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中部地區(qū)的老百姓用不了多久就會(huì)發(fā)現(xiàn)，投資房產(chǎn)將不再是穩(wěn)賺不賠的買賣，在大城市買的房會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，但在一些三四線城市，房價(jià)在未來三五年可能都很難漲起來，甚至反而會(huì)面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)。

地方債壓力增加，賣地救市？

湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網(wǎng)簽成交面積持續(xù)下滑，房價(jià)也在7月出現(xiàn)下跌。量價(jià)齊跌，這是典型的供大于求信號，樓市熱度明顯下降。湘潭的困境很可能擴(kuò)散，因?yàn)榈胤絺鶆?wù)審計(jì)來了。對地方政府來說，眼看大量債務(wù)到期，如果拿不出錢補(bǔ)缺口，就會(huì)債務(wù)違約，日后向銀行申請貸款的難度也會(huì)加大，各種建設(shè)項(xiàng)目和規(guī)劃也就無從落地。所以，想方設(shè)法籌錢還債是唯一出路。

還債壓力可能會(huì)逼迫地方政府放低姿態(tài)，在土地市場上放寬交易標(biāo)準(zhǔn)，最終結(jié)果就是，下半年土地市場的成交熱情或繼續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場供給可能迅速增加。這對一二線城市的購房者勉強(qiáng)算個(gè)好消息，新上市的樓盤多了，未來一段時(shí)期房價(jià)漲勢可能會(huì)緩一緩。但對三四線城市，包括湖北的三四線城市卻并不是好消息，房地產(chǎn)市場供大于求的矛盾將會(huì)凸顯，房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)開始顯山露水。

2013年地方債務(wù)審計(jì)已經(jīng)正式鋪開。要還債，錢從哪里來？最便利的途徑還是土地市場。去年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政的比重仍高達(dá)42.1%，地方政府要籌錢應(yīng)付到期債務(wù)，加快賣地是必須的。在上半年火爆的土地市場上，面對媒體采訪，某地官員反問的那句“不賣地，拿什么還債”，的確喊出了不少地方政府的心聲。

地方政府的債務(wù)壓力一直不輕。去年三四月間，全國各個(gè)城市的土地推介會(huì)遍地開花，湖北10個(gè)縣市領(lǐng)導(dǎo)就曾同時(shí)出現(xiàn)在武漢，親自推介轄區(qū)的地塊。當(dāng)時(shí)的背景，也是大量地方債務(wù)即將到期，去年是地方債務(wù)的首輪償債高峰。地方政府著急推地，土地市場的門檻自然降低。當(dāng)時(shí)部分城市的土地交易行政規(guī)費(fèi)就從原先的全額交付，改成了7.5折，土地款支付的時(shí)間要求也明顯放寬，除了第一筆土地款要按國家規(guī)定支付50%之外，后期的支付時(shí)間被延長到3個(gè)月至1年?？傊?，為了達(dá)成交易，部分城市給予房地產(chǎn)開發(fā)商的操作空間明顯增大。

至于最近這段時(shí)間被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的資產(chǎn)證券化，短期內(nèi)還很難操作。到目前為止，想嘗試資產(chǎn)證券化的，都是別的融資途徑走不通的人。各個(gè)地方愿意拿來做證券化的資產(chǎn)大多不達(dá)標(biāo)，而真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)卻不愿意拿出來。這其中除了有辦理流程上的繁簡差異，更大的玄機(jī)還在于誰來買單的問題——如果是貸款資金出了岔子，承擔(dān)壞賬的是銀行，不會(huì)直接體現(xiàn)在地方政府的賬上，但如果是通過證券化籌集的資金收不回來，地方政府作為證券發(fā)行的主體，就不可能置身事外。顯然，在地方政府看來，通過傳統(tǒng)的土地市場籌資，比創(chuàng)新型融資渠道更有吸引力。

