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2012年12月，邯鄲住宅樣本項(xiàng)目均價為4652元/平米，同比2010年房地產(chǎn)住宅樣本價格4400元/平米相比，兩年上漲252元/平米，年均上漲不足3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家統(tǒng)計(jì)的國內(nèi)大中城市2012年上漲8%的幅度。

據(jù)調(diào)查，2012年邯鄲主城區(qū)在售及在建樓盤多達(dá)172個，其中住宅項(xiàng)目144個，商業(yè)項(xiàng)目28個，在售及預(yù)售面積高達(dá)3480萬平米，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，2012年邯鄲房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及在售項(xiàng)目個數(shù)均創(chuàng)歷史新高，3480萬平米的在售商品房及商業(yè)面積，即使按全國城鎮(zhèn)人均住宅面積31.6平米及人均商業(yè)1.5平米來計(jì)算，人均建筑面積為33.1平米，那么2012年邯鄲在售及預(yù)售樓盤至少可以容納105萬人，而邯鄲非農(nóng)人口樂觀估計(jì)也不足160萬人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而邯鄲2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，2012年邯鄲在建與在售樓盤至少需要消化10年。

邯鄲商品房的天量庫存，使邯鄲房地產(chǎn)的泡沫已膨脹到極限，一些房地產(chǎn)學(xué)者把邯鄲劃為房地產(chǎn)高危地區(qū)，所以導(dǎo)致邯鄲的房地產(chǎn)開發(fā)商借錢及高利貸度日已成家常便飯，即使是邯鄲的某些大型房地產(chǎn)公司，所謂不差錢的實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)也打破了不拿預(yù)售證不銷售的慣例，也開始象一些小企業(yè)一樣沒拿預(yù)售證偷偷銷售。2012年在國家宏觀調(diào)控及天量的商品房的庫存壓力下，邯鄲的房地產(chǎn)開發(fā)商遇到了前所末有的寒冬，邯鄲雖然沒有象鄂爾多斯那樣出現(xiàn)大面積的停工，但項(xiàng)目緩建、推遲上市及大舉借貸以度過難關(guān)則是邯鄲開發(fā)商的共同現(xiàn)象。

土地供需方面：邯鄲和其它城市一樣，政府財(cái)政收入始終無法擺脫脫嚴(yán)重依賴土地出讓的事實(shí)，2012年前十一個月邯鄲財(cái)政收入300.2億元，但僅土地出讓金收入就高達(dá)38.6億元，加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)稅收環(huán)節(jié)，估計(jì)房地產(chǎn)相關(guān)收入占其財(cái)政收入的40%左右。截止到2012年12月，邯鄲政府出讓商品房用地約1533318平米，實(shí)際成交843288平米，土地成交面積僅占全面土地供應(yīng)量的55%，雖然邯鄲政府相關(guān)部門大力推薦相關(guān)地塊，但土地成交率還是創(chuàng)下邯鄲十余年的新低，值的一提的是，在2012年所有的地塊出讓中，僅有一塊土地溢價成交，其它均以起拍價成交，由此可見邯鄲土地市場的冷清。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年邯鄲土地實(shí)際成交均價在291萬元/畝，折合樓面地價為1455元/平米，這也意味著邯鄲樓盤開發(fā)綜合成本全面進(jìn)入4000元/平米的時代，而2012年底邯鄲商品房在售均價為4760元/平米，其平均利潤不高于19%，2012年，意味著邯鄲房地產(chǎn)開發(fā)暴利的結(jié)束。

住宅需求方面：雖然現(xiàn)在還沒有政府相關(guān)數(shù)據(jù)的出臺，但走訪多個售樓部相關(guān)管理人員，一致的看法是2012年市場需求整體非常平淡，雖然下半年國內(nèi)一線城市出現(xiàn)了商品房成交量價上升的勢頭，但邯鄲市場需求并沒有在下半年出現(xiàn)明顯的回升，主要原因與邯鄲項(xiàng)目眾多、商品房相對飽和、市場競爭激烈及與市場需求預(yù)期沒有明顯上升有關(guān)。

住宅價格方面：總體來看，2012年邯鄲的住宅價格并沒有明顯上升，市場中出現(xiàn)多個樓盤成本價銷售甚至底于成本價銷售的現(xiàn)象，也有一些樓盤采用三年返利及多種民間非法融資手段來獲取企業(yè)的生存空間。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)：和住宅市場一樣，市場供應(yīng)嚴(yán)重的供大于求，2012年28個商業(yè)項(xiàng)目的推出，其數(shù)目幾乎是邯鄲2006年-2011年五年市場供應(yīng)的總和，市場需求表現(xiàn)整體比較疲軟，但地段較好、性價比較高的一些商業(yè)項(xiàng)目還是獲得不錯的市場業(yè)績，相對于住宅市場的一片慘淡，商業(yè)地產(chǎn)因項(xiàng)目的不同出現(xiàn)冰火兩重天的極端局面。

2013年邯鄲房地產(chǎn)市場展望：從2012年末建設(shè)部發(fā)表的言論來看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控仍不會松懈，但也沒有出臺房地產(chǎn)新調(diào)控政策的意愿；前段時間任志強(qiáng)發(fā)表言論，說2013年3月份中國的一線城市商品房價格將出現(xiàn)新一輪的暴漲，其主要依據(jù)是一線城市的土地供應(yīng)正在減少，商品房庫存面積達(dá)到新底，市場供需關(guān)系將會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，所以一線城市商品房價格會出現(xiàn)暴漲。從國內(nèi)的政策角度及供需角度來分析，國內(nèi)一線城市房價的上漲成為2013年大概率事件。但邯鄲與一線城市最大的區(qū)別在于，2008年---2011年的河北省的三年大變樣的政策實(shí)施，使邯鄲土地一級開發(fā)可以用海量來形容，從而在2012年邯鄲房地產(chǎn)市場形成巨大的市場泡沫，邯鄲房地產(chǎn)市場的供大于求的局勢雖然會在2013年有所緩解，但供需局勢不會扭轉(zhuǎn)，2013年邯鄲的房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的任務(wù)仍是去庫存，而不是追求高利潤，所以邯鄲商品房價格不會象一線城市那樣出現(xiàn)明顯的上漲。

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