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保障剛需入市

國務院總理溫家寶近日指出要“穩(wěn)定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉告訴《證券日報》記者，此番講話表明了調控的大方向并沒有變，限購限貸繼續(xù)執(zhí)行，禁止投資入市，但是政策底部基本已經(jīng)可以說出現(xiàn)了，鼓勵自住需求，鼓勵普通住宅供應，對房地產政策的直接影響就是，后續(xù)地方政府可能通過調整之前過度嚴格的調控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴大等。

自去年末以來，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復提及，但隨著調控的深入，房地產投資增速還是大幅放緩，至4月份，個別地區(qū)甚至上演了“負增長”。為應對房地產開工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認定標準等措施，通過稅、費以及信貸手段保護剛需。

張大偉認為，要想真正實現(xiàn)采取有效措施增加普通商品房供給，還要從鼓勵購買角度切入。信貸方面，特別是首套房的信貸或將還會有松動，至于公積金貸款額度的提高，也不排除會有更多的城市跟進。

國家信息中心經(jīng)濟預測部主任范劍平的看法與張大偉相近，他表示，在抑制投資、投機需求同時，對老百姓首套房的剛性需求和賣舊買新的改善型需求，在信貸領域應支持。

聶梅生認為，對于房地產市場的長期健康發(fā)展，單純支持剛需購房還是不夠的，“抓緊時機建立長效機制和因勢利導地適度、適量、預調、微調將成為未來房地產政策的主要調控思路?！甭櫭飞硎?。

公積金額度放寬

2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開始，個別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。

去年9月份，常州掀開了二三線城市上調公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調整為，家庭最高貸款額度由40萬上調為50萬元，個人最高貸款額度由24萬元調整至30萬元。南京、吉林市隨后跟進，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬元調至45萬元，個人最高貸款額度由25萬元調整至35萬元。

今年2月份以來，沈陽、廈門、濟南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽、呼和浩特、南昌等多個二三線城市陸續(xù)調整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬至20萬不等。其中，克拉瑪依還調整了貸款限制范圍，將“申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內有效”調整為“2年內有效”； 繳存職工“為沒有經(jīng)濟收入的子女購買住房的，可以申請?zhí)崛」e金”，調整為“為直系親屬(僅限父母和子女)購買住房”可以申請?zhí)崛」e金。南昌與濟南還對公積金繳存上下限進行了新的規(guī)定。

一線城市當中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見已經(jīng)展開。此次征求意見，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會委員征求意見，進一步修改完善后，在適當時機向廣大公眾征求意見。而住房公積金貸款業(yè)務(一期)將力爭在今年9月底前正式上線。

據(jù)悉，在貸款制度設計中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過最高可貸額的前提下，個人公積金賬戶積累時間越長、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時，在申請人的設置上，規(guī)定“父母可以為共同申請人”，這意味著職工及其配偶申請公積金貸款時，可以將職工及其配偶的個人公積金賬戶余額加上其父母的個人公積金賬戶余額，一起來計算該職工的公積金貸款額度。

房貸利率的優(yōu)惠不僅針對首套房，繼首套房利率全面下調至基準之后，合肥二套房貸全面松動，建設銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺提高二手房最高貸款限額等優(yōu)惠政策。