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4、商品房去庫存尚無有效手段

商品房去庫存已經(jīng)成為2016年國(guó)家五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一。目前我國(guó)商品房庫存顯然不是以待售面積為71853萬平方米來計(jì)算的，因?yàn)檫@個(gè)庫存量按照2015年的銷售速度，只需要6.72個(gè)月就可以銷售完畢，這顯然不值得擔(dān)憂。根據(jù)2000-2015年底我國(guó)房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額更真實(shí)反映我國(guó)的商品房庫存，再以過去3年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫存?？梢?，去庫存壓力顯然很大。而目前對(duì)于去庫存寄予希望最大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，因?yàn)楹芏嘤匈徺I能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多很難有支付能力，即使政府能對(duì)其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。還有建議通過降房?jī)r(jià)去庫存，這顯然只是一種理論思維，認(rèn)為價(jià)格降低，需求會(huì)增加，但是事實(shí)上商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)顯然不一樣，投入資金大，所以在商品房市場(chǎng)人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當(dāng)人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期后會(huì)進(jìn)一步降低購房需求。

5、房地產(chǎn)企業(yè)加快合作和轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來越窄，一些根植于三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)越來越難生存，主動(dòng)轉(zhuǎn)型或者多元化經(jīng)營(yíng)成為趨勢(shì)。而大型房地產(chǎn)企業(yè)也由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走弱帶來風(fēng)險(xiǎn)上升，拿地更為謹(jǐn)慎，很多企業(yè)已退出三四線城市。一線城市由于地價(jià)繼續(xù)攀升加劇企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，大企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)成為一種新趨勢(shì)。大企業(yè)間除了資金合作外，還有經(jīng)驗(yàn)的分享。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試?yán)?ldquo;互聯(lián)網(wǎng)+”這一國(guó)家戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，但目前房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用主要是房產(chǎn)信息查詢、線上銷售和資金眾籌，更高效的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用模式還在探索之中。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量升價(jià)緩區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)分化

2016年只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將保持低位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量升價(jià)緩，但區(qū)域市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應(yīng)賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。

1、區(qū)域分化繼續(xù)加劇，去庫存效果地區(qū)差異較大

只要經(jīng)濟(jì)基本面不出現(xiàn)大的問題，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是銷售和開發(fā)都會(huì)延續(xù)2015年分化的趨勢(shì)，一線城市和二線熱點(diǎn)城市還會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，但是價(jià)格大幅上升的可能性不大，一般二線城市和三四線城市去庫存壓力仍然較大，價(jià)格難以上行。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)作為投資的功能較弱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步完善，房地產(chǎn)需求將逐步趨于理性，加快去庫存的關(guān)鍵在于激發(fā)改善型需求。但是，各地由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿蛶齑娆F(xiàn)狀差異較大，去庫存差異也會(huì)較大，極大城市群地區(qū)和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型快的三四線城市去庫存效果較好，而廣大工業(yè)產(chǎn)業(yè)過剩嚴(yán)重和經(jīng)濟(jì)發(fā)展下滑嚴(yán)重的城市去庫存效果較差。

2、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑，全年投資增速為零左右

一方面受房地產(chǎn)庫存的不斷增加到影響，另一方面又受到房地產(chǎn)政策寬松下房地產(chǎn)銷售不斷回暖的影響，2015年房地產(chǎn)投資增速雖然連連下滑，但是下滑的速度顯然不斷趨緩。但是，2015年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負(fù)增長(zhǎng)，再結(jié)合土地購置面積的大幅下滑，可以判斷，2016年房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)下滑，但是受到2015年投資基數(shù)較低的影響，房地產(chǎn)投資增速雖然繼續(xù)下降，但是幅度有限，個(gè)別月份會(huì)出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)投資為零增長(zhǎng)。

3、商品房銷量仍會(huì)上升，價(jià)格變動(dòng)的區(qū)域差異較大

2015年的商品房銷售在寬松政策的刺激下不斷回暖，尤其是一二線城市。事實(shí)上，我國(guó)城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求仍然有較大空間，改善性需求也在不斷涌現(xiàn)，加上政策的寬松，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量仍然會(huì)延續(xù)上升趨勢(shì)。再加上全面放開二孩政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在未來一段時(shí)間將謹(jǐn)慎樂觀。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化的影響和庫存的壓力會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格總體上升幅度相對(duì)銷量增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，但一線和二線熱點(diǎn)城市及國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)布局區(qū)域的城市商品房銷量和價(jià)格增長(zhǎng)都較快，三四線城市銷量和價(jià)格的上升仍將緩慢，甚至負(fù)增長(zhǎng)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和淘汰步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度將提高

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”后，企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快轉(zhuǎn)型和兼并重組。一些有實(shí)力的品牌房企紛紛主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)多條腿走路，轉(zhuǎn)型相當(dāng)輕松。尤其是萬科和萬達(dá)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)姻，率先走一條合縱連橫的新路子，為房地產(chǎn)企業(yè)的合作帶來一定示范效應(yīng)，可能出現(xiàn)更多強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或者抱團(tuán)實(shí)施多元化發(fā)展的例子。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，加快轉(zhuǎn)型成為一種必然，越是實(shí)力雄厚的企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐會(huì)更快，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達(dá)，將2016年地產(chǎn)銷售目標(biāo)下調(diào)至1000億平方米，相比2015年逾1600億平方米的銷售額，下調(diào)幅度近40%。這種迅猛的轉(zhuǎn)型必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響，為國(guó)內(nèi)其他開發(fā)商的轉(zhuǎn)型提供了樣本。同時(shí)，三四線城市中小房企的轉(zhuǎn)型并非易事，有的只能選擇放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或被兼并甚至淘汰，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。

