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2016年只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將保持低位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量升價(jià)緩，但區(qū)域市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應(yīng)賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫(kù)存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。

一、2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行地區(qū)差異大

2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上可以用波瀾不驚來(lái)概括，在政策面的逐步寬松和剛性需求依然強(qiáng)勁的背景下，市場(chǎng)逐步回暖，但是市場(chǎng)回暖的地區(qū)差異非常大，局部地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱，還有些地區(qū)依然不景氣。

1、國(guó)房景氣指數(shù)走出“微笑”曲線，但仍處于不景氣空間

隨著房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖十分明顯。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)(也稱“房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”)在2015年6月份環(huán)比開始轉(zhuǎn)正，這也是6個(gè)月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢(shì)，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢(shì)，而且還有輕微的下滑趨勢(shì)，但是全年國(guó)房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)看，超越100基本不太可能。

2、房地產(chǎn)與住宅開發(fā)投資下滑明顯，增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)作為關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資既是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的指標(biāo)，也是影響宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比增速?gòu)哪瓿醯?0.4%下滑到年底的1%。全年呈現(xiàn)逐月下滑趨勢(shì)，但下滑的趨勢(shì)不斷減緩。其中，全年住宅投資64595億元，同比增長(zhǎng)0.4%。值得注意的是房地產(chǎn)投資增速自2014年3月低于固定資產(chǎn)投資后，2015年增速差距持續(xù)擴(kuò)大，1-12月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增速為10%，增速已分別超過(guò)房地產(chǎn)投資和住宅投資增速9和9.6個(gè)百分點(diǎn)，反映出房地產(chǎn)投資在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中占比逐步下降。

3、商品房和住宅銷售穩(wěn)步攀升，住宅銷售額增速明顯

2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售與投資差異較大，商品房和住宅市場(chǎng)，無(wú)論是從銷售面積還是銷售額看，都呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)。全年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，住宅銷售面積112406萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%。尤其值得注意的是從2015年6月開始，商品房和住宅銷售面積同比增長(zhǎng)就擺脫自2014年開始的負(fù)增長(zhǎng)局面，一路穩(wěn)步攀升，但是增速自10月就開始減緩。銷售額相對(duì)銷售面積增長(zhǎng)更快，自5月份就實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，隨后一路快速攀升，全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長(zhǎng)14.4%和16.6%。尤其是住宅的銷售額增速明顯，自3月份開始就領(lǐng)先于商品房銷售額，到12月份同比增速快于商品房2.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出住宅需求旺盛，房?jī)r(jià)有上升動(dòng)力。當(dāng)然住宅銷售的快速增長(zhǎng)很大程度與一二線城市的快速回暖有關(guān)。

雖然銷售看起來(lái)回暖明顯，但是由于各地新房上市速度更快，去庫(kù)存壓力不斷加大。12月末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比2014年底增長(zhǎng)了15.6%。其中，住宅45248萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了11.2%，辦公樓3276萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了24.7%；商業(yè)營(yíng)用房14664萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了24.6%。如果考慮一部分在建還未售的商品房，商品房庫(kù)存數(shù)量更高，去庫(kù)存壓力較大。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比緩慢回升，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)迅速

2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資比例雖然不大，僅297億元，但是波動(dòng)幅度較大，從年初的同比增長(zhǎng)72.6%，到年末的同比下降53.6%；而個(gè)人按揭貸款是所有資金中增長(zhǎng)最為迅速的，全年個(gè)人按揭貸款16662億元，同比增速?gòu)哪瓿醯?.1%上升到12月的21.9%。顯然，在房地產(chǎn)銷售回暖的情況下，個(gè)人住房消費(fèi)貸款需求增長(zhǎng)迅速，成為推動(dòng)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

5、房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購(gòu)置面積大幅走低

雖然商品房和住宅銷售同比持續(xù)上升，但是受到庫(kù)存不斷增加和房地產(chǎn)區(qū)域分化的嚴(yán)重，全國(guó)房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購(gòu)置面積大幅下滑。全年房屋和住宅新開工面積分別為154454萬(wàn)平方米和106651萬(wàn)平方米，同比分別下降14%和14.6%。與此同時(shí)，土地購(gòu)置面積也下滑嚴(yán)重，全年土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，同比下降31.7%。這些指標(biāo)的下降，一定程度減緩未來(lái)去庫(kù)存的壓力。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生改變，由供給端走向需求端，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于供大于求的局面，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異較大。

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步寬松

面對(duì)庫(kù)存越來(lái)越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2014底以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越寬松，除了幾個(gè)一線城市外，限購(gòu)普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺(tái)真金白銀的房地產(chǎn)補(bǔ)貼政策。2016年在去庫(kù)存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購(gòu)房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房落戶(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái))；放寬戶籍限制，鼓勵(lì)購(gòu)房入戶(中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將鼓勵(lì)常住外地人購(gòu)房與鼓勵(lì)租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來(lái)，深化住房制度改革)；回購(gòu)商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；購(gòu)房稅費(fèi)減免等。另外，二胎生育政策的正式出臺(tái)，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)大戶型的改善型需求，遠(yuǎn)期看由于人口總量的增加會(huì)加大對(duì)住房的需求。

2、較高的住房自給率和人口將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本世紀(jì)以來(lái)的快速發(fā)展，中國(guó)住房擁有率過(guò)高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國(guó)人民銀行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，目前中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平(美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%)，處于世界前列。實(shí)際，如果再加上我國(guó)大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊(duì)住房等，我國(guó)的住房自給率可能會(huì)更高。一方面面對(duì)較高的住房自給率，另一方面從我國(guó)新生人口來(lái)看，我國(guó)上世紀(jì)70年代新生人口2.03億人，上世紀(jì)80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀(jì)90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬(wàn)人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個(gè)世紀(jì)90年代少0.13億人。人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)期。

3、經(jīng)濟(jì)增速放緩將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖

從2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積和銷售額的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已基本確立。但是，房地產(chǎn)回暖的區(qū)域差異顯然較大，另外，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難獨(dú)善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激的邊際效用也會(huì)遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂。雖然2016年的房地產(chǎn)政策會(huì)更加寬松，但是經(jīng)濟(jì)下滑下的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會(huì)產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟(jì)增速還有一點(diǎn)關(guān)系。