有人可能會(huì)問，地方政府推地規(guī)模加大，開發(fā)商會(huì)買嗎？事實(shí)是，如果不買地，開發(fā)商會(huì)餓死。以房地產(chǎn)市場目前占主流的住宅地產(chǎn)開發(fā)流程為例，開發(fā)商用購置的土地向銀行申請貸款，樓盤上市銷售時(shí)從購房者手里收回首付款，再用來撬動(dòng)下一輪開發(fā)，如此往復(fù)。對開發(fā)商來說，不拿地就意味著沒有銀行貸款，也就沒有新樓盤可賣，這讓開發(fā)商從哪里賺錢？所以，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿地是必須的，問題僅僅是什么時(shí)候拿、在什么地方拿。

政策環(huán)境趨穩(wěn)開發(fā)商拿地?zé)o顧慮

從當(dāng)前中央對房地產(chǎn)市場的表態(tài)看，房地產(chǎn)的政策環(huán)境正在進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，這對開發(fā)商們是個(gè)重要利好。近期召開的中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，沒有釋放新的調(diào)控信號。這并不意外，眼下除了房地產(chǎn)投資之外，出口、消費(fèi)等領(lǐng)域短期內(nèi)還很難看到增長亮點(diǎn)，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)增長逐漸向“下限”，穩(wěn)增長壓力凸顯，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼的概率已經(jīng)很小。

最近圍繞房地產(chǎn)市場的種種信號，或意味著房地產(chǎn)調(diào)控模式正在被調(diào)整，現(xiàn)有的“需求管理”模式中正在加入“供給管理”的部分。近期敲定的棚戶區(qū)改造目標(biāo)堪稱大手筆，五年內(nèi)將改造1000萬套，按每套20萬元的投資額保守估算，總投資規(guī)模高達(dá)兩萬億，遠(yuǎn)在去年9月份備受關(guān)注的“一萬億”軌道交通建設(shè)規(guī)劃之上。另外，中央還強(qiáng)調(diào)落實(shí)差別化的信貸政策，加大對保障性住房、中小套型普通商品房和首套自住普通商品房的支持力度，等等措施與態(tài)度，與以往限制購房需求的政策風(fēng)格迥異，調(diào)控目的已經(jīng)不是一味打壓，而是引導(dǎo)市場發(fā)展。

當(dāng)調(diào)控環(huán)境趨于平穩(wěn)，開發(fā)商的心里也就基本有了譜，該拿的地會(huì)放心大膽地繼續(xù)拿。更何況，趁著地方政府急著還債的時(shí)機(jī)還能享受一定優(yōu)惠。

相比東部和西部，目前中部地區(qū)房價(jià)調(diào)整的壓力最大。西部大部分城市的房價(jià)還處于低位，東部有源源不斷的流入人口在支撐，但在中部地區(qū)，不少城市的房價(jià)在過去幾年內(nèi)一度迅速上漲，尤其是很多中部的三四線城市房價(jià)比區(qū)域核心城市漲得還快。例如湖北，三年以來宜昌房價(jià)漲了12.42%，在武漢10.38%的漲幅之上；湖南株洲的房價(jià)則暴漲60.49%，遠(yuǎn)高于長沙的34.88%。但這些城市當(dāng)真能撐得起這么大的房價(jià)漲幅？

其實(shí)，越是三四線城市，在這次地方債審計(jì)中越被動(dòng)，越有可能在土地供應(yīng)上采取激進(jìn)的做法。這里涉及到各城市的財(cái)源問題。大城市有不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，有產(chǎn)業(yè)就有稅收，政府的還債能力比較強(qiáng)。但在中部的很多小城市，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平有限，長期以來基本上是靠賣地收入維持地方財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)。有調(diào)查數(shù)據(jù)為證：在上海等一線城市，土地出讓金與地稅的比值大約1:6，但在唐山等三四線城市，這一比值高達(dá)1:1。還債壓力的倒逼，很可能導(dǎo)致下半年中部地區(qū)三四線城市的土地供應(yīng)量激增。7月份宜昌的土地出讓宗數(shù)創(chuàng)下了今年新高，土地出讓金達(dá)20億元，出讓面積的同比環(huán)比紛紛上漲，已經(jīng)開始露出苗頭。

