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保障剛需入市

國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日指出要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，此番講話表明了調(diào)控的大方向并沒(méi)有變，限購(gòu)限貸繼續(xù)執(zhí)行，禁止投資入市，但是政策底部基本已經(jīng)可以說(shuō)出現(xiàn)了，鼓勵(lì)自住需求，鼓勵(lì)普通住宅供應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)政策的直接影響就是，后續(xù)地方政府可能通過(guò)調(diào)整之前過(guò)度嚴(yán)格的調(diào)控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等。

自去年末以來(lái)，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復(fù)提及，但隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)投資增速還是大幅放緩，至4月份，個(gè)別地區(qū)甚至上演了“負(fù)增長(zhǎng)”。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施，通過(guò)稅、費(fèi)以及信貸手段保護(hù)剛需。

張大偉認(rèn)為，要想真正實(shí)現(xiàn)采取有效措施增加普通商品房供給，還要從鼓勵(lì)購(gòu)買角度切入。信貸方面，特別是首套房的信貸或?qū)⑦€會(huì)有松動(dòng)，至于公積金貸款額度的提高，也不排除會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平的看法與張大偉相近，他表示，在抑制投資、投機(jī)需求同時(shí)，對(duì)老百姓首套房的剛性需求和賣舊買新的改善型需求，在信貸領(lǐng)域應(yīng)支持。

聶梅生認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，單純支持剛需購(gòu)房還是不夠的，“抓緊時(shí)機(jī)建立長(zhǎng)效機(jī)制和因勢(shì)利導(dǎo)地適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)將成為未來(lái)房地產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路?！甭櫭飞硎?。

公積金額度放寬

2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個(gè)城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開(kāi)始，個(gè)別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說(shuō)，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關(guān)，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措。

去年9月份，常州掀開(kāi)了二三線城市上調(diào)公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調(diào)整為，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)上調(diào)為50萬(wàn)元，個(gè)人最高貸款額度由24萬(wàn)元調(diào)整至30萬(wàn)元。南京、吉林市隨后跟進(jìn)，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬(wàn)元調(diào)至45萬(wàn)元，個(gè)人最高貸款額度由25萬(wàn)元調(diào)整至35萬(wàn)元。

今年2月份以來(lái)，沈陽(yáng)、廈門、濟(jì)南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽(yáng)、呼和浩特、南昌等多個(gè)二三線城市陸續(xù)調(diào)整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬(wàn)至20萬(wàn)不等。其中，克拉瑪依還調(diào)整了貸款限制范圍，將“申請(qǐng)住房公積金貸款自取得購(gòu)建房有效文件起1年內(nèi)有效”調(diào)整為“2年內(nèi)有效”； 繳存職工“為沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入的子女購(gòu)買住房的，可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金”，調(diào)整為“為直系親屬(僅限父母和子女)購(gòu)買住房”可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金。南昌與濟(jì)南還對(duì)公積金繳存上下限進(jìn)行了新的規(guī)定。

一線城市當(dāng)中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見(jiàn)已經(jīng)展開(kāi)。此次征求意見(jiàn)，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會(huì)委員征求意見(jiàn)，進(jìn)一步修改完善后，在適當(dāng)時(shí)機(jī)向廣大公眾征求意見(jiàn)。而住房公積金貸款業(yè)務(wù)(一期)將力爭(zhēng)在今年9月底前正式上線。

據(jù)悉，在貸款制度設(shè)計(jì)中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個(gè)人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過(guò)最高可貸額的前提下，個(gè)人公積金賬戶積累時(shí)間越長(zhǎng)、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時(shí)，在申請(qǐng)人的設(shè)置上，規(guī)定“父母可以為共同申請(qǐng)人”，這意味著職工及其配偶申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，可以將職工及其配偶的個(gè)人公積金賬戶余額加上其父母的個(gè)人公積金賬戶余額，一起來(lái)計(jì)算該職工的公積金貸款額度。

房貸利率的優(yōu)惠不僅針對(duì)首套房，繼首套房利率全面下調(diào)至基準(zhǔn)之后，合肥二套房貸全面松動(dòng)，建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調(diào)至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅(jiān)持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺(tái)提高二手房最高貸款限額等優(yōu)惠政策。