四、房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)細(xì)化和區(qū)別對(duì)待

房地產(chǎn)去庫存成為2016年我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異較大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的政策應(yīng)該細(xì)化和區(qū)別對(duì)待，調(diào)控手段更多采用市場(chǎng)而不是行政，刺激剛性需求，促進(jìn)改善型需求，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新興業(yè)態(tài)的扶持和監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1、實(shí)施因地制宜的去庫存對(duì)策

明確去庫存是以市場(chǎng)為主導(dǎo)，不要給市場(chǎng)以救市的感覺。政府需要明確在去庫存中的作用，主要是發(fā)揮政策支持和信息服務(wù)等作用，防止給市場(chǎng)傳遞政府救市的誤導(dǎo)，去庫存主要還是以市場(chǎng)化方式進(jìn)行。針對(duì)庫存的區(qū)域差異較大的特點(diǎn)，地方政府要發(fā)揮積極作用，各市、縣要加強(qiáng)庫存信息的匯總和發(fā)布，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。對(duì)于庫存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

2、繼續(xù)實(shí)施有針對(duì)性的寬松房地產(chǎn)政策，刺激有效需求

2016年，應(yīng)繼續(xù)從面和點(diǎn)上實(shí)施支持剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續(xù)下調(diào)首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。而點(diǎn)上的政策更具有針對(duì)性，如首套房利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目直接購買商品房而非另建；對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等。但是，必須嚴(yán)格注意政策寬松的針對(duì)性，如果不考慮房地產(chǎn)庫存的地區(qū)差異，在房地產(chǎn)諸多長(zhǎng)效機(jī)制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，就會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，尤其在人口流入預(yù)期較大的一二線城市。2015年深圳房?jī)r(jià)的飆升顯然不全是剛需的拉動(dòng)，很大程度上就是跟寬松政策下導(dǎo)致中介的瘋狂炒房有關(guān)，特別是合伙或眾籌炒房，所以導(dǎo)致2015年深圳的住房貸款突破6000億元，以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實(shí)的“杠桿樓市”，所以2016年初在深四大國(guó)有銀行紛紛收緊了對(duì)中介人員的房貸。

3、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展

首先，要加快戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易，落戶后能真正享受到市民待遇；其次，改革公積金制度，把農(nóng)民工、個(gè)體戶納入公積金管理當(dāng)中；第三，通過財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房；第四，加快推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革，讓農(nóng)民獲得更多的土地收益，增加農(nóng)民的購買力。為激發(fā)城鎮(zhèn)改善型需求，應(yīng)對(duì)先買后賣的情況只對(duì)面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。

4、刺激中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效降低庫存

當(dāng)前，房地產(chǎn)去庫存壓力最大的是廣大的三四線城市，這些城市的低房?jī)r(jià)相對(duì)于一、二線城市是重要的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是由于這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療、教育等生活配套條件落后，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，就業(yè)難度大，使農(nóng)村人口就近轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)無法發(fā)揮，城鎮(zhèn)化規(guī)劃的人口增速不但無法實(shí)現(xiàn)，甚至還出現(xiàn)人口流失。我國(guó)當(dāng)前體制下資源配置嚴(yán)重依賴于行政權(quán)力，導(dǎo)致空間布局的畸形化，使大城市越來越大，城市病日益嚴(yán)重，小城市卻得不到應(yīng)有的發(fā)展，甚至造成小城市的蕭條和空心化。國(guó)家應(yīng)通過政策、稅收和資金支持三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高這些城鎮(zhèn)吸納“新市民”的能力，既化解這些城市房地產(chǎn)庫存壓力，又化解大城市的人口和環(huán)境壓力。

5、鼓勵(lì)“互聯(lián)網(wǎng)+”與房地產(chǎn)行業(yè)的融合發(fā)展，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)更多利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改善企業(yè)管理、銷售、售后服務(wù)及拓展業(yè)務(wù)，也應(yīng)鼓勵(lì)智能制造企業(yè)參與房地產(chǎn)公司的發(fā)展與變革。尤其是可以按照跨界合作的模式來塑造我國(guó)的智慧家庭、智慧社區(qū)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者認(rèn)可的軟件企業(yè)進(jìn)行合作，開發(fā)出人性化的APP，在房子里添加很多新元素，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來滿足家庭、社會(huì)所需的多元化需求，把碎片化的內(nèi)容通過一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性整合。爭(zhēng)取在一些樣板城市首先實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的組合，形成一種新的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式。同時(shí)，對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”模式可能強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)金融屬性，既要鼓勵(lì)創(chuàng)新，又要加強(qiáng)監(jiān)管，防范好金融風(fēng)險(xiǎn)。