三四線城市壓力增大

相比一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場得花更長時(shí)間來消化庫存。按業(yè)內(nèi)人士估算，北京現(xiàn)有土地庫存的消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經(jīng)超出了真實(shí)需求。

如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場增長動(dòng)力不足，土地供應(yīng)激增會(huì)導(dǎo)致未來幾年樓市供過于求的壓力加劇，前期漲得太快的房價(jià)很可能被修正；但如果該地區(qū)的市場需求仍然保持強(qiáng)勁增長，即便土地供給明顯增加，新上市樓盤的面積迅速上升，但也能被購房者消化，未來其房價(jià)就還會(huì)繼續(xù)創(chuàng)新高。

而一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的增長動(dòng)力大小，則取決于人口流向，人口流入的城市，房價(jià)上漲空間較大，人口流出地的房價(jià)則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產(chǎn)投資遵循“傻瓜邏輯”，不管在哪買，只要買了就是賺，但不可否認(rèn)，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產(chǎn)要漲得多。原因就在于大城市有更強(qiáng)的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大于小城市。

如此一來，問題開始變得更清晰了——判斷未來幾年某地的房價(jià)是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

城市發(fā)展的理論，以及國際的經(jīng)驗(yàn)均已表明，當(dāng)城鎮(zhèn)化率處于30%-50%，城鎮(zhèn)化是遍地開花的，農(nóng)村人口普遍流入城市，大城市和中小城市都在吸納流入人口，這一時(shí)期，各種規(guī)模的城市房價(jià)普漲，盡管漲幅大小有差異。但是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%-70%階段，城市開始進(jìn)入“城市圈化”的發(fā)展階段，人口不再是籠統(tǒng)地從農(nóng)村涌入城市，而是圍繞區(qū)域核心城市呈塊狀分布，每一個(gè)城市圈都成為一個(gè)相對獨(dú)立的人口流動(dòng)圈，區(qū)域核心城市開始吸納周邊中小城市的人口。相應(yīng)的，區(qū)域核心城市的房價(jià)繼續(xù)上漲，周邊小城市則因?yàn)槿丝诹鞒?，房價(jià)續(xù)漲的前提會(huì)被抽空。

具體看中國的情況。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，去年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.6%，理論上來說開始進(jìn)入城市圈的發(fā)展階段。從身邊的現(xiàn)實(shí)看，中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、遼大經(jīng)濟(jì)帶已陸續(xù)登場，雖說目前這些經(jīng)濟(jì)區(qū)還帶有政策主導(dǎo)的意味，但各區(qū)域都有自己的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)囊括鄂、湘、皖、贛，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和長江航運(yùn)資源優(yōu)勢，完全有可能助推長江中游城市群進(jìn)入整合發(fā)展期。原先流向東部沿海的長江中游地區(qū)人口，未來被中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)捕獲的可能性很大。

作為中三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市，武漢吸納該區(qū)域人口的能力較強(qiáng)，房價(jià)上漲動(dòng)力較強(qiáng)勁。如果長江中游城市群被定位為國家級城市群，武漢就會(huì)成為新的國家級中心城市，這也正是近幾年湖北力推周邊幾省區(qū)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作的重要原因。今年年初以合肥為代表的“皖江城市帶”的加入，已經(jīng)讓武漢向這個(gè)夢想又邁進(jìn)了一大步。

但需要注意的是，湖北省除武漢之外的其他城市，尤其是經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏弱的三四線甚至更小的小城鎮(zhèn)，其人口流出的程度也很會(huì)加快。那些房價(jià)一度飛漲的小城市，短時(shí)間內(nèi)自身人口已經(jīng)無力釋放足夠的購房需求，未來一段時(shí)期其房價(jià)將面臨不小的下行壓力。