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近日，上市房企相繼披露中報(bào)。在已經(jīng)公布的中報(bào)中，萬(wàn)科、碧桂園、中海等十余家房企，中報(bào)業(yè)績(jī)大都取得兩位數(shù)以上增長(zhǎng)。絕大部分房企上半年任務(wù)均超額完成，開發(fā)商業(yè)績(jī)繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升。而在已經(jīng)披露上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的61家上市房企中，有29家上市房企中報(bào)“預(yù)喜”，20家中報(bào)業(yè)績(jī)“預(yù)虧”。

中報(bào)業(yè)績(jī)“預(yù)喜”的是由“招保金萬(wàn)”等大型房企領(lǐng)銜的上市房企第一梯隊(duì)，而 “預(yù)虧”的房企多是中小型房企。

由此看來(lái)，上市房企的分化態(tài)勢(shì)似乎更加明顯，那么其背后是什么原因在推動(dòng)呢？省會(huì)本地的房地產(chǎn)企業(yè)上半年是否也盆滿缽滿？房企的分化情況嚴(yán)重嗎？

業(yè)內(nèi)分析：未來(lái)一二線城市聚集效應(yīng)明顯

——北京大學(xué)房地產(chǎn)專家委員會(huì)研究員、副主任 陳仁科

語(yǔ)錄：如果2013年樓價(jià)漲得過(guò)快，2015年將是“還債年”。

部分上市房企中報(bào)很漂亮，是因?yàn)榻衲晟习肽暌欢€城市樓市回暖。今年開年后，購(gòu)房者為了規(guī)避個(gè)人所得稅新政紛紛出手，四月份之前出現(xiàn)了爆發(fā)性過(guò)戶浪潮，五月和六月新房出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，“地王”也頻頻出現(xiàn)，各地土地出讓金獲得大豐收。

而未來(lái)城鎮(zhèn)化提升過(guò)程中，一二線城市及其周邊的聚集效應(yīng)將更為明顯，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的剛性需求帶動(dòng)新增住房需求。長(zhǎng)三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度將繼續(xù)提高，中心城市的快速發(fā)展促進(jìn)其周邊逐漸形成經(jīng)濟(jì)區(qū)、都市圈等城市群，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力凸顯。

未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展向好是不言而喻的，但是未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩也將越來(lái)越明顯。經(jīng)濟(jì)增速放慢背景下的房地產(chǎn)逆增長(zhǎng)，注定難以保持持續(xù)性。如果2013年樓價(jià)漲得過(guò)快，2015年將是“還債年”。

而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨著一個(gè)尷尬：一二線城市時(shí)常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號(hào)的場(chǎng)面，三四線城市則多是無(wú)人問(wèn)津而空置的樓盤，市場(chǎng)分化明顯。繼鄂爾多斯、溫州、海南、廣東惠東這樣的區(qū)域之后，缺乏剛性需求，住宅無(wú)人入住，“鬼城”、“空城”、“睡城”也越來(lái)越層出不窮。市場(chǎng)的分化也帶來(lái)房企的分化。有能力到一二線城市拿地的房企銷售將越來(lái)越好。

但是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常大的，大房企有大房企的活法，小房企也有小房企的路數(shù)。尤其是在我國(guó)進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，小房企也是有發(fā)展空間的。至少五年內(nèi)，小房企還不會(huì)完全退出市場(chǎng)。

調(diào)控對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)反而是機(jī)遇

——全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全經(jīng)聯(lián)上海副主席 李驍

語(yǔ)錄：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)整合中，分化必然是主線。

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)整合中，分化必然是主線。在調(diào)控持續(xù)的背景下，認(rèn)清形勢(shì)的房企巨頭業(yè)績(jī)飆升勢(shì)頭不減。對(duì)于這些實(shí)力較強(qiáng)的大型房企來(lái)說(shuō)，調(diào)控反而成了發(fā)展機(jī)遇。實(shí)力房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面較廣、分布也較廣，因此調(diào)控對(duì)他們的影響是比較小的。

從近年來(lái)的市場(chǎng)狀況看，一個(gè)調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的影響基本1～2年就消化了。就算在2011年，房地產(chǎn)調(diào)控比較嚴(yán)厲的時(shí)期，龍頭房企的表現(xiàn)依然不錯(cuò)。也可以說(shuō)，行業(yè)整合是趨勢(shì)性的東西，而調(diào)控加速了房地產(chǎn)行業(yè)的整合、分化，對(duì)房企進(jìn)行了優(yōu)勝劣汰。我們掌握的資料顯示，2009年，十強(qiáng)房企占全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的6%多，而到了去年，十強(qiáng)房企占全國(guó)房地產(chǎn)的份額超過(guò)15%。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”正在不斷擴(kuò)容，已經(jīng)不再是萬(wàn)科一家獨(dú)大，保利、綠地等也都加入了千億陣營(yíng)。

