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1月，全國土地市場一改2015年下半年的火熱，成交熱度驟然降溫，成交面積、成交金額、溢價(jià)率等重要指標(biāo)均現(xiàn)斷崖式下跌。但一線城市的地塊熱度卻未減，高溢價(jià)率成交態(tài)勢繼續(xù)。

1月21日上午，禹洲地產(chǎn)以26.3億元擊退同為閩系房企的融僑地產(chǎn)，奪得上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)宅地，樓面價(jià)2.9萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)189.2%。這又是一幅“面粉價(jià)”接近“面包價(jià)”的土地，該地塊周邊的住宅均價(jià)才3萬元/平方米。

類似的情況在去年下半年成為土地市場的常態(tài)，品牌房企普遍聚焦一線和重點(diǎn)二線城市，在這些地方的拿地競爭也日趨白熱化。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森近日對(duì)媒體表示，泰禾堅(jiān)定看好一線城市，堅(jiān)決不去三四線城市，“我們算了一下，前兩年花350億元拿的地，如果是今年拿，可能要700億元”。

在去年12月底的深圳單價(jià)地王的搶奪中，融創(chuàng)中國輸給了泰禾集團(tuán)，但其并未放棄進(jìn)軍樓市一直升溫的深圳。記者了解到，收購佳兆業(yè)未果后，融創(chuàng)的團(tuán)隊(duì)仍一直駐守深圳，尋求拿地機(jī)會(huì)。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌不久前曾對(duì)記者表示，今年融創(chuàng)計(jì)劃布局廣深，在珠三角6個(gè)城市中進(jìn)入1~2個(gè)城市。

一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開始也大力布局一二線城市，在土地獲取預(yù)算中專門撥出一半以上的款項(xiàng)用于加強(qiáng)一二線城市部署。

品牌房企的集中回歸，導(dǎo)致一線城市宅地價(jià)格漲勢明顯。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，雖然一線城市土地供需雙雙大降，但土地出讓金總額仍微漲了1%，達(dá)5105億元，其中北京的土地出讓金更是首次突破2000億元，創(chuàng)下歷史新高。從宅地溢價(jià)率來看，深圳、北京、上海分別以94%、42%、41%的平均溢價(jià)率位列前三。

克而瑞研究中心認(rèn)為，從今年1月土地市場的情況判斷，今年一線城市和熱點(diǎn)二線城市總價(jià)地王和單價(jià)地王的峰值和頻度都會(huì)大概率超過2015年。

但與一二線的火熱相比，三四線城市的土地市場卻深陷寒冬。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554億元，同比減少19%。

三四線城市的高庫存反向成為土地市場的壓力。例如徐州，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2015年底，該城市商品房可售面積為2085萬平方米，去化時(shí)間達(dá)22個(gè)月。同時(shí)，徐州自2010年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達(dá)5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力。

西南片區(qū)除了成都、重慶等二線城市的土地依然受到開發(fā)商青睞之外，絕大多數(shù)城市的土地市場交投不旺。西南當(dāng)?shù)匾粋€(gè)小型房地產(chǎn)開發(fā)商表示，2013年曾出價(jià)120萬元/畝向另一家開發(fā)商提出收購一幅地塊，但當(dāng)時(shí)對(duì)方卻要價(jià)150萬元/畝，到了2014年，自己感覺市場走勢不妙后放棄了收購計(jì)劃。如今該地塊的價(jià)格已經(jīng)下跌到80萬元/畝。

“如今公司手上已經(jīng)沒有可開發(fā)的地塊，我打算過了農(nóng)歷年后著手買地，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是市區(qū)商業(yè)旺地，其余的開發(fā)區(qū)、新區(qū)一律不去觸碰。”上述西南地區(qū)小型開發(fā)商稱。

更有開發(fā)商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場從而斷臂求生。2016年伊始，已出現(xiàn)房企在三四線城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協(xié)議，將河源塞納灣未開發(fā)土地退還給當(dāng)?shù)卣?。根?jù)協(xié)議，地方政府收回未開發(fā)土地約62萬平方米，并在通過招拍掛方式重新出讓后，退還地價(jià)款約為人民幣6.99億元。

“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭之地，高地價(jià)向遠(yuǎn)郊區(qū)蔓延，品牌房企繼續(xù)深化一線城市布局，聯(lián)合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫存壓力，市場供需及價(jià)格仍會(huì)維持較低水平。”中國指數(shù)研究院在報(bào)告中這樣說道。

不過，面對(duì)一線城市越來越高的地價(jià)，一些品牌房企也開始持謹(jǐn)慎態(tài)度。孫宏斌曾對(duì)記者表示：“2016年我們買地會(huì)更小心，一定不能把自己弄進(jìn)坑里，拿一塊很貴的地讓自己陷在里面，要控制風(fēng)險(xiǎn)。”

房企：飽漢不知餓漢饑

伴隨著地價(jià)與房價(jià)的分化，開發(fā)商分化也在加劇。過去一年，部分小型房企開始撤離房地產(chǎn)，而它們尚未完成的項(xiàng)目則被知名開發(fā)商收購、盤活；與此同時(shí)，大開發(fā)商的規(guī)模也在加大，目前已有100多家開發(fā)商銷售額超過100億元，行業(yè)集中度繼續(xù)增加。

對(duì)于龍頭房企而言，也在積極探索“規(guī)模”+“多元”的兩條腿走路趨勢。在千億軍團(tuán)中的七家房企中，大部分都并不局限于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，漸次展開金融、養(yǎng)老、物業(yè)等業(yè)務(wù)。

而部分中小型地產(chǎn)商利用自己的資源進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合形成差異化也成為趨勢。