最主要的工作。

“再這樣下去，我準(zhǔn)備考慮轉(zhuǎn)業(yè)了！”面對連續(xù)一個月零成交的殘酷現(xiàn)實，城中某樓盤“銷售冠軍”徐小姐這樣說道。

豪宅超過3000套

按目前速度能賣一年以上

按照市場法制，決定市場走勢及價格變化的一個最重要因素，乃是市場上的供求關(guān)系如何。從這個角度來看，需求相對不足與供應(yīng)量仍在增加的背景下，南京豪宅市場的競爭形勢可以說不容樂觀。

先看供應(yīng)量，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計，即使不算別墅物業(yè)，目前南京樓市中總價超過200萬的在售豪宅房源也在3000套上下。而這些房源，有半數(shù)左右都集中在河西板塊中。其中，已開盤的天正濱江有近170套，蘇寧睿城90套左右，宋都美域不算“樓王”尚有100套左右，碧瑤花園還有200套左右，再算上保利香檳國際近百套，五礦御江金城的百余套，融僑中央花園的幾十套，以及中海鳳凰熙岸即將推出300套左右……河西豪宅總計大約在千余套左右。

與充足的供應(yīng)量相比，在二次調(diào)控的影響下，市場需求則相應(yīng)不足。除上述提到的種種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士也有著明確的預(yù)期?！跋拶彽谌追?，這將打擊投機(jī)炒房和部分改善需求的人，尤其是一些單價高，面積大的偏豪宅項目面臨巨大的銷售壓力?！蹦暇┖媳娐?lián)恒房地產(chǎn)策劃代理有限公司總經(jīng)理程鵬表示，政策對剛性需求者基本沒有影響，分區(qū)域來看，江寧、江北將保持穩(wěn)定，而河西與城中板塊將受波及最大。

此外，結(jié)合近期南京樓市的成交情況來看，豪宅所占的比例相當(dāng)?shù)牡?。?月那次調(diào)控之后，很多豪宅項目仍然進(jìn)入了當(dāng)周甚至當(dāng)月的銷售排行榜。而二次條款及南京細(xì)則出臺后，無論是一周還是月度銷售排行榜上，都找不到了豪宅項目的名字。今年8月中旬，曾有過500萬豪宅兩天賣出50多套的記錄，而進(jìn)入10月，單日銷售超過10套的現(xiàn)象已基本絕跡。

從目前的供應(yīng)量和銷售速度看，業(yè)內(nèi)人士表示，保守估計，要消化現(xiàn)有豪宅存量至少需要一年以上。

面對冷淡的市場，眾多豪宅相比當(dāng)然不肯坐以待斃。由此，也產(chǎn)生了一些新的營銷現(xiàn)象?！跋纫智蹇蛻舻降资恰粐樀摹€是‘被限的’？”一位頗有經(jīng)驗的銷售經(jīng)理表示，如果是前者，他會要求置業(yè)顧問從通脹預(yù)期、產(chǎn)品保值和調(diào)控暫時等方面說服客戶；而如果是后者，則需要“看他們購房意向是否強(qiáng)烈，同時判斷他們能否承受假離婚的壓力和風(fēng)險，或鼓勵他們以舊換新。”

沒有被限購的外地客戶也成為了豪宅項目當(dāng)前主要的目標(biāo)客戶之一?！艾F(xiàn)在凡是看見門口停的是蘇A牌照的車，感覺成交的希望就不是很大；但如果是外地來看房的，成交的可能性就會大很多?！币恍┚鞯闹脴I(yè)顧問這樣總結(jié)說，“還有兩類客戶，一類是暴發(fā)戶，他們對以前房子不滿意或還沒有買房；第二類是以舊換新的改善性需求客戶，賣了舊房以后不再受限購令影響，他們也是豪宅爭取的對象?！?/p>

不少豪宅則開始在產(chǎn)品上下工夫，希望能夠通過產(chǎn)品的升級吸引有限的市場需求。曾大呼“賣不出去是沒本事”的任志強(qiáng)的建議，也許值得部分豪宅開發(fā)商的借鑒，那就是“不要以為隨便拿鋼筋混凝土就能賣出去。當(dāng)房企擁有了企業(yè)品牌、具備開發(fā)能力和競爭力的時候，即使是困難時期，你的房子也能賣得出去?！?