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2015年，土地出讓金總額達5105億元，北京的土地出讓金首次突破2000億元，創(chuàng)下歷史新高。從宅地溢價率來看，深圳、北京、上海分別以94%、42%、41%的平均溢價率位列前三。

2015年，三四線城市共推出土地面積69762萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554億元，同比減少19%。

2016年1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。1月深圳新房成交均價達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。

2月19日，財政部、國家稅務總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠的消息剛出，上周末上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心即出現(xiàn)了排隊過戶的火爆狀況。同時，上海、北京等一線城市不少房東應聲加價，讓購房者措手不及。

盡管2016年剛剛過去50多天，在節(jié)前“降首付”、節(jié)后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國范圍內(nèi)樓市大分化的趨勢進一步加劇——一線城市出現(xiàn)房價“上不封頂”的漲勢，但亟待去庫存的三四線城市房價卻仍“未見底”。

與劇烈分化的房價相對應，房地產(chǎn)業(yè)的“源頭”土地市場也加入大分化之中：房企蜂擁至一線搶地的勢頭在2016年開年更加明顯，部分二線城市的土地市場也隨著樓市交易的復蘇開始趨熱，三四線城市的土地仍然隨著越來越疲軟的房價繼續(xù)下探。

2016年的中國樓市將何去何從？

房價：一線不封頂，四線未見底

綜合機構(gòu)最新數(shù)據(jù)和受訪業(yè)內(nèi)人士的看法來看，2016年的樓市，將呈現(xiàn)一線堅挺、二線復蘇、三四線持續(xù)承壓的局面。而相應的，房價也將在城市分化、區(qū)域分化的道路上越走越遠。

“你們看，前幾個月才三萬八，現(xiàn)在就漲到四萬二了。”2月3日，博士畢業(yè)后在北京某研究所就職的黎青（化名）掏出手機，打開二手房交易軟件，指著自己相中的西北四環(huán)某小區(qū)對記者說，近兩個月，該小區(qū)80多平方米的兩居室房價一直在漲，他在想如果再不出手，春節(jié)之后報價會不會更高。

在黎青說這番話的前一天，央行剛剛宣布了房貸新政，通知在不實施住房限購措施的城市，銀行對首次購房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。對于首套房貸未結(jié)清的居民購買第二套住房，其最低首付款比例要求從40%降至30%。

這是央行在4個月內(nèi)第二次下調(diào)首套房貸的最低首付比例要求。

但黎青覺得這跟他無關(guān)，因為這項加杠桿、釋放需求的新政，將北上廣等限購城市排除在外了。事實的確如此。庫存難題似乎特指三四線城市，與一線城市沒有半毛錢關(guān)系。

穆迪助理副總裁、分析師劉致伶對記者表示：“中國政府將繼續(xù)采取措施降低國內(nèi)住宅庫存總體水平。”穆迪還在報告中指出，三四線城市面臨的庫存風險較高，這體現(xiàn)為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。

在政策暖風中較早受益的，并不是三四線城市。穆迪注意到，在政府過去12~18個月放松限制之后，三四線城市的房價仍面臨壓力，2015年12月同比繼續(xù)下跌2.5%。而與之相比，二線城市的房地產(chǎn)市場逐步復蘇。二線城市2015年12月的平均房價出現(xiàn)了2014年8月以來首次上漲，同比上漲0.6%。

“和三四線城市相比，二線城市從首付比例下調(diào)中受益更大，因為當?shù)刈宰『蜕壷脴I(yè)需求更強勁。”穆迪分析師楊柳對記者如是說道。實際上，一些二線或者準二線城市的樓市已經(jīng)表現(xiàn)出了強勁態(tài)勢，如珠海。廣東省房協(xié)近日發(fā)布的《2015年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》數(shù)據(jù)顯示，2015年珠海以約1.4萬元/平方米的房價水平，緊隨深圳和廣州之后，排在了第三位。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年1月珠海房價環(huán)比上漲2.75%，達到14075元/平方米。這樣的房價水平與漲價速度，在同類城市中引人注目。

類似的還有蘇州。2月1日，蘇州的首場土地拍賣會上，5塊土地共計拍出53億元。值得注意的是，這些土地溢價率均超過了140%，“面粉”價格決定“面包”價格，市場明顯開始升溫。蘇州一名開發(fā)商負責人甚至告訴記者，他所在公司開發(fā)的一樓盤，去年價格約1.9萬元/平方米，今年初已上調(diào)至2.2萬元/平方米。

從今年1月份的數(shù)據(jù)看，遠離庫存難題的一線城市，房價還在延續(xù)去年年尾的漲勢，繼續(xù)“高開高走”。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交6462套，成交面積67.37萬平方米，環(huán)比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時，1月北京商品住宅成交均價為3.04萬元/平方米，環(huán)比、同比均出現(xiàn)下滑。雖然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，每年的1月與2月份由于受到“春節(jié)大遷徙”的影響，北京房地產(chǎn)市場均處于一年內(nèi)的低位水平，但是從同比數(shù)據(jù)來看，2016年的1月成交情況可以稱得上是“高起點”。

來自上海的數(shù)據(jù)顯示，1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。

深圳房價繼續(xù)高歌猛進。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月深圳新房成交均價再攀新高，已達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。

針對一線城市房價走勢，郭毅對記者預計，雖然在高地價倒逼之下，北京房價也將迎來新一輪的上漲周期，但購房需求的穩(wěn)健，將會淡化市場風險。

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏則預計，未來兩年上海整體住宅地產(chǎn)市場呈上升趨勢，2016年成交均價的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市場表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。

土地：冰火兩重天

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國300個城市土地成交面積85671萬平方米，土地出讓金總額為21793億元。其中，一二線城市的土地成交面積占50.6%，而土地出讓金卻占到了70%；三四線城市的土地成交面積雖然也占了總量的近一半，土地出讓金卻僅占30%，且同比大幅下滑了19%。

2016年，土地市場分化將進一步加劇，一線城市競爭趨于“白熱化”，二線城市冷熱不均，三四線城市供需兩弱。