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自2月22日起，三部委日前發(fā)布的《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》開始執(zhí)行，全國的購房者都將獲得程度不一的稅收優(yōu)惠，其中非一線城市的受惠力度尤為明顯。加上春節(jié)前后非限購城市個人房貸首付比例下調、住房公積金存款利率上調等利好政策，當前購房者可謂遇上了難得的政策紅利。

各地密集出臺寬松政策加速房地產(chǎn)市場“去庫存”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。業(yè)內人士分析，預計接下來將有更多省區(qū)市積極出臺房地產(chǎn)去庫存的地方性措施，一季度將成為各地樓市政策密集出臺的窗口期。

動向

各地舉措與中央部委政策“異曲同工”

2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布通知，自22日起調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅，對改善型、二套房購房群體予以減稅優(yōu)惠。而就在兩天前，央行、住建部和財政部剛剛通知，自21日起上調職工住房公積金存款利率。

而早在春節(jié)假期前，中央部委就已有對于樓市的利好政策披露。2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布通知，將非限購城市首套和二套個人房貸首付比例下調，以更好支持購房剛需，促進中小城市去庫存。

實際上，在中央部委接連出臺利好政策之前，多個地方政府已經(jīng)先行一步。自去年底中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為全年結構性改革的五大任務之一后，全國多個省份公開作出“去庫存”表態(tài)，并密集推出地方性的“去庫存”政策。

據(jù)新華社報道，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。各地出臺的去庫存政策主要分為5類：公積金杠桿成重要工具；降低稅費；鼓勵農民進城購房；回購商品房作為保障房；實施房地產(chǎn)供給側改革。其中不少做法與近期中央多部委的利好政策“異曲同工”。

例如，央行剛剛上調了住房公積金存款利率，多地也通過推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等“新政”，發(fā)揮公積金的杠桿作用。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

據(jù)報道，目前住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。

又如日前三部委出臺的稅費下調，也有多個地方政府在其職權范圍內推出相關政策。

甘肅省近日將住房轉讓手續(xù)費整體下調33%；江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費；重慶市則出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅費減免政策，不僅下調了房企所得稅預售收入計稅毛利率和土地增值稅預征稅率，還明確企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計征房產(chǎn)稅，并鼓勵企業(yè)間的兼并重組，免收其營業(yè)稅。

此外，寧夏等省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼，新疆等省份對進城農民工、新就業(yè)大學生等購房群體的購房商業(yè)貸款比照公積金貸款利率進行一定年限的差額補貼等多項舉措。

各地加速去庫存化的策略一方面要優(yōu)化土地供應結構，另一方面也需要對產(chǎn)品進行針對性調整，迎合市場需求，并根據(jù)自身情況“分城施策”。

思路

從供給側入手解決高庫存難題

值得注意的是，除了與中央部委在公積金、稅費等領域推出“呼應”政策，多個地方政府還在鼓勵農民工進城購房、回購商品房作為保障房等方面推出眾多政策。

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房，山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。

不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購；福建等省明確表示不再新建公租房，安徽、湖南兩省均明確，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80%以上；廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。

除了在需求端想辦法以外，不少地方還從供給側發(fā)力。如山東、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營；山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

中國指數(shù)研究院日前推出的《分析師“回家鄉(xiāng)、探樓市、盤庫存”總結報告》指出，2016年“分化”仍是房地產(chǎn)市場的主旋律。在全國房地產(chǎn)市場調整頻率加快的大環(huán)境下，南京、合肥等熱點二線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)上行，量價走勢顯著；保定、涿州、天津武清等城市在京津冀一體化發(fā)展利好下面臨機遇；在三四線城市普遍面臨高庫存壓頂?shù)拇筅厔菹?，廣東汕頭、浙江湖州與舟山等三四線城市卻脫穎而出，其或依靠區(qū)位優(yōu)勢、或憑借旅游特色產(chǎn)業(yè)，且受益于利好政策，房地產(chǎn)市場去庫存效果較好。