對(duì)于下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為全國(guó)很難統(tǒng)一步驟。各個(gè)經(jīng)濟(jì)帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)依托自己的經(jīng)濟(jì)、人口等特點(diǎn)，發(fā)展將各不相同。總的來(lái)說(shuō)，一線城市穩(wěn)中有升，二線城市開始分化，而三線城市也將企穩(wěn)。

身邊觀點(diǎn)：省會(huì)市場(chǎng)整體環(huán)境不錯(cuò)

——甲乙堂營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理 邱添

語(yǔ)錄：上半年，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境不錯(cuò)，房企的分化現(xiàn)象還不是特別嚴(yán)重。

上半年，我國(guó)多家上市大型房企都超額完成了任務(wù)，業(yè)績(jī)出現(xiàn)了增長(zhǎng)。其實(shí)，在省會(huì)石家莊，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況也是非常好的。

大型開發(fā)商依據(jù)自己雄厚的實(shí)力，依然保持著強(qiáng)勁的生命力。雖然大型房企的產(chǎn)品價(jià)格，在整個(gè)市場(chǎng)中屬于偏高的，但是由于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)比較先進(jìn)，配套齊全，品牌附加值等因素，還是受到了省會(huì)市場(chǎng)的認(rèn)可。

在上半年，省會(huì)的小開發(fā)商日子過(guò)得也不錯(cuò)，小開發(fā)商的產(chǎn)品往往是以價(jià)格取勝，吸引了一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的購(gòu)房群體?？傮w來(lái)看，上半年，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境不錯(cuò)，房企的分化現(xiàn)象還不是特別嚴(yán)重。

小房企或出現(xiàn)危機(jī)

——全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席 賈臥龍

語(yǔ)錄：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，政策面的導(dǎo)向應(yīng)該是平穩(wěn)、健康。

從政策層面來(lái)看，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)高唱“穩(wěn)”調(diào)。7月底中央政治局召開會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，未提及調(diào)控，這在很大程度上表明了高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新態(tài)度。

僅從“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，政策面的導(dǎo)向應(yīng)該是平穩(wěn)、健康。所謂“平穩(wěn)”，是指房?jī)r(jià)、成交量等都要穩(wěn)定、穩(wěn)步上升，而不能出現(xiàn)暴漲、暴跌；所謂“健康”，是指利潤(rùn)合理，開發(fā)商要把利潤(rùn)控制在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。

今后，至少在短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策將以維持現(xiàn)狀為主。石家莊樓盤眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。在此背景下，大小房企分化態(tài)勢(shì)將更加明顯。下半年省會(huì)樓價(jià)將繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，但成交量可能會(huì)有所萎縮。石家莊作為二線城市，缺乏充足的市場(chǎng)支撐力，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)熄火降溫，這會(huì)致使中小房企首先受到影響；再次，受來(lái)自金融領(lǐng)域的影響，下半年省會(huì)房企“資金鏈”將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。大房企“財(cái)大氣粗”，無(wú)懼風(fēng)險(xiǎn)，而中小房企則易出現(xiàn)資金鏈斷裂危機(jī)，甚至瀕臨破產(chǎn)。

記者觀察：省會(huì)房企洗牌將不可避免

上半年，省會(huì)的大小房企表現(xiàn)都不錯(cuò)。

來(lái)自中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1月至6月石家莊商品房累計(jì)完成投資51.3274億元，商品房開工面積為401.7751萬(wàn)平方米。與2012年上半年相比，分別上升了58.89%、83.09%。成交方面，2013年上半年與2012年同期相比，商品房成交套數(shù)上升97.10%，成交面積上升85.64%。在交投兩旺的情況下，今年上半年，石家莊商品房供求基本平衡，供略小于求。

但是，自7月以來(lái)石家莊集中開展的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)對(duì)于很多手續(xù)不全的違法違規(guī)小企業(yè)帶來(lái)了很大的打擊。這些企業(yè)如果要繼續(xù)進(jìn)行商品房銷售一般都需要補(bǔ)繳數(shù)額不小的土地出讓金等費(fèi)用，這勢(shì)必是對(duì)企業(yè)實(shí)力的考驗(yàn)。因此，下半年，省會(huì)房企將進(jìn)行規(guī)模不小的洗牌，分化或?qū)⒚黠@。