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熟悉萬科的人往往都知道這樣一個慣例：如果想讓萬科集團總裁郁亮在公開場合預測房價，這種可能性基本等同于火星撞地球。

不公開預測房價走勢，這些年早已成為萬科高管們的職業(yè)規(guī)則，媒體們試圖“撬開”郁亮嘴巴的努力通常都無功而返。

但在8月7日的媒體會上，郁亮和萬科董秘譚華杰一改往日的謹慎風格，直言因缺乏基礎條件，房價繼續(xù)大幅上升的可能性在減少。

與這一趨勢相對應的是，中國房地產(chǎn)市場集中度繼續(xù)上升，大型房企將迎來面對面的直接“肉搏戰(zhàn)”，樓市暗流涌動的時代才剛剛開啟。

房價上漲壓力釋放

譚華杰的另一個身份是萬科首席研究員，萬科其實還有一個實力不容小覷的宏觀經(jīng)濟及戰(zhàn)略投資研究團隊。

從2008年困境中走出來的萬科，在此后5年內(nèi)，每一次步履幾乎都精準地踏穩(wěn)房地產(chǎn)市場起伏跌宕的節(jié)拍，成為行業(yè)的“風向標”。

在譚華杰看來，評估一個城市目前市場景氣狀況或者市場熱度，最好指標應該就是批售比和存貨去化周期，這也是萬科內(nèi)部評估體系最核心的測量工具。

批售比，是指一個區(qū)域房地產(chǎn)市場在一定時間內(nèi)的銷售面積和同期新增的可售面積的比例，這個指標的均衡值為1。

如果批售比大于1，說明市場在某一段時間內(nèi)賣出去的房子多于新增供應，存貨在減少，意味著房地產(chǎn)比較趨熱。反之，如果批售比數(shù)字小于1，說明賣出去的房子比較少，而新增供應比較多，市場存貨在增加。

根據(jù)萬科的跟蹤監(jiān)測，受2008年金融危機影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的批售比在當年全年大概只有0.6，顯著于低于1的均衡值。

但從2008年之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場批售比指標極少有靠近1的情況，2009年批售比平均指標為1.5，顯著高于1，意味著樓市開始向上回調(diào)。

2010年，房地產(chǎn)市場批售比出現(xiàn)大幅波動，波動幅度達60%上下。2011年批售比較2008年稍微改善，最低點到了0.5。這兩年也是房地產(chǎn)市場激烈波動的兩年。

譚華杰表示，從2012年3月份到去年年底，批售比指標罕見出現(xiàn)了均衡，這也是中國樓市非常穩(wěn)定的時期。

而今年一季度市場又出現(xiàn)比較熱的情況，2013年一季度批售比這個指標連續(xù)三個月出現(xiàn)了比較明顯的上升。

到2013年3月底，批售比指標上升到1.43，1.43這個數(shù)字是繼2009年之后的一個歷史最高點，這個時點的樓市處于強勢回暖階段。

但是2013年二季度，批售比出現(xiàn)迅速回落，到6月底這個指標又回到1左右，約在0.9。譚華杰說，這說明一季度主要城市市場熱度在迅速降溫，由一個比較熱的狀態(tài)迅速回到比較正常平穩(wěn)狀態(tài)，“而0.9也意味著房價繼續(xù)上升的可能性在減少”。

判斷未來房價走勢的另一個核心指標是存貨水平，對應的最有效指標是存貨去化月數(shù)，等于某一區(qū)域有效可售存貨總量除以之前一段時間平均月度銷售量。

存貨去化月數(shù)指標的合理范圍，大概在5~10個月之間。低于5個月說明存貨嚴重不足，同時新增供應又不能增加的話，接下來房價有比較大的上漲壓力。如果該指標高于10個月，則說明市場存貨相對比較充分，房價上漲可能性就會小。

譚華杰表示：“從2012年6月份開始，存貨去化月數(shù)一直在10左右，低的時候9.5，高的時候11.3，可見目前處于合理范圍偏上限的位置?！?/p>

肉搏時代來臨

在這樣一個時刻謹慎研判房價，萬科式的理智與多數(shù)開發(fā)商的看法似乎大有背離，因為眼下大大小小的房企們大多在摩拳擦掌備戰(zhàn)新一波漲價潮。

從去年開始到今年上半年，樓市回暖以及政策出現(xiàn)的“真空期”，讓市場繼續(xù)朝著新的熱度狂奔，7月前后全國多個城市甚至再度出現(xiàn)“日光盤”。

但實際上，萬科在去年年報中對房價走勢已有警示，稱“至少可以說，中國房價快速上漲的時代應該已經(jīng)結束”。

萬科解釋“應該”這個詞包含了三層含義：它是大眾希望看到的結果；它具有理性分析的合理性；它是一個大概率事件。

郁亮在西安時向媒體表示，貨幣超發(fā)是近幾年房價快速上漲的原因之一，“從某種意義上講，房價問題也是金融問題，錢多了才會把房價抬高?！倍y根緊縮在某種程度上則有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

8月7日，郁亮在萬科集團總部稱，目前主要城市的庫存去化周期在10個月左右，批售比在0.9左右，“下半年供應量相對會增加，我想未來房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)一點，房地產(chǎn)市場缺乏房價大幅上漲的基礎環(huán)境”。

實際上，上半年樓市整體火爆的背后已經(jīng)出現(xiàn)分化，一季度全國14個重點城市銷售面積同比增長65.5%、金額同比增長97.9%，但二季度銷售面積則下降0.01%，這意味著二季度14個主要城市商品住宅銷售增速急劇回落。

根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)控數(shù)據(jù)，從今年上下半年推盤量對比來看，上下半年推盤量比例約為4.4：5.6，顯示出市場供應量比較充足。

郁亮說，未來市場會趨向平穩(wěn)，除了批售比和庫存水平的供求關系使然之外，它同時還是大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭的結果。

在郁亮看來，房地產(chǎn)的屬性回歸，讓房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式正在變得趨同，原來做高端的開發(fā)商，現(xiàn)在的策略也以做主流住宅為主，“所以這塊競爭會日益白熱化，我認為這對行業(yè)發(fā)展是有利的，誰有本事才能最終勝出”。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年標桿房企銷售額占全國商品房銷售額的比率為12.3%，行業(yè)集中度進一步提升。

從銷售金額角度推算，與全年同期市場占有率大幅上升相比，萬科在2013年上半年市場占有率卻由去年同期的2.68%下降至2.5%。

市場占有率的變化、樓市的急劇變化、中小房企的敗退成就了大型房企的業(yè)績飆升，而標桿房企之間的攻守亦頗為激烈。

譚華杰稱，房地產(chǎn)公司集中度上升，意味著大企業(yè)之間面對面的競爭已成行業(yè)態(tài)勢，級別相似或相同的企業(yè)競爭的激烈程度與以前不可同日而語。

尤其是中國建筑擬以中海地產(chǎn)為平臺整合旗下地產(chǎn)板塊，新組建的中海地產(chǎn)有望實現(xiàn)規(guī)模急劇飆升，危及萬科的“一哥”地位。

盡管稱“萬科是個驕傲的兔子，希望有獵人追”，但郁亮也坦言有著很強的危機感，“冬天是一個長期的策略，未來房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰還會繼續(xù)，我相信這個行業(yè)未來兩三年時間會比較痛苦。”