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房地產(chǎn)調(diào)控長效措施應(yīng)加快出臺

經(jīng)歷了兩年多嚴(yán)厲的調(diào)控，房價過快上漲的勢頭已被勒住，以限購為主的調(diào)控政策在目前不會動搖。然而筆者認(rèn)為，無論是房地產(chǎn)市場長期運行的需要，還是站在“穩(wěn)增長”的角度來看，都應(yīng)加快出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效措施。同時，政策的因地制宜，也是房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行的保證。

地產(chǎn)大佬對明年過于樂觀的肯定，加劇了調(diào)控放松的預(yù)期。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在本月舉行的某論壇上，解讀今年開工面積下降時，表示這將影響到明年的房價。他說，1月-4月份，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房價可能上漲。另一位地產(chǎn)大佬，中房集團(tuán)理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展周期。孟曉蘇上個星期在某論壇上表示，我們現(xiàn)在要做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長期政策結(jié)合起來，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是四年一個周期，我們相信明年的房地產(chǎn)業(yè)將會迎來一個新的發(fā)展周期。”孟曉蘇直言。

自2003年以來，房地產(chǎn)調(diào)控陸續(xù)進(jìn)行了幾次，然而，短期化的調(diào)控政策帶來的是房價報復(fù)性反彈，形成了“越調(diào)越漲”的怪圈。而調(diào)控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅持調(diào)控不動搖，同時盡快建立一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。

去年末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在談到調(diào)控之時提出了“承繼式”的思路。所謂承繼式也就是說政策既有接替調(diào)控的功效，又能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康運行，其核心就是用長期制度建設(shè)的完善來取代短期行政手段。3月末，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，當(dāng)前部分城市房價依然處于高位，部分未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛，調(diào)控效果還有待進(jìn)一步鞏固。要抓住市場調(diào)控的有利時機，深入研究制定“標(biāo)本兼治”的房地產(chǎn)市場調(diào)控長期的政策，在土地供應(yīng)、稅收政策、金融信貸等方面積極探索創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

保障性住房建設(shè)作為“十二五”的重頭戲之一，其建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)置、分配公允問題一直備受關(guān)注。4月中旬，作為“國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”的牽頭部門，住建部正抓緊起草《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。

經(jīng)濟(jì)適用房通常在購買滿一定年限后，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定，補繳相應(yīng)的綜合地價款項，即可獲得“完全產(chǎn)權(quán)”上市交易。由于補繳額度的標(biāo)準(zhǔn)劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的再上市交易產(chǎn)生了較大的牟利空間。為規(guī)避這其中不甚合理的利益，住建部擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。

雖然自去年末以來，多個城市在保障房建設(shè)的思路上提出了用公租房代替可以流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房，但在完善制度的腳步上，上海走在了前面。上海住房保障和房屋管理局近日表示，未來幾年，上海將出臺五部地方性法規(guī)、十一部上海市政府規(guī)章，從制度安排上對上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。

上海市擬出臺的法規(guī)規(guī)章包括制定《上海市基本住房保障條例》、《上海市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》、《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)管理辦法》、《上海市廉租住房管理辦法》等，以及修訂《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》等。

據(jù)悉，上海將于2015年開展《條例》調(diào)研、起草和論證工作，制定《上海市基本住房保障條例》，條例將包括住房保障的規(guī)劃和計劃、各類保障性住房的申請條件和保障標(biāo)準(zhǔn)、資金和房源、價格確定、準(zhǔn)入和退出，以及保障性住房之間的相互轉(zhuǎn)化、法律責(zé)任等。

同時，還將具體制訂《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)管理辦法》和《上海市廉租住房管理辦法》，分別對共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)、供應(yīng)、售后管理、租賃管理、監(jiān)督管理和法律責(zé)任，以及對廉租住房管理部門、資金和房源來源、申請條件等做出規(guī)定。預(yù)計2012年將完成《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)管理辦法》起草和上報工作，2014年完成《上海市廉租住房管理辦法》起草和上報工作。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)依舊不變，但用信貸等手段替代行政政策的思路初現(xiàn)端倪。調(diào)控也好、稅收政策也罷，所有的措施都旨在理清房地產(chǎn)市場的秩序。當(dāng)各項制度都相對完備之時，何愁房地產(chǎn)市場運行的不健康。