“首付貸”產(chǎn)品目前主要包括三類,資金來(lái)源分別如下:
一是地產(chǎn)中介的自營(yíng)平臺(tái),譬如世聯(lián)行“家圓云貸”、搜房網(wǎng)“天下貸”、鏈家“家多寶”等,放貸范圍以旗下合作樓盤居多,此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營(yíng)平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商合作,由中介、售樓處向客戶推薦。而中介提供首付貸又有兩種類型,一種是中介自己擁有小額貸款等金融牌照,可直接提供金融消費(fèi)服務(wù);另一種則是中介僅為業(yè)主提供中間服務(wù),尋找合適的金融機(jī)構(gòu),后續(xù)的資金貸款仍由金融機(jī)構(gòu)完成。世聯(lián)行、鏈家屬于前者,中原等屬于后者。
二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品,包括信用貸款和抵押貸款。此類產(chǎn)品由平臺(tái)、小貸公司與地產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商等合作,與地產(chǎn)中介自營(yíng)模式類似,但資金來(lái)源及風(fēng)控由互金平臺(tái)、小貸公司把握。當(dāng)然,也有少數(shù)P2P平臺(tái)并不限定具體樓盤,直接提供貸款,這對(duì)其風(fēng)控的要求更高。
互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品的運(yùn)作方式大多是這樣的:購(gòu)房者向公司申請(qǐng)首付貸,這些機(jī)構(gòu)再尋找投資人投標(biāo),最終三方獲益,其中雙方收益,一方付息。
為了控制風(fēng)險(xiǎn),這類“首付貸”產(chǎn)品一般不會(huì)為客戶提供全部首付額度貸款,而是總房款的15%~20%,以20萬(wàn)元以內(nèi)居多;且多為指定的合作樓盤;貸款時(shí)間一般不會(huì)太長(zhǎng),多為三年以內(nèi)。
其三則是從銀行獲得的個(gè)人消費(fèi)信貸,在經(jīng)過(guò)倒手之后最終成為首付款。這與此前從銀行流出的貸款進(jìn)入股市頗為類似,銀行通常監(jiān)測(cè)此類貸款前三筆資金流水的去向,但難以阻止客戶通過(guò)其他方式轉(zhuǎn)為購(gòu)房資金。
周小川和黃奇帆,你挺誰(shuí)?
關(guān)于首付貸,有意思的是,其實(shí)很多業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度并不像目前媒體渲染的那么一面倒。
一個(gè)剛剛向小貸協(xié)會(huì)提交數(shù)據(jù)的小貸公司高管就并不不認(rèn)同市場(chǎng)上說(shuō)的,“首付貸”推高了房?jī)r(jià),并將引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
“現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就用杠桿啊、配資啊這些詞。我就不明白了,你要買房,三成首付要是拿不出,本來(lái)也是要問(wèn)別人借的。而現(xiàn)在,相當(dāng)于你的借款對(duì)象由親戚朋友,變成了其他一些機(jī)構(gòu)。這跟股票配資是兩回事,股價(jià)在向上的行情中會(huì)給杠桿者帶來(lái)成倍的收益,也就是說(shuō)資金流向的標(biāo)的,他最后呈現(xiàn)的資本體量是無(wú)法估算的,所以你的原始資本在最后放大的資本量中也是無(wú)法得知的;而買房這事,你再怎么用首付貸,收錢的人最后就是收到了當(dāng)期約定下該收的錢,銀行實(shí)打?qū)嵞玫搅巳墒赘犊睿Y金流向的渠道和最后規(guī)模都是已經(jīng)預(yù)見(jiàn)的,這不叫杠桿,這叫換個(gè)人借錢,撐死也就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。”該高管的原話。
這確實(shí)不能叫“以杠桿套杠桿,叫‘空手套白狼’更為合適。一款產(chǎn)品存在總是有其合理性的,房?jī)r(jià)那么高,購(gòu)房者如果愿意承擔(dān)高利息,為什么我們不能通過(guò)市場(chǎng)化的方式提供資金給他?”一個(gè)再三要求匿名的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的高管直言。
