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繼2月初降低非限購城市首付比例后，財政部等三部門日前又發(fā)文調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收……去年以來，中央連續(xù)出臺推進“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。

專家分析認為，這些政策短期內將對樓市去庫存形成實質利好，但從中長期看，還需做好產城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

因城施策

易居房地產研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進分析稱，從目前已出臺去庫存政策的地方來看，二線城市占比約為5%，三四線城市占比高達95%。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過一半；西部次之，占比約40%；東部目前僅有山東省。

出臺政策的省市與庫存高企的區(qū)域分布重合度較高。“目前絕大多數三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大。”

專家分析和記者調查發(fā)現，各地去庫存“招數”雖有異同，但主要可分為以下五類。

招數一：活用公積金杠桿

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據四川省住建廳統計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。

目前，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

招數二：降低稅費

多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔，提高購買能力。

甘肅省將住房轉讓手續(xù)費整體下調33%，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼，新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

與此同時，多地還對房地產企業(yè)實施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工產品計稅毛利率；寧夏將簡化、合并和下放房地產行政審批事項，改革規(guī)費繳納方式。

招數三：鼓勵農民工進城購房

山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策；甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴大住房公積金制度覆蓋面。

招數四：打通商品房和保障房通道

甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

招數五：實施房地產供給側改革

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產等。

有的省份嚴把土地放量和新增開發(fā)關口。寧夏對閑置面積超過批準總面積10%的地區(qū)，不再新增用地指標；江西提出將對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，進行約談和追責。

針對房地產庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關內容，將已供應但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調整為跨界地產或新興產業(yè)用地。

農民購房受阻高房價

記者走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發(fā)現，當前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總工程師李學軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”

各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調查發(fā)現，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月起，舞陽縣開始實行農民進城補貼政策，農民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經發(fā)放到位，共發(fā)放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現逐漸增多的趨勢。“好多農民都是沖著補貼來的。”舞陽華鑫置業(yè)有限公司副總經理臧沖說，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。