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房地產調控長效措施應加快出臺

經歷了兩年多嚴厲的調控，房價過快上漲的勢頭已被勒住，以限購為主的調控政策在目前不會動搖。然而筆者認為，無論是房地產市場長期運行的需要，還是站在“穩(wěn)增長”的角度來看，都應加快出臺穩(wěn)定房地產市場的長效措施。同時，政策的因地制宜，也是房地產市場健康平穩(wěn)運行的保證。

地產大佬對明年過于樂觀的肯定，加劇了調控放松的預期。

華遠地產董事長任志強在本月舉行的某論壇上，解讀今年開工面積下降時，表示這將影響到明年的房價。他說，1月-4月份，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房價可能上漲。另一位地產大佬，中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為，明年房地產市場將迎來新的發(fā)展周期。孟曉蘇上個星期在某論壇上表示，我們現在要做的是按照中央的要求，把短期調控政策和長期政策結合起來，促進房地產業(yè)的發(fā)展。“房地產業(yè)是四年一個周期，我們相信明年的房地產業(yè)將會迎來一個新的發(fā)展周期。”孟曉蘇直言。

自2003年以來，房地產調控陸續(xù)進行了幾次，然而，短期化的調控政策帶來的是房價報復性反彈，形成了“越調越漲”的怪圈。而調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，房地產調控的方向在于堅持調控不動搖，同時盡快建立一個有利于房地產行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。

去年末，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在談到調控之時提出了“承繼式”的思路。所謂承繼式也就是說政策既有接替調控的功效，又能引導房地產市場的健康運行，其核心就是用長期制度建設的完善來取代短期行政手段。3月末，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，當前部分城市房價依然處于高位，部分未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛，調控效果還有待進一步鞏固。要抓住市場調控的有利時機，深入研究制定“標本兼治”的房地產市場調控長期的政策，在土地供應、稅收政策、金融信貸等方面積極探索創(chuàng)新，為房地產市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展奠定良好的基礎。

保障性住房建設作為“十二五”的重頭戲之一，其建設質量、配套設置、分配公允問題一直備受關注。4月中旬，作為“國務院保障性安居工程領導協調小組”的牽頭部門，住建部正抓緊起草《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進行規(guī)定。

經濟適用房通常在購買滿一定年限后，按照當地政府規(guī)定，補繳相應的綜合地價款項，即可獲得“完全產權”上市交易。由于補繳額度的標準劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性，從而導致經濟適用房的再上市交易產生了較大的牟利空間。為規(guī)避這其中不甚合理的利益，住建部擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進行規(guī)定。

雖然自去年末以來，多個城市在保障房建設的思路上提出了用公租房代替可以流轉的經濟適用房，但在完善制度的腳步上，上海走在了前面。上海住房保障和房屋管理局近日表示，未來幾年，上海將出臺五部地方性法規(guī)、十一部上海市政府規(guī)章，從制度安排上對上海的房地產市場進行規(guī)范。

上海市擬出臺的法規(guī)規(guī)章包括制定《上海市基本住房保障條例》、《上海市房地產開發(fā)經營條例》、《上海市房地產轉讓條例》、《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)管理辦法》、《上海市廉租住房管理辦法》等，以及修訂《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產抵押辦法》等。

據悉，上海將于2015年開展《條例》調研、起草和論證工作，制定《上海市基本住房保障條例》，條例將包括住房保障的規(guī)劃和計劃、各類保障性住房的申請條件和保障標準、資金和房源、價格確定、準入和退出，以及保障性住房之間的相互轉化、法律責任等。

同時，還將具體制訂《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)管理辦法》和《上海市廉租住房管理辦法》，分別對共有產權保障房的建設、供應、售后管理、租賃管理、監(jiān)督管理和法律責任，以及對廉租住房管理部門、資金和房源來源、申請條件等做出規(guī)定。預計2012年將完成《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)管理辦法》起草和上報工作，2014年完成《上海市廉租住房管理辦法》起草和上報工作。

目前，房地產調控的基調依舊不變，但用信貸等手段替代行政政策的思路初現端倪。調控也好、稅收政策也罷，所有的措施都旨在理清房地產市場的秩序。當各項制度都相對完備之時，何愁房地產市場運行的不健康。