現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)數(shù)據(jù)可以確切統(tǒng)計(jì)出到底有多少購(gòu)房者啟用了首付貸,很多媒體爆出來(lái)的數(shù)據(jù)是不超過(guò)10%。但不論如何,首付貸之所以讓監(jiān)管緊張,關(guān)鍵在于上述小貸業(yè)人士說(shuō)的,“這屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁”,因?yàn)槭赘妒琴?gòu)房者需要強(qiáng)制支付的部分,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是安全墊。啟用首付款,可能會(huì)讓銀行對(duì)一個(gè)購(gòu)房者的資質(zhì)產(chǎn)生誤判,把錢放給一個(gè)沒(méi)有能力償還的人;更有可能,這筆錢看似來(lái)自小貸、中介、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)甚至上市公司,而追溯起來(lái)這筆錢其實(shí)也來(lái)自銀行的授信,這個(gè)時(shí)候,銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口就很大了。
有趣的是,兩會(huì)上出現(xiàn)了截然不同的兩種聲音,你感受一下:
先是周小川在人行上海總部媒體會(huì)上表示,個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間。
在周小川看來(lái),個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低,有的國(guó)家占到40%-50%,中國(guó)只有百分之十幾,所以銀行覺(jué)得還是比較安全的產(chǎn)品,因而有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。
重慶市長(zhǎng)黃奇帆則提出,現(xiàn)在有些房產(chǎn)商和中介為購(gòu)房者提供首付貸款,使很多購(gòu)房者變?yōu)?ldquo;零首付”,這會(huì)引發(fā)巨大的泡沫性投資,進(jìn)而房?jī)r(jià)暴漲。要防范為追求利益推出高杠桿的產(chǎn)品引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
首付貸真的推高了房?jī)r(jià)嗎?
華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇認(rèn)為,中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)的首付貸有一定的房?jī)r(jià)加速器作用,但并不是主導(dǎo)。謝皓宇表示,首付貸以房屋成交為基礎(chǔ),所以中介機(jī)構(gòu)提供的首付貸會(huì)以促成成交為目的,任何資產(chǎn)價(jià)格在成交量上升后都會(huì)帶來(lái)價(jià)的上漲,這是供需關(guān)系決定,而如果這種成交在“門檻”下降的時(shí)候集中釋放,則會(huì)帶來(lái)短期的供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)進(jìn)而推升價(jià)格,由于目前國(guó)內(nèi)提供首付貸的幾乎都是中介、且以成交為目的,所以有一定的加速器作用。
然而,并非首付貸會(huì)決定房?jī)r(jià)的變化,正如前面已經(jīng)提到,首付貸的出現(xiàn)早在幾年前已經(jīng)開(kāi)始,而房?jī)r(jià)也是在2015年才開(kāi)始上漲,且此前并沒(méi)有首付貸的流行。因此,謝皓宇認(rèn)為,房?jī)r(jià)的上漲有其基本面的貨幣原因。
中信證券研報(bào)亦表示,這幾年各類首付貸的確有了比較快的發(fā)展,在深圳等個(gè)別地方漸成氣候,但所謂樓市的“場(chǎng)外配資”和樓市整個(gè)銷售規(guī)模相比仍然很小。
首先,目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低。眾所周知,任何首付貸的利率都要遠(yuǎn)高于按揭貸款。如果能用按揭貸款,購(gòu)房人通常不會(huì)考慮首付貸。既然現(xiàn)在按揭貸款占銷售額的比例都并不高,很難想象有大量的居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房。
其次,提供首付貸的,不少是一些上市公司。但上市公司的定期報(bào)告中卻并未出現(xiàn)過(guò)規(guī)模巨大到足以影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付貸產(chǎn)品。
最后,一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。例如,在北京由于有個(gè)人所得稅征繳要求,所以不少二手房的交易首付款占合同總價(jià)比例很高——一旦買房人選擇用較多按揭付款,則很可能造成稅收負(fù)擔(dān)上升。
關(guān)注邯鄲規(guī)劃發(fā)展
每日推送樓市快訊
匯集本地?zé)狳c(diǎn)資訊
視頻展示城市發(fā)展
記錄邯鄲樓市百態(tài)
抖音搜邯鄲戀家網(wǎng)
無(wú)需安裝,掃一掃
掌握樓市一手資訊
便利查看 快捷分享
在線咨詢 解疑答惑
獲取樓盤 獨(dú)家優(yōu)惠
為您買房 保駕護(hù)航