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房價下降有律可循

記者：許多購房人認(rèn)為房價還會有下跌空間，房價的升降有規(guī)律可循嗎？

張文保：我2001年時到加拿大留學(xué)，當(dāng)時的房地產(chǎn)市場非常不景氣，市場不活躍，一些房子掛牌七八年賣不出去。但是房租并不便宜。我當(dāng)時在當(dāng)?shù)刈庖惶?0平方米左右的房子，每個月房租700加元，但是這套房子的售價也只有70000加元。也就是說不到十年的房租就可以買這套房子。于是我買下了這套房子，五年后我畢業(yè)時，將這套房子以18萬加元轉(zhuǎn)手。過了一年后，后來的房主以16萬加元將這套房子再次轉(zhuǎn)手。

這就是投資過熱導(dǎo)致了房價下跌。當(dāng)時我買下這套房三年后，房價就已經(jīng)翻了一番，等我轉(zhuǎn)手時已經(jīng)翻了近三番了。房價的下跌與上漲都有一個過程，加拿大的房地產(chǎn)市場在七年時間里經(jīng)歷了這樣一個發(fā)展周期，雖然地域不同，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期是有共性的。跌到一定的程度就會反彈，同樣，升到一定的程度也會逆勢而為。

記者：未來兩三年2000萬平方米的市場供應(yīng)量是不是造成邯鄲房價下降的首因？

張文保：邯鄲近兩年的新房銷售面積在二三百萬平方米，未來兩三年項(xiàng)目儲備及正在開發(fā)的面積達(dá)到2000萬平方米，但是這些項(xiàng)目不會在三年內(nèi)集中供應(yīng)市場，因?yàn)橘Y金、拆遷速度等各種原因制約了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，邯鄲目前期房房源量比較大，現(xiàn)房供應(yīng)仍顯不足。如果是現(xiàn)房，在邯鄲是不愁賣的。

以我們目前正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目維多利亞港灣為例，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積27萬平方米，分兩期供應(yīng)市場，因?yàn)楣拘抛u(yù)、品牌實(shí)力、項(xiàng)目位置等各項(xiàng)條件均屬上乘，項(xiàng)目的銷售情況非常好。住宅項(xiàng)目銷售已近尾聲，商業(yè)項(xiàng)目目前正在銷售。整個項(xiàng)目的開發(fā)和銷售周期正逢國家的政策調(diào)控期，但是并沒有與其他項(xiàng)目一樣遭遇銷售困境。

維多利亞港灣的開發(fā)建設(shè)周期大概在四年時間。常規(guī)來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目正常的開發(fā)周期大約在3年至7年時間，在現(xiàn)今的政策和市場影響下，這個周期無疑會延長。我認(rèn)為未來幾年邯鄲整體新房均價會下降，但個別區(qū)域、個別項(xiàng)目甚至?xí)霈F(xiàn)價格提升。2000萬平方米的開發(fā)周期大概在10至15年，入市延后，也就不會使供應(yīng)量在短期內(nèi)激增。即使未來幾年供應(yīng)量激增，我也不認(rèn)為這是造成房價下降的主因。因?yàn)檫@2000萬平方米會逐漸被市場消化，這是城市發(fā)展速度保持現(xiàn)狀的情況下做出的預(yù)測。如果未來邯鄲的城市化進(jìn)程加快，這個數(shù)量顯然是滿足不了市場需求的。

記者：邯鄲一些項(xiàng)目推出“買一套贈一套”、“三年無條件退還購房全款”等銷售奇招，現(xiàn)在是不是剛需一族的出手時機(jī)？

張文保：滿足剛性需求的是現(xiàn)房。邯鄲房地產(chǎn)市場在2012年春節(jié)之后出現(xiàn)了小陽春，這個期間賣出的大部分是現(xiàn)房。剛需一族不會也不能等待政策松動，有需要就會出手。就像大家買電子產(chǎn)品，即使知道更新?lián)Q代快，也會在需要時即會購買。這是一種即時消費(fèi)現(xiàn)象，有一定的代表性。

現(xiàn)在房價正處于低位，但是我想提醒大家，利潤越大時，風(fēng)險也越大。捂好自己的錢袋子，看準(zhǔn)了再出手。